房地產市場不斷傳遞著高週轉的神話，很多企業把他捧為寶典，地產圈見面必談高週轉，唯恐落伍被人恥笑，但高週轉真的能改變很多房地產企業的命運嗎？在與一些房地產公司的接觸過程中，卻發現高週轉如砒霜，能短期治病的同時，毒性也深入骨髓。高週轉的目的就是擴大規模，確實規模大才有江湖地位，才有規模效益，才能抗風險，才能大而不倒，但規模變大的背後，不會產生絕對的安全，房地產企業過分強調高週轉會產生很多的負效應，如：產品品質下降、土地儲備需求加大、項目利潤下滑、營銷壓力變形、資金運營難度增加。
毒性一：產品品質下降
高週轉的場境下，趕工期是常態，一切節點倒排，所有工程時間壓縮至極限，最終為了快速實現節點目標，必然以犧牲各項工程的質量為代價，進而導致整個產品的品質下降。在地產圈，以高週轉著名的公司，產品品質從來不是最好的，房子建的越多製造的垃圾越多，消費者在過了以量取勝的階段後，必然注意產品的品質，最終摒棄產品品質次劣的公司。房子是個複雜的商品，設計、材料、工藝、景觀和配套缺一不可，每個環節還需要緊緊相聯，時間也是建房子的原材料之一，欲速則不達，精心打磨出好房子是地產開發的另一途徑。
毒性二：土地儲備需求加大
高週轉對企業的原材料提供要求很高，尤其是可供開發的土地，一些大的房地產開發商曾經通過各種方式大面積圈了地，手中的土地儲備很高，且位置並不佳，急需要快速脫手形成現金回籠，所以高週轉成為他們的最優選擇。另一類開發商拿的土地位置好，土地升值空間大，根本不需要高週轉，形成屯地緩開發模式，靜候土地溢價的不斷上漲。高週轉刺激了房地產公司的拿地需求，一二線城市土地資源極度稀缺，所以高週轉公司都跑到三四線去瘋狂拿地，對土地資源的需求極大。
毒性三：項目利潤下滑
現在市場的主流一直在大談一個觀點“現金流比利潤重要”，只要項目現金流可以快速回正，犧牲一部分利潤在所不惜，當然現金流與利潤是兩個需要平衡的關鍵指標。不容忽視的事實是整個地產行業的淨利潤率確實不高，相對比傳統的白酒行業，根本無法面對投資者，所以近期房地產股票大跌，除了有政策變動的因素外，根本原因還是房地產利潤的下滑。項目利潤的下滑侵蝕了房地產企業的健康，很多企業向大而大倒的方向狂奔，最終走向虧損的邊緣。
毒性四：營銷壓力變形
正確的營銷是把好的產品推薦給消費者，讓消費者獲得好的滿意度。高週轉強調快速回款，開盤當日必須去化70%以上，一個月內必須售罄，通過給業務員高提成，提前形成蓄客，加速排卡，製造飢餓營銷，集中籤單，成為房地產營銷的主要方式。在高週轉時代，營銷也開始標準化，創意會拖累銷售進度，最終房子同一個模樣，營銷也變成了千篇一律，留下一片冰冷的營銷數字和麻木的業務人群，高週轉正在一點點的扼殺創造力，讓一切變的平庸，除了規模最後寸草不生。
毒性五：資金運營難度增加
高週轉的核心是資金的高週轉，所有拿地、開發、銷售的目的是服務資金的快速週轉，所以高週轉的項目對資金管理的要求非常高。房地產是資金密集型行業，隨著地價的不斷攀升，拍地階段就必須進行資本運作，企業單靠自身的利潤積累根本無法解決拍地所需要的資金規模，拿到土地後，快速辦好手續，申請開發貸，加快建設領取銷售許可證，快速回籠資金，償還所有償務，趕赴下一個戰場。房地產企業資金槓桿率普遍很高，高週轉加大了企業資金運營管理的難度，一旦遇到突發情況，運營週期變長，企業的資金壓力巨大，資金鍊斷裂的危險隨時會出現，週轉越快，資金運營難度越大。
閱讀更多 金融暴風眼頻道 的文章
