普通投資者如何快速籌集資金,破限購?
框架思維
1、對資金的認識與規劃
2、資金的運用
3、不同資金的成本及籌集方法
4、破限購的前提
5、破限購的方法
正文開始之前,強調一下:本人是一個保守主義投資者,並不建議大家過度利用槓桿,而是適度負債,讓家庭在安全範圍內,慢慢變富。
我們做任何事都不要忘記本來的目的和意義,首先我們要明白籌資買房是為了什麼?
我們籌資買房是為了家庭,讓妻兒老小有個安身之處,讓自己辛苦攢下來的積蓄不被通脹洗劫。如果籌資影響到家庭的生活,那就本末倒置了。
如果你是為了追求暴富而籌資,非常危險,嚴重不建議你採用下文的做法。
很多人對追求財富,沒有耐心,到處折騰,冒險而行,結果不但賺不到錢,還虧光了所有本錢,其中原因就是最初的動機不對。
所以,在講籌集資金之前,首先要梳理對資金的認識和規劃。
一、對資金的認識:
1、資金是有成本的
2、資金要變成資本才有力量
3、運用資本是高智商的行為,需要平衡成本、風險、收益三者的關係。
我們在高中課本就知道貨幣是一般等價物,既然它本質是等價商品,那麼它就有成本。
例如,你找不同的渠道籌資,成本是不同的。親友融資2-8%,銀行的資金5-10%左右,網貸平臺10%以上等等。
這時就有朋友問了:這些錢都有成本,我該怎麼選擇?有沒有不要成本的資金?
首先,這個世界上沒有任何資金是沒有成本的,哪怕是你自己的錢,也是有成本的。(定期存款一年利率1.5%)
其次,一個人如果只看小錢,盯著利息,沒有長遠眼光看到超額收益,是不適宜投資的。因為投資的本質就是用風險置換收益,認知變現。
投資房產最貴的不是利息成本,而是稍縱即逝的:機會!
歷史性的機會來了,你還在猶豫要不要多交幾百元千把利息?別人早就衝進去搶貨了。
很多人問我:2014年的房貸打9折,利率有優惠,裂變之後利率上浮,要不要這樣做?
我直接回答:你想裂變多拿幾十萬甚至上百萬出來,多交千把利息,不應該嗎?
2014年的房子,2016年初裂變再買多一套省會二線城市,現在漲的幅度絕對跑贏多交的利息。一套賺得多,還是兩套賺得多?
如果連把控資金成本的信心都沒有,那說明你還沒有洞察到財富的底層邏輯,只是看到一個點,沒有框架思維,看到成本、風險、收益三維立體。
任何資金都是有成本的,就像做任何生意都要本錢一樣,你唯一要做的就是讓生意的收益覆蓋成本,多出來的就是你賺的。
房產投資債務原理:
1、尋找到大概率上漲的房產(漲幅要大於債務成本)
2、更早地借到更多、更便宜的資金,買下房產
3、買下之後,維持現金流不斷裂,等待上漲。
4、大漲之後,賣掉套現,清掉債務,剩下就是自己賺的。
做到以上4點才算一個完整的成功投資
如果瞭解投資房產的債務原理,就可以推而廣之,其他的任何投資幾乎一樣:負債加槓桿,尋找到一個高回報的項目,其收益率要高於債務的費用支出,再維持住現金流,等待估值上漲,賣掉套現。這種做法不斷融資併購的海航、復興、安邦玩得賊溜,過去幾年淨資產飛速增長。
窮人一看到成本和風險,立即停止行動,拒絕思考;而富人卻會小心翼翼地嘗試,一旦驗證正確,就反覆裂變。
這世界的一切東西都是要交換才能得到的,你想得到的那麼多,卻對自己付出的努力斤斤計較,對自己忍受的痛苦反覆權衡,還怎麼投資人生呢?
克服了對資金成本的恐懼,我們來看看資金該如何運用。
資金是過剩的,只有資本和槓桿才是稀缺的,才是能夠帶來收益的。
那什麼情況下,資金才會變成資本呢?
資金變成資本要滿足幾個條件:
規模夠大、期限可控、自由支配
斯坦福大學有一門經濟學課程專門講過資本的定義和運用。上課之前,教師提了一個非常有趣的問題:一顆種子,可以稱之為資本嗎?
下面的學生馬上議論紛紛,其中一個說:如果種子能夠發芽,就可以不斷生成更多種子。可以稱之為資本。有的說:不能稱之為資本,因為一顆種子無論其是否能夠發芽,帶來的回報太少。
眾人莫衷一是,老師緩緩走出講臺,講了一句話:如果一顆種子不能稱之為資本,那麼10顆,100顆,1000顆,10000顆呢?
所有學生恍然大悟,所謂資本,天然要具備“規模優勢”。一元錢是不能稱之為資本的,但是100萬元可以,這就引申出一個觀念:普通投資者要注意將日常的閒散資金歸集起來,形成具有力量的資本,然後打出去。
相信很多人都玩過遊戲,也買過道具。現在有兩樣道具,第一樣,500金幣,攻擊力加20%;第二樣5000金幣,你買了,攻擊力加滿,等同於無敵,還可以四處殺人,然後撿別人掉下的金幣。
所以買了第二樣道具的玩家,金幣幾乎是用不完的。但是,90%的人,總是忍不住,在500金幣的時候就買了第一個道具,但依然無用,他還是會被殺死,最後金幣被人撿走,遊戲又重新來過,一直都走不出死循環。
這就是很多人的悲劇,很多人一會兒幹小生意,一番虧損;一會兒炒股,割肉離場。小錢不懂得攢成大錢,去買一個大道具,幹一件大事,而是反覆在小領域裡犯錯交智商稅,最後連本錢都丟掉,不得不重新來過。
所以這種人一生都升不了級。90%的人累積不起原始資本,90%的人逃不出老鼠賽跑的怪圈。
資本第二個條件是期限可控,如果你問別人借來100萬,但是別人要用的時候,你要隨時還錢,那麼這100萬你是很難把它用作資本的。因為你根本不知道這100萬能用多久,自然無法對它進行規劃。
因此,我們每次籌資的時候,一定要做好期限管理,還款儘量往後推,並且期限要分散,不要讓多個債務集中到期。債務洪峰到來,連許家印、王健林也受不了,何況我們普通人。
另外,儘量長債短投,一個十年到期的債務投入到三至五年看漲的項目,是沒有問題的。
最危險的是短債長投,債務資金馬上到期,項目還沒升值,甚至被限售,無法賣出套現,那就麻煩了。
如果限售無法交易,但房產已經翻倍了,其實不賣房也能套錢回來,詳細做法請參考裂變系列第二篇:
如何開啟房產裂變之路,一套變兩套,兩套變三套
資本最後一個條件是自由支配,不歸你支配的資金,即使在你手裡,也是沒有作用的。因此我們籌集資金時,那些不在自己掌控範圍的資金,不必考慮。
二、對資金有了基本的認識之後,我們來看看資金的規劃
我們知道,只要一個人還活著就存在物質消耗,那花錢是少不了的。因此,我們做資金規劃之前,手裡應該有一張家庭月度現金收支流量表。
每月淨收入=收入—支出
每月固定支出:生活費、車貸、父母養老費、購物、應酬、旅遊以及孩子的學費等。將以上所有費用,可以均攤的,全部均攤至每個月,算出每月大概固定支出多少(注意:這個支出不含所有房貸月供)
每月固定收入:將家庭所有成員的固定月收入列出來,相加彙總。流動性收入不計,預留作機動資金。
開始行動
(以下方法涉及政策問題,僅作免費分享,不鼓勵任何人效仿,責任自負)
很多人買房缺的不是月供,而是首付。
不少知名企業的員工,即使月薪2.3萬,但是剛工作兩年,只有積蓄20萬,要一下子拿50萬首付出來買總價160萬的房,他也是辦不到的。
難道就只能一點點攢錢,攢夠50萬再買嗎?那時房價又會漲到什麼程度?萬一永遠追不上房價了怎麼辦?
好了,首付要50萬,缺口30萬,假設他父母願意借30萬給他,並且可以等額本息4.9%分五年內還清。那麼,這30萬月供5600元。
另外房貸按揭160—50=110萬,等額本息利率上浮30%即6.3%,30年即360個月還清,每個月6800元。
兩者相加,月供約12400元,而他月收入2.3萬,基本沒問題。
該名員工,以等額本息分別4.9%借30萬和6.3%借110,那他資金成本多少呢?加權資金成本貸款精算得:
6%!太便宜了!
很多人就會說了:房價一年漲幅不超過6%,那就是虧的。
這種講法,不太準確,因為我們投資房產,大多數情況下不是一年就賣出的,並且每年通貨膨脹約10%,而他的資金成本僅為6%,所以粗略來算還是賺了點利差。
2013買入深圳、上海、北京的朋友,2014年房子不但沒有大漲,還虧了一年月供,但到了2015、2016年,房子就翻倍了。
世間沒有多少合法生意當年投入,當年就大幅盈利的。
阿里巴巴虧了十幾年才爆發,哪怕你砸錢開個西餐廳也要一定時間才能回本盈利。
房產,同樣的道理,前兩年橫盤不漲,第三第四年政策控不住了,一下子把之前摁住的漲幅報復性拉上去。
你以為房子是這樣漲的(斜坡式):
實際房子是這樣漲的(階梯式):
因此房子階梯跳漲的前夕,機會才是最貴的。
回到上面那位知名企業員工的例子。我們得出一個購房總價模型:
房產總價=自有資金+貸款資金
房產總價= +
一般情況下,自有資金是三成首付,其餘7成貸款,如果資金不足,首付就需要借一部分,而極端的情況是:連首付也是借貸來的,即:
房產總價= +
這個絕對是高危險行為,萬一買來的房產不漲或不能隨時賣出變現,月供利息一點點吃掉你的剩餘的資金,你就會出事。
所以,操作之前,一定要計算好資金成本和預留資金支撐到房子上漲賣出套現那天,否則倒在大漲前夕,那就悲劇了。
那麼貸款資金如何管理才能保證每月都有錢還款,支撐到房子大漲呢?
假設你只有100萬,月薪1.3萬,支出7000元,那麼這100萬應該預留30萬在手,拿70萬去作為首付,買一套230萬總價的房子,貸款160萬,月供8000多。
30萬+淨收入6000元,這樣抗三五年不是問題。
於是我們得出一個購房月供現金流模型:
每月淨收入=收入—支出
月供還款來源=預留資金+每月淨收入
極端情況有兩種:
1、你一分錢預留資金都沒有,那麼就要滿足:每月淨收入大於貸款資金月供
即收入—支出大於貸款月供
但這種情況非常危險,臨時家裡要用錢,你這個月就供不了房了,隨時出事。
2、你一分錢月收入都沒有,那麼就要滿足:預留資金大於36個月月供,也就是說你坐著不動,不上班,預留的資金都夠你供36個月。
這種情況的風險在於資金池是不斷縮小的,所以在這段時間,你要想辦法開闢新的資金來源,以時間換空間,不斷騰挪。
所以理想情況是:預留資金+每月淨收入大於月供(這種情況,可以無限期抗衡,等待翻倍上漲)
請看看我為一位高淨值朋友做的債務風險評估和現金流測算:
手上現金100W,每月月供支出43219元,即該客戶在沒有任何收入的情況下,僅能勉強維持2年月供,需要及早做調整了,越往後越被動。
有了整體的資產債務評估之後,就能做出一步優化計劃,2016年初我為她制定了四個資產配置方案,經過調整,2018年她的總資產再次實現了大幅增長。
三、明白了這些,接下來我們來看看不同資金的籌集方法。
籌集資金的兩個前提:
1、信用
2、資源
個人信用包括還款意願和還款能力,沒信用,人緣不好,哪怕掘地三尺也是借不到錢的。
恆大當年上市失敗,資金緊張,為了籌資活命,在香港陪鄭裕彤玩撲克,打高爾夫,足足陪了大半年。
所以不要抱怨“我借不到錢啊!”,應該說“我平時幹嘛去了,沒有注意搞好人緣”和為什麼沒有保護好徵信,上了黑名單,導致在銀行借不了錢。
一個人的價值高低跟他三天之內能夠籌集的資金多少正相關。簡言之,你在朋友圈子越有價值和影響力,你就越有可能籌集到大量的資金。
如果你環顧四周,無錢可籌,那你該自省一下了。
籌集方法:
一、親友借款
首先,你從小給親友的印象必須是靠譜的,其次你需要約定還款期限和資金成本。對於普通人而言,如果你資金缺口20萬,你只問一個親友借是借不到的,你找五個人,每人借4萬就夠了。一個電話可以借到100萬的土豪忽略。
二、同事互相拆借
優質單位,例如華為、騰訊、阿里巴巴的員工一般可以辦理高額度的XY貸款。只要直接相互拆借就能發揮作用。
三、XYK空檔接龍
這個是除了自有資金之外最便宜、借得最長久的資金了。XYK開兩三張是沒有用的,必須上規模,15張至少要頂到100萬總額度。(不知道怎麼開發100萬額度請掃底部二維碼進入知識星球,手把手教你)
四、公司預借款
部分優質公司對員工提供低息房產貸款業務,可以向公司提出申請,借一部分資金作為首付。
五、抵押貸款
將之前全款或目前欠款不多的房產進行裂變,還清後再按新市值抵押,獲得更多資金。
六、公積金貸款
部分城市的銀行,提供公積金月繳存額的20-30倍信用貸款,對於單位性質好,公積金多的朋友而言,是一個不錯的資金渠道。
七、裝修貸
假設你剛買了一套房,想籌集更多資金,那麼可以用第一套房的名義,申請一筆裝修貸,獲得資金。
八、經營貸
以公司經營的形式,申請銀行貸款,一般情況下,新註冊公司銀行不受理,平時要注意賬目流水的準備,至少半年。
九、月供貸
如果你有一套房在供,且供夠了6個月,那麼你可以向另一家銀行申請月供20-30倍的信用貸款。這個只有部分城市的銀行可以做到,例如深圳平安銀行。你所在城市有沒有,最好問一下貸款中介。
十、賣掉劣質資產籌資
把租金回報差,上漲緩慢的寫字樓、商業公寓、商鋪、別墅等賣掉,回籠資金,重新配置。同時,賣掉雞肋不如的股票、債券、基金等,歸集所有理財現金。
十一、企業自有資金籌資
如果你是企業主,企業業務以預付款為主,那麼留足公司發展流動資金,剩餘的部分資金可以進行投資。
十二、遠期合同籌資
一套房產,未拿到房產證或限制銷售,你無法賣出,難以獲得資金。可以採取簽訂遠期合同的形式,讓買方先付一部分資金給你,並約定未來幾年以多少的價格進行交易過戶。這個需要專業律師幫忙操作,防範糾紛。
十三、租金籌資
以深圳為例,你名下有一套三房,每月收租7000元,但目前缺7萬元,怎麼辦呢?可以與租客約定,如果一次性交12或24個月的房租,每月租金打折至6000每個月,從而籌集到一小筆資金。
資金的運用:多核+過橋
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