【本文看點】就土地交易而言，在企業綜合稅負的計算過程中，存在很多誤區和盲點，稍不注意就將嚴重誤導管理層的決策結果。下文以A、B公司間土地買賣交易為例，為您解析這些容易被忽略或錯置的干擾因素。
【關鍵詞】資產買賣 溢價
☛☛☛案例：A公司註冊資本0.5億元。N年前，A公司支付土地出讓金2億元取得某土地，因故一直未開發。N年後土地升值至12億元，B公司意向購買。則A、B在交易過程中分別需繳納哪些稅費？如何計算？
很多朋友甫一接觸到該案例時，第一反應就是依據稅法，埋頭苦算。且慢，在案例分析之後，我們不難發現案例中缺失一些至關重要的基本信息。這些信息又不可避免地將影響到我們後續的計算流程及前置假設。
假設一： A、B兩公司是法人或自然人；一般納稅人或小規模納稅人（本文假設法人、一般納稅人）
假設二：銷售價格12億元是含稅價格或不含稅價格（本文假設不含稅收入）
假設三：項目是否是老項目還是新項目（本文假設為新項目）。根據《國家稅務總局關於發佈<的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規定，房地產老項目，是指：（一）《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；（二）《建築工程施工許可證》未註明合同開工日期或者未取得《建築工程施工許可證》但建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。
假設四：A公司所處地域的企業所得稅率是多少（本文假設25%）
……
接下來，我們從買賣雙方角度分別衡量稅負情況，並加總計量整個交易稅負情況，可以得出以下結論：若B公司從A公司購入土地，交易雙方發生應納稅額共計約7.4億元。其中賣方A公司稅負極重，銷售收入雖有12億元，但其中交稅就交掉7億元。計算過程如下：
☛☛☛賣方（A）：
印花稅： 12 X 0.5‰= 0.006億元
增值稅：（12-2）X 10%= 1億元
增值率：（12-2）/（2X1.3）＞200%；土增稅適用稅率，速算扣除數： 60%， 35%
土增稅：（12-2X1.3）X60%- 2X1.3X35%=4.73億
企業所得稅：（12-2-0.006-4.73）X 25%= 1.316億元
綜合稅負：0.006+ 1+ 4.73+ 1.316= 7.052億元≈7億元
綜合稅負率：7.052/12= 58.77%
稅後利潤：（12-2-0.006-4.73)- 1.316= 3.948億元≈4億元
稅後淨利潤率：3.948/12= 32.9%
☛☛☛買方（B）：
契稅：12X 3%= 0.36億元
印花稅：12X 5‰= 0.006億元
☛☛☛綜合稅負：0.366億元
這涉及到企業間交易談判環節的一個極關鍵問題：企業間的交易行為，買賣雙方誰來負擔稅費？如何設定交易價格才合理？智慧源曾遇到不少前來諮詢的客戶，作為賣方，他們往往在已與意向方就一切事項達成共識後才意識到忽略了鉅額的稅費支出。也因此，我們往往建議我們的客戶通盤考慮交易雙方產生的全部稅費，從高處俯視整個交易的構成。
但為什麼在文章的標題處筆者又提到，該計算屬於‘理論性的’計算呢？因為本文雖旨在揭示計算過程中財稅人員容易忽略的幾個針對案例的基本假設和誤區，然而在實操中，根據A、B公司交易實質，‘以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬於房屋建設工程的，需完成開發投資總額的25%以上’。《城市房地產管理法》 第三十九條：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。鑑於此地塊未開發，無法滿足轉讓條件，因此筆者更希望以此例提示誤區，而非實操落地。
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