濟南房價未來怎麼走？這是當下最熱的話題！
未來一個多月，濟南將迎來兩場住宅用地的拍賣，它們的成交情況將為大家指明房價方向。
高新區核心區三宗地
預計底價成交
下月初，濟南市高新區核心區將迎來3宗土地的拍賣，2宗住宅，1宗商服，捆綁出讓。
其中，住宅用地在康虹路以北、奧體中路以東，商服用地在齊魯軟件園西北：
在今年年初，康虹路以南有1宗住宅用地拍賣，當時樓面地價達到了1.4萬元/平方米，另外還需要配建一部分安置房，摘地人為綠地泉集團。
下月初的土拍會怎樣呢？
目前底價已經確定，住宅起拍價樓面地價1.09萬元/平方米：
如果沒有意外，這批土地將以底價成交。因為，這次土地出讓有較高的門檻——3宗土地捆綁出讓，商服地塊不能蓋公寓，60%產品要定向出售，引入院士工作站、擬上市公司等：
下月中旬
新東站土地將是風向標
下月中旬，濟南還將迎來15宗居住及商服土地拍賣，其大概情況昨天我們已經聊過。
今天，各地塊底價也已經出爐，長清土地底價為2468元/平方米，其他住宅用地底價在7200元至11666元/平方米之間：
這其中，唐冶土地，3宗捆綁出讓，為“智能計算產業園項目”用地，預計將被省內某知名企業底價摘走；住宅樓面地價7200元/平方米，1.5的容積率，是比較便宜的。
CBD的土地，3宗捆綁出讓，住宅樓面地價9503元/平方米；參照CBD此前土地出讓模式，底價成交概率也較大。
美里湖的土地，在二環西以西、小清河以北，與世茂璀璨悅府項目相鄰。去年世茂摘地成本是9573元/平方米，本次底價為8401元/平方米。
老城區內西南部，南辛莊的土地，樓面地價最貴，達到11666元/平方米。周圍二手房目前成交價在2萬左右甚至以下。
東部，祝舜路北側的土地，底價樓面地價9500元，另外有消息稱需要配建安置房，實際成本要看後期更多信息。
這次土拍的一大看點，是球墨鑄鐵廠的土地，位於新東站片區恆大城以南：
新東站片區球墨鑄鐵廠住宅用地的底價在8900元至9300元/平方米之間。
在行情火熱的2016年年底，附近工業北路以北也有3宗土地拍賣，2宗住宅用地價格分別達到了9959元和10024元/平方米。這兩個地塊，就是現如今的翡麗公館項目，銷售情況不溫不火。
坦白講，翡麗公館地塊要比本次出讓的球磨鑄鐵廠地塊好——不僅距離R3地鐵站更近，也遠離膠濟鐵路，還沒有球墨鑄鐵廠遺留的環境風險。對比起來，本次新東站土地的底價不低，難道給翡麗公館“作伴”的樓盤要來了？
部分樓盤降標降價
但最好別指望房價大跌
我們仔細研究濟南在售樓盤，2016年以前拿地的項目已經寥寥無幾，如中新國際城、中新錦繡天地、中海華山、楊柳春風等。
未來，濟南新開樓盤將以2016年下半年以來出讓的土地為主，它們的土地成本大都很高。
而且，從近幾次土地出讓情況看，土地底價已經漲上來了。以下月即將到來的土拍為例，各地塊的底價都不低。
但在最近，濟南樓市瀰漫著悲觀氣息，一些樓盤出現了降標降價的現象。比如，毛坯房重回市場了。
西邊的力高君御世家，原來是18層的精裝房，賣1.9萬至1.95萬/平方米，現在要推出一棟33層高層，價格將有不小幅度的下調；東邊的金域藍山，原來精裝賣2.2萬元/平方米，本月初推出了毛坯房，成交均價在2萬元/平方米左右。
另外，在東部雪山片區等地，今年年底前我們還會看到其他毛坯房產品重回市場。
展望未來，濟南樓市到底會怎樣走？
9月的土拍會告訴大家開發商的內心想法——在底價已經比較高的情況下，只要土地不流拍，就是開發商對未來市場有信心的體現。
如果你要問我們的想法，我們對身邊朋友的建議是：如果你在買房，可以多挑挑選選，也可以等等看看，但最好別指望房價大跌。
——全文完——
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