无论是外部特朗普的贸易战、人民币汇率大跌，还是内部的经济转型升级压力、下半年政策变化，对于普通民众还是有些遥远，只有房地产才是永远绕不开的话题。
从2008年开始，房价进入加速度状态。十年，畸高的房价像是伴生经济发展的毒瘤，野蛮生长在老百姓的心头。十年，对于长成430万亿市值的房地产市场，与其庆幸，莫如悲哀。
房市的资金、土地等要素，可以通过给政策、加杠杆托底，办法多得很。但随着老龄少子化社会的来临、房产代际转移和近在眼前的房产税，供需关系将会根本性调整，人口问题将与房地产业形成共振，后果不堪设想。
届时，房地产的烂摊子谁来接盘？
1、
有人说，中国经济的拉动力量只有两个，一个是房地产，一个是其他。
透过2018年上半年的数据，无论是消费、投资还是出口，都已哑火，“其他”已经不行了。那么，近阶段高层吹风大放水、大宽松，难道希望还要寄托在“房地产”上吗？
很难。房地产已然进入下行周期。
2017年，一线城市一二手住宅成交量同比跌了45%；二线城市新房成交量跌了30%；三四线城市得益于货币化棚改的强力刺激，增了18%，抵消了一二线城市的成交量下行。
进入2018年，调控政策完全没有放松的迹象，市场极有可能延续2017年态势。加之价格停涨，土地市场流标率上升，溢价率下降，都显示房地产事件正在进入深度调整期。
很多人不信，毕竟房价仍然高企。要知道，谢国忠早就摇旗呐喊，说房地产即将崩盘，结果几年过去了，信其言的肠子都悔青了。而且，老百姓资产增值，就看买没买房子。示范效应作用下，极大催发了人们的购房冲动。确实，这些年房价上涨图表，可比A股猛多了。
但是，“下行”不意味着“拐点”。中短期来看，伪砖家对房地产的判断仍然是：一线城市有空间，二线城市趋稳，三四线城市风险较大。
长期来看，人口结构的变迁将深刻影响房地产市场的总量和结构，基本趋势不会变，但不同区域之间，区域内部之间的动态平衡将会不断调整。
2、
人口结构的变化，是房地产市场的基本面。
首先是老龄化。截至2017年底，我国60岁及以上老年人口已达2.41亿人，占总人口的17.3%。预计到2050年前后，老年人口占比将达34.9%。
然后是少子化。2020年之后中国人口开始负增长，到2060年人口负增长率将超过日本。2010年“六普”数据显示，中国0-14岁的人口占总人口比例为16.6%，这在世界上已经属于“严重少子化”程度。这只是8年前的数据，或许现在的情况更不乐观。
老龄化影响的现在，少子化影响的是未来。20世纪70年代提出的计划生育，近50年后负面效应终于显现。
老龄少子化除了在劳动力市场、人口结构方面的影响外，也侵蚀了社会心理。在“四二一”家庭结构下成长起来的一代，根据一些心理学家的的观察，普遍呈现出心理成熟晚、心理脆弱、自我意识强等问题。
这种人口结构趋势的影响在经济社会领域是广泛且深远的。在一些领域、部分地域的影响已经显现。
比如辽宁省。
人才引进和楼市刺激策略与他省同质性强，略去不谈。近一阶段辽宁的人口政策很有新意，制定了《辽宁省人口发展规划（2016—2030年）》，探索对生育二孩的家庭给予更多奖励政策。
还不是因为曾经的共和国长子人口问题病入膏肓：2017年辽宁人口净流出达8.9万，这还是对冲掉龙江吉林二省的流入人口的结果。60周岁及以上户籍老年人口近960万，占总人口的23%，高于全国平均水平的17%，更不用说10%的老龄化。生育率仅为1.0%，远低于全国水平的1.5%，甚至比经济发达的日韩都低。
3、
一方面是房地产市场进入下行通道，另一方面是人口危机正在蔓延。
伪砖家已经在“十四亿人口大国的人力资本危局”中，从人力资本角度，分析过老龄化、少子化对人力资本的影响。其实，对于房地产市场的影响，更为直接和致命。
有人会问，为什么已经步入老龄、少子化的西方发达国家，躲过了房地产崩盘？
主要是因为自身经济底子好，而且找到了“接盘侠”。发达国家遇到老龄少子化时，已经完成经济积累，从制造国向消费国转型。而且，移民政策比较宽松：美国承接了墨西哥、拉美、东亚大量的移民，欧洲不断放开的移民政策，加之大量北非涌入的难民，都稀释了人口结构问题。
而我们一衣带水的近邻日本，虽然经济基础好，但由于文化、地域等多方原因，外来移民过少，老龄化少子化现象得不到对冲，房地产业已是一潭死水。
日本的例子很有参考价值。与中国同样有着“居者有其屋”文化渊源的日本，对于房子的观念正在改变。年轻人甚至中年人，觉得几十年贷款买房，属于“理财不善的愚蠢行为”。
因为，在日本，除了非要住在东京市中心的上班族外，房子已经变成烫手的山芋。因为遗产税、房产税负担过重，日本经济发达时期的“婴儿潮”父母正在老去，但子女没有能力，也没有意愿接盘。如果在房产网站输入“空房子免费”“田园生活”等关键词，轻而易举就能找到廉价房产。现在的日本，不仅房地产开发增量不足，存量房屋消化更是困难。
所以，老龄少子化的日本，不得不想办法。截至去年10月，在日外籍劳工人数达到128万人，同比增加18%，连续5年增长。但这远远不够，保守的移民政策正在破冰，近期就要对农短缺领域的工人给与“指定技能”的居住权利。
日本的例子表明，老龄化与房地产业紧密相关，而深厚的经济基础和外来移民是短期内缓解问题的唯一手段。
比起美欧日，我们的形势更为严峻。他们在经济发达时步入老龄化，我们未富先老，还在为跨过中等收入陷阱而努力。相当于，人家攒了100万当然可以安心退休，请保姆伺候，请大夫调理；我们眼瞅着退休，但兜里只揣着10万块钱，没钱吃喝，没钱看病，没人赡养。
老龄少子化的中国，还有谁是房地产的接盘侠？
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