編者按：2008年，房掌櫃從金融風暴中出海，經歷過波谷的低潮和浪尖的激越，越過狂風大浪，看過碧海藍天，以夢為槳、繼續出航。十年，房掌櫃作為親歷者更是見證者，見證了房地產快速發展的十年風雲變幻。十年間，房地產行業發生了怎樣的鉅變?
為此，房掌櫃特別策劃了《2008-2018：中國地產這十年》大型專題，將圍繞2008-2018十年間的風雲變幻，以獨特視角、生動的展示形式，呈現一個不一樣的中國地產十年剖面。
激盪十年，水深魚大。十年來，對市場影響至深的樓市政策，融資行業的壯大與監管的跌宕，經濟大環境的起伏與發展，樓市裡的標誌性事件，房企跨越式發展……共同串成了一部房地產市場環境的時代激盪史，無比壯觀，又撲朔迷離。
2008年：全球金融風暴 國內迎來樓市深冬
2008年是個風雨飄搖之年，中國先後經歷了南方特大雪災、汶川大地震和全球金融風暴。
對於房地產行業來說，是濃墨重彩的一年，更是開發商從天堂踏入地獄的一年。當眾多開發商還沉浸在2007年“輝煌”的賺錢年代中不能自拔時，房地產市場卻在2008年悄然發生了“鉅變”。
金融風暴帶來的負面影響，直接讓國內商品住宅銷售出現近十年首次負增長，退房潮一度波及全國。房價一年內完成了從暴漲到暴跌的轉變；從地王頻出瞬間變成地王退地、土地流拍主導整個土地市場；房地產行業洗牌出現，一批資金鍊吃緊的中小開發商被預言淘汰……
好在情況並沒有變得更糟糕，2008年6月開始，便有地方政府出臺政策，鼓勵購房者入市買房。到了金九銀十，“救市”政策更是層出不窮，從地方到中央都有相應的“救市”政策鼓勵消費。
到2008年12月，國務院的“金融30條”和《國務院辦公廳關於促進房地產市場健康發展的若干意見》等政策的出臺，更無疑放鬆了開發商的外部融資壓力，也讓資金極為緊張的房地產企業鬆了一口氣，讓後者熬過了那場房地產的冬天。
2009年：落實四萬億 樓市再次迎來盛夏
2009年年初的時候，房價促銷打折消息鋪天蓋地，售樓處愁雲密佈，市場焦灼地討論房地產冬天什麼時候過去，春天什麼時候來臨。
事實上，面對來勢洶洶、號稱百年不遇的全球金融危機，早在2008年10月開始，中國就對宏觀調控政策做出重大調整：財政政策從“穩健”轉為“積極”，貨幣政策從“從緊”轉為“適度寬鬆”；安排4萬億元資金強力啟動內需，促進經濟穩定增長。
四萬億投資對經濟增長的拉動作用立竿見影，加上當時寬貨幣、寬信用的刺激政策，房地產市場被激活。2009年3月，形勢似乎悄然發生變化，北京、上海、廣州、深圳、武漢等一些大中城市的房屋銷售面積迅速增長，房價持續上升，最終迎來了房地產的“盛夏”。
2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比前年增長42.1%；商品房銷售額43995億元，比前年增長75.5%。就全年來看，全國商品房成交均價約4695元/平方米，全年房價漲幅24%，平均每平方米上漲813元，都創出了歷史新高。
銀行和信託公司掀起授信狂潮，房地產企業資金狀況大為好轉。另外受益於IPO放行帶來的客觀環境，金科集團、萬方地產、北京金隅、中國建築、世聯地產、華南城、恆盛地產、寶龍地產、禹洲地產、恆大地產、明發集團、龍湖地產、花樣年等一系列房企都在2009年先後上市。
有人說：“2009是新世紀中國經濟最困難的一年，但也是房地產業最輝煌的一年，房地產業的逆市發展對中國在國際金融危機背景下保持經濟穩步增長起到了不可代替的作用……”2009年中國經濟擺脫了全球金融危機影響，出現了國內投資需求強勁增長、消費需求穩步增長、出口也開始恢復性增長的局面，最終成功實現中國GDP“保八”（8.7%）的增長目標。
2010年:出現首家千億房企 調控年頻現“國N條”
進入2010年，區域規劃如同雨後春筍不斷湧現，海南國際旅遊島、皖江城市帶、青海柴達木循環經濟試驗區、瀋陽經濟區、長三角、重慶兩江、大小興安嶺、深圳前海、山西綜合改革配套改革試驗區、深圳廈門珠海經濟特區擴容等，解開區域樓市發展枷鎖，成為了當年房地產高速發展的重要原因之一。
2010年是不平凡的一年。進入中國房地產的外資開發商數量超過千家；萬科年度銷售金額超過千億，成為國內首家千億房企；北京、上海、大連三城土地出讓金收入均超千億。全國全年房地產開發完成投資48267億元，同比增長33.2%，商品房銷售面積10.43億平方米，同比增加10.1%。
由於過去兩年執行的都是相對寬鬆的貨幣政策，直接導致2010年下半年物價壓力徒增，單月CPI同比漲幅已超5%，創下兩年內單月新高，通脹形勢越演越烈，房價走勢也因此愈發堅挺，70個大中城市商品房銷售價格從未下跌。
2010年也是中國房地產自啟動商品房制度以來調控最嚴厲的一年，調控政策之嚴，手段之多，調控之密集程度可以說是史上少見，還曾一度要求“78家央企”退出樓市。
2010年1月7日，國務院辦公廳印發的《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》（簡稱"國十一條"）；4月17日，國務院印發《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱"國十條"）；9月29日前後，各部委下發關於落實"國十條"，其中財政部、國稅局、住建部下發《關於調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》；住建部、國土部對各地進一步貫徹落實國務院堅決遏制部分城市房價過快上漲通知提出四項要求；央行下發《關於完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》；住建部、國土部、監察部下發《關於進一步貫徹落實國發〔2010〕10號文件的通知》。
2011年：調控政策持續加碼 各房企掀開價格戰序幕
2011年，全國房地產市場在全方位的限制性環境中生長。央行總共3次加息，6次上調存款準備金率。信貸日益緊縮，致使房地產行業運行整體放緩。全國超過120個城市出臺了房價調控目標，46個大中城市出臺了“限購令”， 10個城市出臺了針對樓盤的強制“限價令”。在諸多限制性手段的作用下，調控效果日漸顯著，全年商品住宅成交量迅速下滑。
2011年全國商品房銷售面積近11億平方米，同比增速回落5.7個百分點。北京上海等少部分省市住宅均價同比下降，其他多數省區市均價依然上升。
2011年我國房屋新開工面積、住宅新開工面積、房屋施工面積、住宅施工面積都已經超過2010年水平；房屋竣工面積和住宅竣工面積都已超2010年水平。竣工增幅遠低於新開工和施工的增幅。顯示中國房地產企業都在實行防守型的發展戰略，拉長開發週期，縮短開發戰線，選擇恰當時機向市場推盤。
不在沉默中爆發，就在沉默中滅亡。在庫存逼近歷史高位後，2011年底，北京、上海、杭州、南京、青島、武漢、惠州等城市的樓市均掀開了價格戰，萬科、恆大等大型品牌房企為加快資金的回籠速度，無一例外均進行了價格策略的調整。一時之間，沉默的樓市，竟然有種要進入“春天”的感覺。
2012年：觸底回暖 品牌房企表現亮眼
隨著調控持續，銷售增長放緩，市場存量快速攀升。2012年初，中原監測的十家標杆房企存量接近2008年曆史高位。在城市層面，部分有存量數據公佈的城市也接近或達到歷史最高水平。
2012年的中國房地產市場依然以調控為主要基調，圍繞調控展開的行政、金融、土地等手段基本保持不變，但是政策環境已經逐漸緩和，全年還經歷了上調公積金貸款額度和放寬貸款限制條件、房產稅試點改革、首套房貸利率變革等政策的洗禮。
地方政府積極出臺各類政策鼓勵合理需求。2012年，連雲港、大連、深圳、濟南、武漢等30 多個城市先後微調樓市政策鼓勵合理需求，多數為公積金政策鬆綁，還有廈門、天津、上海等地方調整了普通住宅標準，揚州等地出臺減稅或補貼政策，上調限價、戶籍放鬆等政策，被業界認為是變相鬆綁。但觸及限價、限購等根本性調控措施的政策被叫停，僅首套房的公積金制度調整得到支持和認可。
2012年底，平淡的樓市出現小規模爆發，展現了觸底回暖的風采，市場交易量溫和復甦，品牌房企銷售業績也較為理想。從2012年品牌房企銷售面積的增長率來看，2012年表現優異的企業有招商、華潤、綠城及富力等，其增長率均超過了50%。
房地產開發商主要的融資途徑包括銀行貸款、信託和海外融資。在調控政策最嚴格的2011年，全國房地產行業銀行貸款出現了負增長，而2012年以來，銀行貸款便出現了明顯的正增長，銀行對房地產行業政策偏緊的局面已明顯改觀，房地產行業的融資困局得到基本緩解，土地市場也因此出現了逐漸回暖的跡象。
2013年：政策面趨於平緩 行業規模迎來新一輪擴張
年初，新國五條出臺，政策出臺後各地市場反響強烈。新政關於二手房賣房所得按20%徵收個稅關注度頗高，受此影響，北京、上海、南京等地二手房一度出現集中過戶、集中網籤的現象。
新一屆政府組建後著力建立健全長效機制，維持宏觀政策穩定，且在歷次重要會議中，均未提及“調控”二字和“高房價”問題，市場人士普遍猜測官方釋放的信號即是要以更加市場化的手段來解決房地產問題。
2013年全國房地產市場規模迎來了新一輪的快速擴張，土地市場量價齊漲，一線城市土地出讓金收入三倍於2012年，千億級房企數量也升至7家。2013年前11月，全國商品房銷售面積同比上升20.8%，同比增速創下近5年新高，而從成交總量來看，全年商品房成交面積突破12億㎡，而商品住宅成交總量亦突破10億㎡。
2013年6月，金融業鬧起“錢荒”，包括商業銀行、基金、券商、信託在內的整個金融業均有波及。此輪資金緊張，讓中小企業的借貸成本更高，大部分企業貸款都會受到影響，資金密集型、高負債率的行業如房地產最為敏感。也有個別小型房企因為這場“錢荒”，最終只能告別樓市，甚至破產重組。
2013年下半年，一二線城市的調控仍在保持收緊，但三四線城市則試圖放鬆。溫州、蕪湖、舟山等城市先後出現“定向寬鬆政策”，溫州、蕪湖等城市都屬於樓市相對“蕭條”的城市，其中溫州更具代表性。
十八屆三中全會之後，為完成年度住房價格控制目標，自深圳“深八條”開始，京七條、滬七條、穗六條等一線城市出臺地方調控措施後，“漢七條”出爐，標誌著二線城市樓市調控拉開“收緊”序幕。隨後，廈門、南昌、瀋陽等多個二線城市均發佈相對應的調控措施，重申原有調控政策，強調落實“新五條細則”。
2014年：促銷打折風潮席捲全國 鬆綁限購限貸
年初，全國各地商品住宅庫存量高企，房地產增速明顯下降。杭州等地多個樓盤出現降價潮，房地產市場價格大戰愈演愈烈。
有專家認為部分樓盤房價小幅下跌，只是對2013年末、2014年初虛高價格的修正，沒有出現顛覆性的房價大逆轉浪潮。但是毫無疑問，市場形勢已經出現逆轉的情況。
在此背景下，中央已從過往的以“控房價、抑需求”為政策導向，轉變成當前“促改善、穩消費”的樓市調控目標。地方政府則靈活調整，限購、限貸手段逐步退出，行政干預趨弱，並通過信貸公積金、財政補貼多輪政策調整刺激住房需求，加快庫存去化。
至2014年末，除北、上、廣、深四大一線城市及三亞外，全國其餘城市均基本取消了針對購房的種種限制。
房企方面，排名前20的品牌房企銷售額同比增長超過10%，拿地稍為謹慎熱衷於一線城市。多數上市房企資金面較為穩定，資本市場再融資也已開閘，中期票據監管放鬆，上市房企股權融資、債券融資趨於活躍，融資渠道更趨多元化。
2015年：五次降準五次降息 全面啟動去庫存
由於樓市成交長期低迷，全國房地產市場龐大庫存量也持續引起官方的重視。延續2014年底的政策鬆動，2015年3月30日，二套房的首付在明顯降低，首套房公積金貸款首付比例降為20%（之前30%）；8月，二套房已還清的申請公積金貸款首付比例降為20%；9月，首套房商貸比例降為25%（之前30%）。
除首付比例的降低外，2015年房地產相關政策的調整還包括營業稅減免、多次降息降準、鼓勵企業融資等，給2015年樓市的企穩復甦提供了良好的政策環境。2015年底，中央會議更直接提出要化解房地產庫存，促進房地產持續健康發展。
2015年6月起，股災拉開帷幕，很多在過去一年掙的盆滿缽滿的投資者，在一兩個月內即重新歸零，少數用“槓桿”的投資者更是血本無歸，股市資金開啟逃離大潮，部分轉戰樓市。同年中央明確開放二胎，房地產市場改善型需求迎來增長機遇。
在眾多利好因素影響下，房地產市場出現走好的情況。據央行公佈2015年第四季度貨幣政策執行報告稱,2015年,全國商品房銷售面積12.8億平方米,同比增長6.5%,增速上年提高14.1個百分點，全年商品房銷售額達到8.7萬億元，創下歷史新高，也誕生了首個銷售額突破2千億的房企——萬科。
靚麗的市場業績後，少數幾個城市已經在不經意間開啟了暴漲之路。例如：2015年深圳房價同比漲幅高達36.8%，北京房價漲幅18.4%，一騎紅塵遠遠領先於其它城市。
2016年：房價全域暴漲 政策180度轉向
繼2015年“9.30”下調首付最低至2.5成之後，2016年1月進一步將不限購城市首付款比例下調至最低20%，其後多部委聯合發文調整契稅、營業稅，以及5月全面實行“營改增”。僅接著，上半年30多個省市先後出臺了鼓勵農民進城買房、調減乃至暫停土地供應、給予購房貨幣補貼等新政。
受到諸多利好影響，2016年初僅隨深圳之後，部分熱點城市房價率先上漲。不僅深圳、上海、南京、合肥等城市房價高漲，惠州、無錫也加入了房價快速上漲的行列。從全年房價漲幅來看，深圳依舊以51%的漲幅高居首位，合肥、南京、廈門等熱點城市以49%的增速緊隨其後，排在前十的也大多為熱點一二線城市，三線城市無錫以35%的增速排在第六。
國家統計局公佈數據顯示，2016年全國房屋銷售金額為11.76萬億元人民幣,同比增長34.8%，銷售面積為15.76億平方米，同比增長22.5%。在2016年房屋銷售金額達到歷史新高的同時，誕生了3家銷售額超過3千億的房企，消化週期則較2015年減少1.4個月至5.3個月。
全國多個城市房價的暴漲，也讓寬鬆政策不得不被大規模終結。為防範市場過熱，泡沫增長，樓市調控再現江湖，“限購、限貸、限拿地”等政策接連出臺。
值得一提的是，房價暴漲的同時，土地價格也迎來了一輪大暴漲，2016年全國共計成交336宗單價、總價地王，這些地王很多直至2018年都未有入市的跡象。
2017年：房子是用來住的，不是用來炒的
2017年，調控政策不斷加碼，自3月份廈門率先落地個人限售令，限售城市後擴容至46城，另有7城升級限售。與此同時，金融去槓桿持續推進，嚴格限貸同時，熱點城市嚴查“消費貸”資金流向，嚴防資金違規流入房地產市場。
在2017下半年，為保障房地產市場平穩發展，官方先後提出租購併舉、租售同權等方向，12城首批開展住房租賃試點，上海、廣州、杭州等熱點一、二線城市掛牌並出讓多宗租賃用地的同時，集體建設用地改建租賃住房等加快制度性破冰，長租公寓也被眾多房企列入重點佈局的業務。“十九大”更明確定位“房子是用來住的，不是用來炒的”，各項長效機制開始建立。
隨著調控政策不斷加碼和市場自身深入發展，一線城市商品住宅交易規模幾乎腰斬，而三四線城市在持續高溫，成交佔比持續上升。為減少營銷成本，品牌房企2017年幾乎全部啞火，整體營銷表現顯得較為平淡。
另外，銀監會、上交所、深交所、發改委等部門也陸續發出新的政策，嚴控房地產金融業務風險，信貸環境持續緊縮，包括嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域、嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域、競買土地需使用自有資金、控制房企公司債發行審核等等。房企融資環境不斷收緊，房企資金鍊備受考驗。
2018年：房地產還能屹立不倒一枝獨秀嗎？
又逢戊戌，2018註定是不平靜的一年。年初開始，外部經濟環境表現不佳，我們經歷了無數的變動，從ICO的泡沫到中美貿易戰，處處引人關注。
房地產市場內，全國整體依舊保持著嚴謹的調控狀態，不同區域一度出現冰火兩重天的差異，以燕郊、固安等環一線城市為代表，市場仍然冷清，中介機構門可羅雀。部分二線城市如南京、杭州的房價依然堅挺，甚至出現一房難求的局面，其他一些二線城市如武漢、成都購房者也熱度不減。
實際上，進入2018年以來，多數銀行都已大幅上調首套房的貸款利率，更有個別銀行暫停住房抵押貸款業務，著實又給樓市潑了一盤冷水。
另外，調控閘門到2018依然沒有放鬆。中原地產研究中心統計數據顯示，僅4月份，全國各種房地產調控政策合計多達33次，25個城市與部門發佈調控政策，其中海南、北京、杭州等城市發佈了多次房地產相關新政策。一季度的全國房地產調控政策共計76次。調控逐漸向三四線轉移，過去沒有調控的城市逐漸加碼升級調控，比如海南全境，瀋陽、長春、唐山等區域也開啟了房地產調控升級。其中，已有超過60個城市執行限售政策。
隨著央行降槓桿，監管風暴強勢推進，債券市場持續陰跌，利率不斷上行……房地產還能屹立不倒一枝獨秀嗎？
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