天河區|珠江新城
請原諒我用了一個這個標題黨的標題，熟悉我的都知道老鄺寫文章很少用這種譁眾取寵的招數，只不過有感於這兩個問題是我日常接觸的“日經”提問，不管是面對面諮詢，還是語音諮詢，大家都喜歡問這兩個問題。
每年的七月都是房地產的傳統淡季，一方面天氣熱大家出門的熱情不高，另一方面買房踩盤的主力軍——爸爸媽媽們都忙著陪小孩暑假出遊。趁著這個淡季，老鄺特此撰文對這兩個問題進行剖析。
1、價值是一條斜向上的直線
初中政治課時，大家都學過價值與價格的關係。如下圖所示，橫軸代表的是時間，五年、十年、十五年以此類推；縱軸代表的是金額。廣州的房地產價值就猶如一條直線，只要你認可我們的國運，那麼這條直線的斜率就必然向上。因為時代在進步，科技在發展，社會分工越來越細緻，工作效率不斷提高，結果就是整個社會創造的財富越來越多。
如果你無法理解上面這段話，老鄺講得再直白一點，只要你認可我們國家持續通貨膨脹，那麼房子的價值總會上漲，因為房子的原材料鋼材水泥在漲價，起房子的工人工資在漲，賣房子的銷售底薪也在漲。還有銀行無風險理財都有年化5%的收益，那麼房地產作為一個資產，它的漲幅怎麼可能還低於這個數值？
這條直線的斜率根據城市的基本面不同，會分為不同數值，比如一線城市是∠45°；二線城市是∠30°；三線城市是∠15°。不管角度到底是多少，請大家理解這個結論：只要社會在發展，房地產的內在價值就在上漲。
2、價格是一條波動線
由於民眾的情緒作用+政府的調控政策，房地產的價格猶如一條波浪線圍繞著價值線上下波動。把時間軸拉長，你會發現隨著價值的不斷上漲，價格的波動範圍也在不斷上漲。
在每一輪房地產行情中，你會發現這一次的波峰高於上一次的波峰，這一次的波谷也高於上一次的波谷。舉個例子，珠江新城的房價由2015年左右的4-5w單價，漲到目前8-10w單價，你覺得它還會回到5w以下嗎？
2017年3月是廣州上一輪的狂熱期，我們姑且把它看成圖示的A點，即使你真的在這個時間點買入廣州的房子，在老鄺看來你是吃進了不少泡沫，這些泡沫就是“價格-價值”的部分。但你要相信，隨著時間的流逝，你吃進的這些泡沫會逐步消滅。
現在是2018年下半年，廣州的房地產到底處在哪個點？老鄺也無法預測，有可能是B點，也有可能是C點，甚至處於D點也不奇怪。我能確定的只有兩點：1、你現在買入的資產，“價格-價值”的泡沫比起2017年3月小了不少；2、價值會不斷上漲，即使不再出現情緒狂熱期，幾年後價值斜線會拉著你的房價不斷上漲。你現在買入最多就是虧時間，不會虧錢，關鍵的是你的現金流能否扛過這幾年的月供。
3、珠江新城還會不會漲？
這是另一個“月經”話題，除了剛才的價值與價格關係，老鄺再用一個簡單的經濟學知識點解釋——供需關係。首先，下圖是珠江新城某中介行統計的整個珠城可交易樓盤統計表，由於是實物拍攝，你們可能看不清，該表統計了珠江新城西、中、東部所有的住宅+公寓，最後得出的總套數是6w套。
珠江新城作為廣州最優質的版塊，按照經濟學理性人觀點，應該是全廣州人都想買的。2017年底，廣州官方統計的常住人口為1449w人，按照5%最有錢的富豪計算，也就是1449w*5%=72w土豪。我們假定72w人都具備珠江新城的購買力，也就是說這72w人決定了珠城版塊6w套商品房目前8-10w的均價。
假設廣州未來五年，每年遞增40w常住人口（廣州2017年官方數據是遞增45w常住人口）。那麼2023年時，廣州有著約1650w常住人口，依然按照5%統計土豪階級，那麼這個數值將是82w人。而珠江新城已經沒有新增供應，也就是說可交易商品房總數依然是6w套。82w-72w=10w人，這新增的10w土豪，勢必會搶奪右邊陰影的席位。因此五年下來，優質版塊的商品房沒有增加哪怕一套供應，而潛在的購買力需求增加了10w人，請問那時的珠城房價會是一種什麼狀態？
總結
今天的文章其實都是一些最基本的經濟學原理，初中的政治經濟學都有傳授。價值與價格站在宏觀角度剖析時間與空間的關係，而供需關係則從微觀角度闡述房價到底由什麼決定？老鄺希望今天的文章能幫助大家理清買房的思路。
如果你是上車、改善等剛需不用管這些，因為即使你犧牲了效率但換來的是滿足自住。如果你是投資，請衡量自己的能力圈，如何判斷趨勢的逆轉是關鍵，做不到的話我依然建議你把房地產作為最核心的投資渠道，因為15-20年內，廣州的房地產價值仍是一條斜率向上的直線。
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