在“堅決遏制房價上漲”態勢下，7、8月份國內不少城市出現了土地流拍，
被認為是樓市降溫的標誌。巧的是，西安近日也出現年內首個優質土地流拍，加上最近“意向購買人數登記不足”的盤次增多，西安市場迎來“秋涼”？
- 2018年西安主城區首次出現流拍情況
原定於8月17日下午4點，在西安市國有建設用地使用權交易大廳舉行的BQ2-4-54號國有建設用地使用權拍賣，因該宗地申請競買人數不符合拍賣文件約定，宗地流拍。為此，西安市國土資源局發佈公告。
公開資料顯示，此次流拍的BQ2-4-54號宗地位於灞河新區紡渭路以西、灞瑞二路以北、西臨高速以南、高科綠水東城以東，淨用地面積71719.83平方米（摺合107.58畝，不含代徵路16.61畝、代徵綠地28.99畝），用地性質為商服用地，容積率不大於2.5，建築密度不大於55%，綠地率不小於20%。土地使用年期為40年。
該地塊起拍價為47940萬元，摺合地價445.62萬元/畝。按照最大計容建面179299.58㎡計算，該地塊起拍樓面價為2673.74元/㎡。
這個區域在以前是納入滻灞生態區範圍的，後來從滻灞分離，現歸灞河新區管理，屬於東部主城區範疇。
- 該塊地為何土地流拍？
“競買人數不符合拍賣文件約定”是什麼意思呢？要麼是“人數不足”，比如說原來要求有3家以上參與的，現在只有1、2家參與；要麼是地塊對競買人有特殊要求，而競買人的條件達不到。
無論哪一種，至少說明房企達不到土地競買的“門檻”：不是土地競買條件要求苛刻，就是房企拿地意願下降，不敢碰！
按照掛牌文件規定，該地塊的拍賣設置了特別約定條件：
1、該宗地內須規劃建設建築面積不少於14萬平方米（含地下規劃商業和停車樓）的大型購物中心，由競得人全部自持並自主整體運營，不得分割銷售；自持大型購物中心必須在簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》後24個月內建成並滿鋪開業；
2、競得人需在紡渭路上修建一長約50米的過街人行天橋，建成後無償移交灞河新區管委會，建成時間與第3條約定的建成並滿鋪開業時間一致。過街人行天橋的具體規劃設計方案以後期灞河新區管委會確認的方案為準；
3、競得人須在土地成交當日與灞河新區管委會指定單位簽訂《西安灞河新區自持大型購物中心產業項目建設及運營發展監管協議》（協議後附），並於成交次日繳納履約保證金2億元。相當於這塊地競得者是需要自持的，不能銷售。
根據實際瞭解的情況來看，這塊土地從條款誕生之初，除了流拍，沒有其他可能。
- 土地流拍是否意味著西安樓市要“秋涼”？
目前，一二線城市土地供應加強，選擇變多之後，房企對於熱點城市、熱點板塊不再盲目參拍，不少地王周邊沒有拍出地王價，市場降溫明顯。
從平均溢價率和實際成交地價和之前相比，屬於明顯下行。特別是過去比較熱的市場，如杭州、南京、上海等地，逐漸進入低迷狀態。
據中原地產統計，2018年前7個月，全國土地流拍數量高達796宗，其中一線城市流拍13宗，二線城市流拍154宗，三四線城市合計流拍629宗，不僅遠高於去年同期，還創下近年流拍數量新高。
與此同時，在市場購買層面，西安目前也有些微妙。最近一個月左右，西安新增8個盤次不搖號，情況大抵如此。
這背後固然是“不搖號”的好處使然，客觀上減少了程序、縮短了買賣時間，對買房有利，而本質上恰與房企資金回籠密切相關：不搖號可直接賣，首付一把清，資金回籠快。
- 這才是市場最大的動向。
土地拍賣是衡量市場風向的因素之一，而購買踴躍度是衡量市場溫度的因素之一。此次灞橋地塊的流拍有其特殊性、購房踴躍度下降也被“摻水分”，僅以此來說市場熱度全面降溫也不夠客觀。但見微知著，警示已來臨。
在“堅決遏制房價上漲”態勢下，控價趨嚴、房企拿地謹慎，市場熱度已非酷暑難當，秋涼已能感覺到。
房企拿地一看企業自身情況，二看市場，三要看成本和未來收益。買房要看地段現狀和發展前景，在道理和價值判斷上是一致的。房企的謹慎，恰是置業的預警。
西安出現的這種情況有三個原因：第一個原因是他要求土地競拍條件必須是全部自持，購物中心全部自持。第二個是有24個月的工期，其中還包含兩個禁土令的時間在內，11月15日至3月15日也就是採暖期，所以整個施工週期大概在16個月。第三個則是要求滿鋪開業，滿鋪開業就是要把全部的商鋪裝進去，集體統一開業，這個要求不低，能做到的房企確實不多。
- 土地和樓市的關係有兩個方面：第一方面就是土地是樓市的“晴雨表”，開發土地到銷售有三個步驟，拿地、開發、銷售。土地拿的少了，自然開發的樓盤就比較少，供給量降下去了。第二個就是土地成本實際上是房價的一個“大頭”，一般佔到30%到35%，再往上開發商基本上就沒有什麼純利潤了。
- 流拍會帶來哪些影響？
土地流拍是開發商客觀選擇的一個結果。有三個方面影響：第一方面降低了開發商拿地的激情；第二個就是影響購房者的情緒；第三個原因就是土地出讓金會減少。
- 如何看待西安目前部分樓盤已經出現排號不足的情況？
有三個比較直接的原因：
第一個原因就是在5月、6月、7月中，政府加大供應量之後，開發商實際上沒有做過多的宣傳，導致這個情況。另外，跟樓盤的開盤產品也有較大關係，單價高、面積大的產品自然需求較少。
第二個是西安“624政策”執行之後，材料的審核是比較嚴格的，在這個過程之中，從登記到最終開盤結果的公佈，整個過程需要半個月到一個月時間，整個市場事實上被鎖住了，所以它的成交量是有所下滑的。
第三個是最直接最重要的一個原因，面對市場的供需失衡，政府採取了有效的措施是加大了供應量，客戶的選擇餘地變多了。
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