房小评 中国房评报道 今天
8月15日，旭辉集团主席林中在香港金钟太古广场会议室，与记者们沟通半年业绩时谈笑风生，因为今年上半年录得不错的业绩，林中全场表现十分轻松和自信。
但是，当谈到旭辉下半年要不要上调全年业绩目标时，他明确表示虽然上半年业绩目标完成不错，也不计划上调今年全年经营目标。理由是：“我们还要敬畏市场的政策”。
林中一直以战略判断准确而著称，他的这番回应，让记者们感到了房地产调控政策的威力和下半年市场的寒意。
对于购房者来说，也一样要对政策心存敬畏，而不是简单认为下半年央行放水，又会导致房子涨价，这个时候应该蜂拥买房。
8月15日，国家发改委秘书长丛亮在国新办召开的新闻通气会上表示，加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。
加快，这两个字自从出现在年中政治局工作会议上以后，又频繁出现在住建部、发改委等部门的措辞当中。
加快，究竟有多快；长效机制当中，哪个对买房影响最大？
当然是房地产税，加快就是指，今年年内房地产税就会在人大常委会实现上会一审。
按照这个推算，2020年前后，房地产税就会完成立法工作，按照“立法优先，充分授权，分步推行”的工作安排，2020年以后，房地产税就会陆续在地方政府中执行。
如果你觉得2020年还很远，请翻翻日历，看看我们距离2019年还有多少天？另外，现在买的新房，到2020年能够交房就不错了。
很多人说，房地产税主要是为地方政府财政增收的，调节房价的功能有限。
这话恐怕说得有些片面，当房地产税没有露出它的庐山真面目之前，不应该把它想象成一只绵羊，而应该想象成一只狼。有没有可能，房地产税出台，对于房地产市场来说，就是一个“狼来了”事件。
房小评曾接触过一位参与房地产税立法工作的专家，这位专家如此比喻，房地产税按照评估值征收是确定了的，北京这样的城市房地产税开征税率在0.5-1%之间，如果你有3套房，评估值1-2000万元，每年应该缴纳的房地产税是多少钱？如果这3套房都不出租，只拿在手里，那么你需要手里有1000万元现金存款，以它们的利息才能冲抵1年的房地产税缴纳额。
或许你会说，房地产税可以转嫁在房价里面，可以转嫁在房租里面。
其实你错了，刚刚联网的全国不动产联网数据表明，中国目前全部房屋面积和套数已经远远超过了城镇居民的需求量，换而言之，人均居住面积已经超过了以前30多平米的概念。你再看看身边的朋友们，如果他是北京人，爷爷奶奶和爸爸妈妈能给他留下多少套房子，他还有买房的必要吗？
随着生育率降低，北京这样的大城市疏解人口战略实行，北京城市范围内的房屋供应和需求格局也必将慢慢扭转。
我们不得不承认，目前很多人想在北京、上海这样的城市买房子，是因为这些城市的房子具备金融属性，抗跌而且能增值，如果将来房子要背负房地产税，其价格的上涨就会被牢牢限制，因为投资而买房的需求就会锐减。
如此，你就明白了，房地产税会切实改变房屋供需的结构。它不但会影响房子价格，还会影响买房预期，资产价格预期等等，这就是把房地产税当成房地产行业“黑天鹅”事件的根本原因。
很多开发商抱着中国城镇化率仍然有很大空间的说法陶醉其中，实际上，中国房地产建造和销售的速度，是远远超过城镇化进城人口的买房需求的。这两年我们全国年销售房屋面积在16亿平米，按照国家发改委的数据，每年进城人口在1200万人左右，加上城市原来居住人口的买房需求，这每年16亿平方米的销售面积规模能持续多久？
所以，房地产税出台之后，所带来的买房需求和预期的变化，将会对房地产行业发展带来很大影响，尤其是会让房地产行业规模发展的速度停下来，将来甚至会下降。
如此一来，房地产企业并不是都能够适应这种变局，出局者众，这就是房地产企业为什么要拼命高周转和扩大规模的原因，高周转可以带来开发能力上升和利润上升，而做大规模可以降低融资利率，扩大融资竞争优势。
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