济南房价未来怎么走？这是当下最热的话题！
未来一个多月，济南将迎来两场住宅用地的拍卖，它们的成交情况将为大家指明房价方向。
高新区核心区三宗地
预计底价成交
下月初，济南市高新区核心区将迎来3宗土地的拍卖，2宗住宅，1宗商服，捆绑出让。
其中，住宅用地在康虹路以北、奥体中路以东，商服用地在齐鲁软件园西北：
在今年年初，康虹路以南有1宗住宅用地拍卖，当时楼面地价达到了1.4万元/平方米，另外还需要配建一部分安置房，摘地人为绿地泉集团。
下月初的土拍会怎样呢？
目前底价已经确定，住宅起拍价楼面地价1.09万元/平方米：
如果没有意外，这批土地将以底价成交。因为，这次土地出让有较高的门槛——3宗土地捆绑出让，商服地块不能盖公寓，60%产品要定向出售，引入院士工作站、拟上市公司等：
下月中旬
新东站土地将是风向标
下月中旬，济南还将迎来15宗居住及商服土地拍卖，其大概情况昨天我们已经聊过。
今天，各地块底价也已经出炉，长清土地底价为2468元/平方米，其他住宅用地底价在7200元至11666元/平方米之间：
这其中，唐冶土地，3宗捆绑出让，为“智能计算产业园项目”用地，预计将被省内某知名企业底价摘走；住宅楼面地价7200元/平方米，1.5的容积率，是比较便宜的。
CBD的土地，3宗捆绑出让，住宅楼面地价9503元/平方米；参照CBD此前土地出让模式，底价成交概率也较大。
美里湖的土地，在二环西以西、小清河以北，与世茂璀璨悦府项目相邻。去年世茂摘地成本是9573元/平方米，本次底价为8401元/平方米。
老城区内西南部，南辛庄的土地，楼面地价最贵，达到11666元/平方米。周围二手房目前成交价在2万左右甚至以下。
东部，祝舜路北侧的土地，底价楼面地价9500元，另外有消息称需要配建安置房，实际成本要看后期更多信息。
这次土拍的一大看点，是球墨铸铁厂的土地，位于新东站片区恒大城以南：
新东站片区球墨铸铁厂住宅用地的底价在8900元至9300元/平方米之间。
在行情火热的2016年年底，附近工业北路以北也有3宗土地拍卖，2宗住宅用地价格分别达到了9959元和10024元/平方米。这两个地块，就是现如今的翡丽公馆项目，销售情况不温不火。
坦白讲，翡丽公馆地块要比本次出让的球磨铸铁厂地块好——不仅距离R3地铁站更近，也远离胶济铁路，还没有球墨铸铁厂遗留的环境风险。对比起来，本次新东站土地的底价不低，难道给翡丽公馆“作伴”的楼盘要来了？
部分楼盘降标降价
但最好别指望房价大跌
我们仔细研究济南在售楼盘，2016年以前拿地的项目已经寥寥无几，如中新国际城、中新锦绣天地、中海华山、杨柳春风等。
未来，济南新开楼盘将以2016年下半年以来出让的土地为主，它们的土地成本大都很高。
而且，从近几次土地出让情况看，土地底价已经涨上来了。以下月即将到来的土拍为例，各地块的底价都不低。
但在最近，济南楼市弥漫着悲观气息，一些楼盘出现了降标降价的现象。比如，毛坯房重回市场了。
西边的力高君御世家，原来是18层的精装房，卖1.9万至1.95万/平方米，现在要推出一栋33层高层，价格将有不小幅度的下调；东边的金域蓝山，原来精装卖2.2万元/平方米，本月初推出了毛坯房，成交均价在2万元/平方米左右。
另外，在东部雪山片区等地，今年年底前我们还会看到其他毛坯房产品重回市场。
展望未来，济南楼市到底会怎样走？
9月的土拍会告诉大家开发商的内心想法——在底价已经比较高的情况下，只要土地不流拍，就是开发商对未来市场有信心的体现。
如果你要问我们的想法，我们对身边朋友的建议是：如果你在买房，可以多挑挑选选，也可以等等看看，但最好别指望房价大跌。
——全文完——
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