7日，住建部下达命令：对未能实现调控目标的地方坚决问责，并提出要大力发展住房租赁市场。
住建部发话了
对房地产调控工作提出进一步要求
8月7日，住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会。
住房和城乡建设部在会上强调，各地要加快制定住房发展规划，调整供应结构，持续开展治理乱象专项行动，对于房地产调控不力的地方，要坚决问责。
各地要加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，加强舆论引导和预期管理，持续开展房地产市场乱象治理专项行动，严厉打击违法违规开发企业、中介机构，维护人民群众合法权益。
此外，各地在切实做好房地产市场调控工作中，应系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点，因地制宜，精准施策、综合施策，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。住房和城乡建设部将建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。要严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。
各地楼市调控继续加码
8月6日，沈阳发布通知，商品住房限购区域扩大为全市行政区域(不含辽中区、新民市、法库县、康平县)。沈阳还表示要进一步加大住房用地供应量，多渠道增加各地区住房用地供应量，加快供地进度和时序；严格查处开发企业和中介机构捂盘惜售、炒买炒卖等违法违规行为，情节严重的，依法撤销商品房预售许可证。
通知还明确，实施商品住房价格指导。一是对在售商品住房项目，严格执行我市现行相关政策。分期销售的商品住房项目，本期销售均价不得高于前一期指导价格；首次入市的商品住房项目，销售均价不得高于周边同质可比项目销售均价，周边无同质可比项目的，按成本法核定。
放眼全国，沈阳的调控只能称得上是“常规操作”。
苏州四大行“不是调控胜似调控”的操作，才要了“炒房团”的命。
从8月1日开始，苏州中行、农行、工行和建行的客户若在5年内提前偿还住房贷款，将被收取违约金。提前还款违约金=提前还款金额×贷款执行月利率×6个月，部分提前还款的，每次还款金额不少于壹万元，且须为壹万元的整数倍。
这一政策虽然不是调控政策，但客观上，抑制了购房（换房）需求。
深圳的做法更具代表性。此前，深圳新建商品住房均价已经连续21个月下降。即便如此，7月31日（中央政治局会议当天），深圳出台新政：新购住宅限售3年、商务公寓限售5年、离婚2年内申请贷款首付比例不低于70%……
在建立长效机制方面，深圳也走在前面。8月3日，深圳市人民政府办公厅正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13号），这意味着深圳版“房改”方案正式落地。
中原地产研究中心统计数据显示，7月份，全国楼市调控密集程度刷新历史纪录，合计超过60城市发布了超过70次各类型房地产调控政策。
专家表示，7月份以来，很多的政策出台，显示地方政府对于房地产调控的决心没有松动，这是一个非常重要的信号。
下半年全国房价涨幅料收窄
从近期监管政策以及多位专家的分析看，下半年楼市调控政策或将进一步收紧。
易居研究院研究员沈昕表示，预计调控政策还将进一步收紧，金融秩序整顿及违规放贷监管仍将持续，到2018年年底，全国居民购房杠杆率将进一步下降至29%左右。预计随着居民购房杠杆率的进一步回落，下半年全国房价涨幅将收窄。
易居房地产研究院7日发布的《2018年2季度全国居民购房杠杆研究》报告显示，2018年2季度，个人房贷余额同比增幅和全国居民购房杠杆率分别回落至18.6%和31.9%，双双连续5个季度下行。从新增个人购房贷款余额来看，2018年二季度，个人住房贷款余额新增9800亿元，同比下降2%。
此外，易居房地产研究院7日发布的另一份《7月全国40城住宅成交报告》则显示，7月40个典型城市新建商品住宅成交面积环比有所减少。1-7月份，40城累计成交面积约17411万平方米，累计同比增长2%，处于下行通道中。其中一线城市累计同比下降26%，二线城市累计同比持平；三四线城市累计同比增长19%。
2017年以来，40城年初累计同比曲线已经在低位盘整近16个月，而全国成交仍保持正增长，这主要是本轮周期三四线城市较为火爆所导致的。考虑到棚改政策的变化以及贯穿全年的调控，参考40城年初累计成交面积同比增幅走势，预计全国新建商品住宅成交面积的年初累计同比增幅即将运行至负区间。
房企纷纷试水长租公寓
万亿规模的投资机会来了？
我国房屋租赁市场规模已经超过1万亿，由企业统一装修出租的长租公寓也被抬上风口，各类长租公寓品牌如雨后春笋般涌现，从房企到中介商，再到互联网企业都纷纷涉足。
长租公寓市场目前有三类玩家，房产开发商、中介服务商以及互联网企业↓↓
在主流开发商中，长租公寓在管规模最大的是包括万科和龙湖，万科的在管规模有3万间，龙湖的在管规模有1.5万间；
中介服务商中最大的是链家旗下的自如，在管规模约70万间；
互联网企业主要以魔方集团为代表，规模约为4万间。
在可能长达10年、20年的回报期之下，为何这些企业都纷纷试水长租公寓？长租公寓的这份蛋糕到底有多大？ 业内人士指出，现在长租公寓还不赚钱，房企的试水主要是为了抢占未来的租赁市场。
随着一系列支持租赁市场发展的政策出台，以及上海等城市租赁用地的推出，租赁市场顿时站在了风口。对企业而言，最合适的通道就是长租公寓。
这块蛋糕到底有多大呢？分析师指出，目前我国租房的人口约占总人口11%，对比美英日等国家的30%占比还有空间。
观察全球几大城市的租房人口比例，纽约的租房人口比例约为64%，东京约为56%，伦敦约为53%。
另外，我国目前租赁住房是以个人提供为主，专业的租赁机构渗透率较低，所以，机构方参与的长租公寓市场仍有较大潜力。
中泰证券地产首席分析师 倪一琛：现在我们国家一共有4600万套的租赁的住房房源，但是其中只有200万套是专业化的租赁机构提供的，也就是说它的市占率只有5%左右。但是对比美国和日本，美国是35%，日本是83%，所以有很大的提升空间。
资本也未缺席长租公寓市场。今年，自如拿下40亿元的A轮融资，华平投资、红杉资本、腾讯3家领投，一举创下长租公寓行业单笔最大融资额。
除了传统的风险资本股权融资，将未来的资产，也就是租金收入作为担保，在资本市场发行债券的ABS资产抵押债券，成为长租公寓的常用融资手段，还有正在探索的房地产信托投资基金REITs。
新城控股集团有限公司副总裁 欧阳捷：在三年之内，我们的投资回报率可能只有1%、2%到2%、3%，也许五六年之后，它可以提升到3%、4%，再过五六年可能提高到5%、6%。如果未来，我们的资金成本在慢慢下降的话，我们的资金回报率可能就会覆盖资金成本，这是一个未来的良好的预期。
调控政策效果显现
福州再现“2字头”新楼盘
中央政治局召开会议要求“坚决遏制房价上涨”，引发房企和市场高度关注。记者昨日获悉，福州的楼市调控政策效果显现，近期即将开盘的多个位于三环内的楼盘，首付多可控制在70万元～100万元，与年初首付动辄要上百万元相比，购房资金门槛降低了不少。
从上周开始，很多福州房产从业者的朋友圈都被位于金山大道附近某楼盘的海报刷屏：“这次我们是认真的，备案价出售，摇号，无关系户，公开透明……”
据悉，该项目已获得预售许可证，一房一价表也已公开。销售人员表示，目前认筹的房源主要为复式楼，均价每平方米2.7万元，最低价每平方米23366元，每高一层每平方米加五六百元。如果加上送的面积，部分房源算下来每平方米价格为2.1万余元。
销售人员表示，会严格按照对外公示的价格来销售，不存在捆绑销售、价外加价、高首付等行为。
记者随后采访福州房地产行业人士获悉，该楼盘周边的房价为每平方米3万多元。该楼盘为墅区高层，5楼以上的房源视野很好，居住舒适度较高。若按照90平方米、每平方米2.7万元、首付3成计算，首付只需70多万元，这对首付预算不高的刚需购房者来说是个不错的消息。
据了解，福州先后出台了多次调控政策，包括“禁止开发商捆绑销售、价外加价、高首付”“严格按照备案价销售”等，新房销售价格得到控制。
克而瑞福州的分析师表示，7月31日到8月3日，福州市区有3个楼盘开盘，从现场情况来看，严格按照备案价格销售的楼盘，去化率都比较高。而且，从本周拿到预售许可证的楼盘来看，按备案价格销售的楼盘越来越多。
据统计，近期将开盘的多个楼盘都位于三环内，购房者首付多可控制在70万元～100万元，和年初相比，购房资金门槛降低不少。
克而瑞福州的分析师认为，楼市调控将长期存在，预计福州楼市将步入调整期、适应期，违规乱象将进一步消除，这对刚需购房者是一个利好。
厦门楼市“崩盘”论调查：
二手房价格回调 房价地价均合理回归
厦门楼市在最近几天频上热搜：“地价腰斩”、“房价跌上万元”，与此同时，一些“厦门楼市开始崩盘”的言论也开始流传，不过，这些文章和言论真实性却遭到不少业内外人士的质疑。
厦门大学教授戴亦一则公开驳斥“崩盘论”，他表示厦门房价在2016年至2017年因素一度涨幅过大，因此自2017年以来二手房价格有20%的回调，最近也开始企稳放量。厦门政府地产限购政策至今不敢有纹丝放松。
中原地产首席分析师张大伟则表示，厦门市场变化幅度和北京差不多，已经调整半年了。
为了进一步了解厦门楼市真相，《证券日报》记者实地走访厦门楼市进行调查。
买卖双方观望情绪浓厚
按照闽南地区传统的习俗，农历的7月份不宜买卖房屋，这也是厦门地产人士熟知的“潜规则”，这段时间只能靠“熬”。
小张在位于厦门集美区桥头片区的一家中介上班，近半年来由于成交的订单太少，离职的同事不少。“我们这行底薪比较低，就是靠卖房拿提成，没有成交就只能’吃土’了。”小张无奈的调侃，“前一段热卖厦漳泉片区（厦门周边）的均价都是从大几千到1万多左右的房源，现在这些片区的楼盘价格也下跌了，不好卖了。”
记者了解到，在小张所处的杏林东路这片区域，最近一年关张的中介店就有好几家，目前只剩下了几家大的连锁店。
家在杏林片区的诗敏正在计划换房搬到岛内住，她在5月初就把自家房子在中介挂牌。“一开始的心里预期是成交底价480万元，几个月过去了我也开始面对现实，如果460万元能成交就不等了。”诗敏在开始的两个月里，一边寻找新房，不断在岛内看房，一边寻找合适的接盘人（价格）。买卖双方的心理如何博弈，诗敏深有感触，“最近一个意向强烈的购房者开价466万元，我计划对方要是还价到460万元就直接成交，没想到对方就此作罢。后来从中介听说这名购房者也是要换房，最后也是花了460万元买了该片区另外一套。”
“460万是底价，如果再低我很难在岛内买到中意的房源，现在已经是在计划用我的大套换小套了。”诗敏告诉记者，目前她所居住的片区二手房的价格普遍在3.7万元/平方米至3.8万元/平方米，而此前2016年至2017年高位时，这边价格一度达到了4万元/平方米。
二手房价格回调
按照厦门克而瑞机构向《证券日报》提供的数据显示，目前岛内在售的新房仅剩下5个尾盘。以其中一楼盘华尔顿为例，均价在6.7万元/平方米。新房价格依然坚挺。
诗敏告诉记者，她在岛内看房时确实也看到了一些报价3.9万元/平方米的二手房源，但这些都多少有些“问题”，有的是安置房需要补交土地金等，有的房子太老旧或者周边是加油站高压电站等等。
记者通过走访了解到，目前厦门二手房市场确实出现了价格回调现象，且观望气氛浓厚，但新房价格仍较为坚挺。
来自厦门房地产联合网数据，2018上半年厦门二手房（居住用房、非居住用房）共成交10479套，与2017年下半年相比下跌28.63%。其中，二手住宅共成交6465套与2017年上半年20012套相比，同比下跌55.3%；与2017年下半年相比，环比下跌25.42%。
此外，来自厦门官方的统计数据显示，2018年上半年房结果下调14%，新建住宅没跌，最近几个月一直上行。根据中原地产整理数据显示，新建住宅2018年6月份和2017年7月份至8月份的定基指数分152.9、151.6；二手房分别为138.2、152.2。
楼面价下行
按照公开信息所示，2018年7月2日，厦门出让五幅商住地块（其中位于翔安新城有两幅地块），起拍价降至1.7万元/平方米至1.8万元/平方米，而一个月前，海沧马銮湾新城的两块地还在2.5万元/平方米创出新低，没想到仅仅一个月，地价又降了30%。而与2016年厦门翔安地块融侨铂樾府地块38345元/平方米等相比，无异于“腰斩”。
对此，厦门克而瑞机构分析师胡慧荣告诉《证券日报》记者，“从我们长期的跟踪监测来看，近两年厦门土地楼面价确实直线下滑，2018年最新的全市平均楼面价为21879元/平方米，相比2017年下降近两成，与2016年的顶峰时期相比，则下降约三成。”
胡慧荣表示，值得注意的是，7月2日拍卖的翔安南部新城2幅地块区位优势不如2016年融侨地块，且2016年地块容积率较低，体量较大可分批出售，并在楼市乐观预期下。对比之下7月2日出让地块不仅体量小，需一次性对外出售，且受“限价”制约。
而张大伟则认为，2016年地块和2018年新出让地块相比，一个位于地铁环绕的热点新城，一个直线距离在2.4公里至2.8公里的非热点区域。
“这距离是什么概念？基本就是北京国贸到四惠的距离，差一环。”厦门中原地产进一步分析认为，本次土拍地块位置相对较差，且处于房企年中贷款偿还节点，开发商资金压力较大，土拍参与相对谨慎，土地市场更多的是回归理性。
胡慧荣进一步分析认为，行业内一般用“地楼比”来分析城市地产投资价值，地楼比越小，则意味着未来可能的利润空间越大，土地投资价值越高。2016年是厦门一级市场高峰，地楼比高达134%，即“面粉比面包贵”，但地价与房价的倒挂，本身就是不合理的市场规律，一旦房价的增速跟不上地价的涨幅，市场的风险就会暴露。尽管2017、2018年的地楼比逐渐回落，但仍高达81%、61%，也处于较高水平。从这角度来看，耸人听闻的楼面价“腰斩”的背后，“其实是地价的合理回归，是市场在政府的政策调控下回归正常和稳定，也是我们一直提倡的市场有序和健康发展。”
閱讀更多 東南產經網 的文章
