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本期話題：房產交易惡意違約
本期嘉賓：盈科股權及勞動法律部主任、中央電視臺“律師來了”特約律師鄧妍
專業領域：合同及勞動法、公司法、企業商業模式構建法律服務、企業法律顧問、房地產及物業法律、企業家及高管職務犯罪預防、重大民商事訴訟、財稅法律服務、企業法律風險管理。
案件詳情
2016年底，李某經中介公司介紹，看中了張某的一套兩百多平米的房屋，協商確定後，2016年12月7日，李某與張某簽訂了《房屋買賣合同》，約定購買該房屋含車庫、車位、固定裝修、固定廚衛設備，成交總價300萬元,並約定張某應於2017年3月10日註銷他項權證。李某支付了5萬元的定金。
但是3月5日，中介電話告知李某說張某房子不賣了，原因是房屋價格上漲了。李某急忙發函給張某及中介公司，要求張某註銷涉案房產的他項權證，並協助他辦理過戶網籤及資金託管手續，但是張某拒收該函件。李某又委託律師向張某再次發函，但是張某仍然拒絕繼續履行合同。無奈之下，李某將張某告上法庭，要求退還定金並賠償損失。
審理中，經李某申請，法院委託房地產評估公司對涉案房屋、車庫、房屋內固定裝修及物品清單上物品的價值進行鑑定，評估總價共計390萬元。
裁判結果
根據評估結果，法院判決雙方的《房屋買賣合同》解除。張某退還李某購房定金5萬元並賠償差價損失90萬元(390萬元-300萬元)。
律師分析
原、被告簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，雙方應遵循誠實信用的原則，按約全面履行各自的義務。2016年3月5日，被告通過中介向原告明確表示不再履行該《房屋買賣合同》，經原告催促也未能繼續履行合同，被告行為屬於單方根本違約，原告作為守約方按合同約定有權解除合同。
根據原告主張，本院確認原、被告就涉案房屋簽訂的《房屋買賣合同》於原告起訴之日即2016年3月23日解除，被告應當退還原告購房定金5萬元。
關於原告主張的損害賠償問題，被告違約給原告造成損失的，損失賠償額應相當於因違約所造成的損失，包括直接損失和預期可得利益損失。涉案房產(含車庫、固定裝修及物品)經鑑定總價值為390萬元。
本案《房屋買賣合同》履行中原告並無違約情形，並積極督促被告履行合同義務，被告明確表示不履行合同後，原告又及時訴至法院請求損害賠償，防止損失擴大。因此，法院根據公平原則，酌情判令張某向李某支付房價差額損失90萬元。
律師建議
房價上漲的速度之快，讓很多賣房的業主在已經簽過房屋交易合同後，寧可違約也不賣房。在二手房交易中，合同約定應明確網籤時間、資金託管、戶口遷移、違約金等問題，預防糾紛的發生。
房屋買賣合同簽訂後，雙方均應誠信履約，維護市場交易秩序。因房價漲跌而惡意違約的，屬於單方違約的情形，違約方應承擔的損失不僅包括直接損失，還包括守約方可得利益損失，包括房屋漲跌所造成的購房差價損失。
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