前幾天，濟南樓市參考推送了《厲害了！濟南樓市下半年預計1100億+貨值的新房將入市！供應井噴，紅海競爭》，文中提到要分析一下每個片區下半年的樓市情況。
今天我們就從上半年濟南樓市成交量比較大的兩個片區說起：唐冶、雪山。
NO. 1｜壹
唐冶高價地入市，供需逆轉，改善當道
近日，濟南樓市參考的知識星球裡和一位朋友聊到唐冶，對於濟南樓市參考想去唐冶片區踩盤、看項目進程的想法非常不理解：“唐冶那邊沒有啥項目了啊！”“不是啊，還有1.8萬左右的，下半年還有價格更高的新項目很快就入市。”“厲害了，唐冶都到這個價格了，恐怕都是改善客戶在買吧！”
是的，唐冶即將進入改善產品的天下，曾經的剛需熱衷的片區，如今剛需已經買不起了，客戶清一色的換成了改善型客戶，接下來隨著唐冶其他幾個項目的入市，情況更是如此！
從下半年開始，如果算上唐冶在售項目和潛在入市項目，供應量個人估算將超過百萬方，像@保利唐冶地塊@山鋼唐冶地塊@龍湖景粼原著@萬科翡翠雲山@玖唐府@魯能泰山七號等，都有供應。
看看這些項目，要麼是曾經的高價地，要麼高端別墅、要麼改善產品、要麼毛坯升級精裝修，唐冶房價將整體拔高了一截。儘管房價還要繼續衝高，但是供需關係已經逆轉，唐冶片區由之前的剛需產品佔主流，變為改善產品當道，眾多品牌開發商雲集唐冶，競爭形勢比較嚴峻。
改善客戶下半年挑著買。
NO. 2｜貳
雪山全面進入精裝時代，入門價1.5萬
目前在售的中建錦繡天地、中新國際城升級為精裝修，龍湖春江酈城預計接下來幾個月就將清盤，雪山片區已經全面進入精裝時代，入門價1.5萬。而且，雪山片區內的產品、戶型、面積段重合度比較高，面積段主要集中在90-150㎡， 目標客戶群體都是以剛需及改善戶型為主，高總價的精裝房源成為市場的主流。
對於雪山片區，目前剛需佔比較大，對於房價比較敏感，房價一旦突破1.5萬，去化就有可能出現問題。由於信貸收緊，房價門檻越來越高，現在剛需買房受到一定的阻力。
雪山片區同樣已經進入買方市場，開發商和購房者的博弈繼續，不排除接下來特價房會越來越多。
NO. 3｜叄
調控仍將從嚴
現在，濟南新房房價明明還在上漲，二手房卻已經不好賣，剛需焦慮買不起，賣房人也在焦慮自己掛出的房子有價無市無人問津。二手房最好的出售時機已經過去，去年下半年我們就建議二手房可以考慮出手了。
樓市這個市場真的很奇怪，曾經一房難求，轉眼現在就這般模樣，趨利避害人之本性，人性在樓市集中放大，火爆的時候大家都買，一旦有點風吹草動，立馬集體觀望。最近有朋友諮詢，自己的房子以市場價掛牌，但是是中介和買家一再要就降價，為我是否還要一降再降？
市場好的時候，你想怎麼賣就怎麼賣，因為很多人恐慌，等不及；
市場不好的時候，你想賣多少錢不管用，得購房者願意接受才行，否則無人接手。
下半年成交下跌、去化緩慢將成樓市常態，濟南整體房價不會跌，但部分項目會有特價房。這裡不是唱衰濟南樓市，我們應該清楚的看到當前的形勢，為自己的決策作參考。畢竟樓市調控越來越嚴，穩房價，同時國家也在出手整頓樓市亂象，房住不炒，樓市迴歸理性是遲早的事情。
最後需要注意的是，下半年濟南東部雪山、唐冶、潘田、韓倉、長嶺山等地將有大量供應，保守估計也有300-400萬方，供需關係徹底逆轉，買房貨比三家已經成為可能！
以上為濟南樓市參考平臺觀點，僅供參考。
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