每期一个房产法律话题，每期一位专业律师为您解答。
想房涉法，买房路上，专业律师为您保驾护航。
本期话题：房产交易恶意违约
本期嘉宾：盈科股权及劳动法律部主任、中央电视台“律师来了”特约律师邓妍
专业领域：合同及劳动法、公司法、企业商业模式构建法律服务、企业法律顾问、房地产及物业法律、企业家及高管职务犯罪预防、重大民商事诉讼、财税法律服务、企业法律风险管理。
案件详情
2016年底，李某经中介公司介绍，看中了张某的一套两百多平米的房屋，协商确定后，2016年12月7日，李某与张某签订了《房屋买卖合同》，约定购买该房屋含车库、车位、固定装修、固定厨卫设备，成交总价300万元,并约定张某应于2017年3月10日注销他项权证。李某支付了5万元的定金。
但是3月5日，中介电话告知李某说张某房子不卖了，原因是房屋价格上涨了。李某急忙发函给张某及中介公司，要求张某注销涉案房产的他项权证，并协助他办理过户网签及资金托管手续，但是张某拒收该函件。李某又委托律师向张某再次发函，但是张某仍然拒绝继续履行合同。无奈之下，李某将张某告上法庭，要求退还定金并赔偿损失。
审理中，经李某申请，法院委托房地产评估公司对涉案房屋、车库、房屋内固定装修及物品清单上物品的价值进行鉴定，评估总价共计390万元。
裁判结果
根据评估结果，法院判决双方的《房屋买卖合同》解除。张某退还李某购房定金5万元并赔偿差价损失90万元(390万元-300万元)。
律师分析
原、被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应遵循诚实信用的原则，按约全面履行各自的义务。2016年3月5日，被告通过中介向原告明确表示不再履行该《房屋买卖合同》，经原告催促也未能继续履行合同，被告行为属于单方根本违约，原告作为守约方按合同约定有权解除合同。
根据原告主张，本院确认原、被告就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》于原告起诉之日即2016年3月23日解除，被告应当退还原告购房定金5万元。
关于原告主张的损害赔偿问题，被告违约给原告造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。涉案房产(含车库、固定装修及物品)经鉴定总价值为390万元。
本案《房屋买卖合同》履行中原告并无违约情形，并积极督促被告履行合同义务，被告明确表示不履行合同后，原告又及时诉至法院请求损害赔偿，防止损失扩大。因此，法院根据公平原则，酌情判令张某向李某支付房价差额损失90万元。
律师建议
房价上涨的速度之快，让很多卖房的业主在已经签过房屋交易合同后，宁可违约也不卖房。在二手房交易中，合同约定应明确网签时间、资金托管、户口迁移、违约金等问题，预防纠纷的发生。
房屋买卖合同签订后，双方均应诚信履约，维护市场交易秩序。因房价涨跌而恶意违约的，属于单方违约的情形，违约方应承担的损失不仅包括直接损失，还包括守约方可得利益损失，包括房屋涨跌所造成的购房差价损失。
更多楼市资讯、房源信息、置业工具，欢迎下载安居客APP或微信关注公众号“安居客Anjuke”。
閱讀更多 安居客 的文章
