近日，据南京市物业管理办公室统计，目前我市1000多个小区成立了业委会，其中不少存在不同程度的“冬眠现象”。

一个个居民小区是整个城市的重要组成部分，小区和谐对和谐社会的作用不言而喻。业委会的缺位对小区管理、小区和谐的影响十分明显。

这些业委会出现“冬眠现象”的原因何在？

该如何解决这一难题？

众多业委会“冬眠” 小区居民“受伤”

南京市城市治理委员会公众委员、物业专家库成员王兴宏说，《南京市住宅物业管理条例》第二十条明确规定了业委会需要履行的职责，包括执行业主大会的决定和决议、根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同、调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷等9项。

市物业管理办公室行业监管科科长张汛石介绍，

对照上述9项内容，目前我市已经成立业委会的1000多个小区中，超过一半的业委会存在不同程度的“冬眠现象”。

四年前，孙先生搬入城东某小区，当时对小区的管理还算满意。但近两年来，他发现小区的管理和环境每况愈下，不仅安防监控设备老旧，机动车无序停放现象也越来越严重。孙先生说，小区门口的道闸是人工操作，外来车辆能轻易进入，时常造成小区内道路拥堵。

“小区没管理好，业委会难辞其咎。”孙先生说，小区于2010年成立首届业委会后，业委会内部就有矛盾，近两三年来更是处于基本不工作状态，“去年物业公司准备将门口道闸换成车辆自动识别系统，把方案和竞标资料都发给了业委会，但迟迟没有下文。”

业委会“冬眠”，导致小区物管失去了有效监督和制约，导致业主与物管、业主与业主间的矛盾失去了重要的调解人，导致小区公共收益管理不力，给小区居民的生活质量、权益保障带来了直接影响。

成立目的多为维权 缺少动力悄然“冬眠”

王兴宏说，超半数业委会出现“冬眠现象”的原因是多方面的。

首先从业委会的成立来说，很多业委会成立之初的目的是维权，不管维权成功与否，当维权行动结束，一些业委会没有动力继续运行下去。张汛石也表示，从目前我市成立的业委会情况来看，绝大多数小区成立业委会的初衷就是维权。

其次，业委会的工作是一种公益行为，绝大多数业委会委员没有报酬。“这毕竟不是一份工作。”王兴宏说，不少业委会委员都有正当职业，缺少时间和精力、更缺少动力长期认真履行业委会委员的职责。花雨南庭小区业委会尹姓主任告诉记者，一些小区业主参选进入业委会后，发现跟自己想象的不一样，有很多琐事，再加上自己比较忙，因此参与业委会工作的积极性不高。

其三，不少业委会委员因专业性不够，在履职过程中无法规范运作，从而引起业主的质疑。久而久之，双方矛盾爆发，一些业委会委员感觉很委屈。花雨南庭小区业委会尹主任说，一些业委会在被部分业主质疑后，心想“我本着公益心，又不拿钱，还被人讲，干脆不干了。”最终导致一些业委会工作陷入停滞，甚至待一届期满后小区业委会因无人牵头、参选而“停摆”。

此外，个别业主报名参选业委会委员，主要是为了个人私利，譬如自己房屋有问题想借此解决掉、省点物业费、小区分配车位时能谋取便利等。业委会委员素质良莠不齐，也导致有的业委会工作效率不高。

建议聘请“执行秘书” 业委会专职化

业委会“冬眠现象”如何解决？

王兴宏表示，

在提倡小区业主自治的前提下，建议聘请“执行秘书”。业委会负责决议，不需要占用业委会委员太多的时间和精力，由专业的“执行秘书”去处理具体事务性工作。此外，在针对特定事务时，也可聘请相关专职人员，如律师、会计、物业师等，让专业的人做专业的事。

也有业内人士认为，

业委会应往专职化方向发展，市场化运作，业委会委员以补贴、 津贴等形式获取一定的报酬，从而激发业委会委员的工作积极性。目前，一些小区每年的公共收益达到上百万元，为这一途径的实现提供了有力支撑。

张汛石建议，

相关职能部门在精细化管理上下功夫，制定相应的政策制度，鼓励更多的专业人士、专业机构投入到小区物业管理中来。另一方面，建议尽可能多地举办培训班，加强对业委会成员的业务培训、专业化指导，提高业委会的专业工作能力。

此外，小区广大业主也应积极参与到小区管理事务中来，对“冬眠”业委会进行有效监督。

雨花街道 聘用第三方机构解决物管难题

解决物管难题新思路

近日，据了解，雨花台区雨花街道于今年4月1日聘用第三方机构协助开展与街道相关的物业工作服务及专业培训、咨询等工作，时限一年。据悉，

雨花街道物业科游小勇介绍：

去年底，市住房保障和房产局针对《南京市住宅物业管理条例》出台相关配套文件，鼓励第三方机构进入配合政府职能部门做好物业管理工作。据此，雨花街道通过招投标等程序聘请第三方机构，于4月1日和南京市和业兴物业管理咨询服务中心签订为期一年的合同。

在该合同约定上显示，南京市和业兴物业管理咨询服务中心作为第三方机构提供专业人员驻点开展与街道相关的物业工作服务，对街道、社区工作人员、业主委员会及物业服务企业和项目经理的专业培训，及提供12345、领导信箱等信访矛盾的解决依据及方法的咨询服务等。

双方签订合同时，恰好碰上一起“实战”。

游小勇说，

辖区内某小区业委会因种种原因只剩业委会委员一人，无法履行职能，部分业主征集20%以上业主签名，要求召开业主大会临时会议提前换届改选业委会委员。街道提出，需提供签名业主的身份证明，此举引起部分业主不满，有业主短短1个多月内拨打12345投诉上百次。

街道聘用的第三方机构及时介入，协助约谈投诉人，针对实际情况提出了三条意见。经过不断解释沟通，终取得投诉人的理解，从5月16日起至今未再有相关投诉。

此外，翠岛花城小区业委会状告雨花街道一案正在诉讼阶段（本报5月28日曾详细报道），南京市和业兴物业管理咨询服务中心作为第三方机构正配合雨花街道做好应诉工作，并协助街道指导、监督部分业主依法依规召开业主大会临时会议的工作。

游小勇说，

截至目前，从双方合作的情况来看，他认为在第三方机构介入物业矛盾调处后，几起矛盾处理得比较圆满，对社会稳定起到积极作用。

市物业管理办公室行业监管科科长张汛石说，

雨花街道以年为时限聘用第三方机构提供物业相关服务的模式在我市是第一例。这不仅解决了基层物管人员更换频繁、业务水平高低不一、人力不足的难点，还能让专业的人做专业的事，街道也能有效规避法律风险。

来源 人民网 南报网

“南京房产微政务”综合整理，转载请注明出处

閱讀更多 南京房產微政務 的文章

關鍵字: 冬眠 业委会 法律