開欄語
今年以來，公寓成為熱門投資品。但公寓項目眾多，良莠不齊，如何才能選到一個適合投資的公寓，確實很考手藝啊。即日起，成都商報房產發佈將推出一系列的公寓踩盤報告，為想要投資公寓的購房者實地探盤。
今天，記者就教給大家一個購買公寓類投資性產品的判斷公示作為參考：區域+產品+價格=購買係數。好的公寓類產品一定離不開這三點，因此，我們從以上三點剖析，參數越高，就越值得購買。
針對近日不少讀者在後臺留言諮詢即將開盤的金隅·瓏熙匯是否值得入手，成都商報記者就將首站公寓鑑盤放在這裡。後續，我們還將陸續有公寓鑑盤報告推出，敬請期待。
成都公寓投資分析報告·
第1站：武侯新城 金隅·瓏熙匯
實地踩盤
17萬平米純商業項目 公寓超千套
端午小長假之前，成都商報一行來到金隅·瓏熙匯售樓部。項目位於目前新興的武侯新城板塊，緊鄰武侯萬達廣場，由於處在航線下，不時能看到飛機起飛。受制於限高，周邊住宅以十多層的樓盤居多，並且該區域內還聚集了多家知名開發商打造的住兼商項目，競爭力不小。
金隅·瓏熙匯售樓部
成都商報記者到達現場時，售樓部約有2、3組客戶。據置業顧問介紹，金隅·瓏熙匯為金隅在該地塊打造的商業部分，總體量約為17萬平米，包含4個單元的公寓、商業街區、酒店及寫字樓。其中，預計公寓的體量約為6萬平米，約1064套，精裝。預計本月底開盤，戶型從50平米到86平米不等，5梯18戶和5梯20戶。
至於價格，置業顧問在事後接受記者電話諮詢的時候表示，算上精裝配置，預計開盤時售價在1.6萬到1.8萬/平米左右。
購買係數解析
1、區域：商業體量扎堆，自持商業面臨貼身肉搏
金隅·瓏熙匯所在的武侯新城是近兩年的熱門區域，轄區進駐了多家知名的一線開發商。但不論從地處的具體區位還是自身產品優勢來說，金隅·瓏熙匯所處的環境都顯得有些尷尬。
先說區域，放眼項目周邊，一路之隔就是武侯萬達，此外，在三環內側還有大悅城，約1公里外還有去年開業的武侯新城吾悅廣場，對於住宅項目來說，這是一個完美的商業配套，但對於一個100%商業項目來說，無異於貼身肉搏。
武侯新城吾悅廣場
先說瓏熙匯，項目自身就有17萬平米商業體量，一旁的萬達廣場（同樣含有公寓產品）總建築面積約29萬平方米。附近還有10.8萬平米的吾悅廣場，大悅城的商業面積約33萬平米，還有約7萬平米的寫字樓……這樣一算，光是瓏熙匯周邊就有近百萬平米的商業+寫字樓的商辦物業體量，還不算武侯新城區域內其他品牌開發商打造的競品。
如此巨大的商業體量，周邊地緣性人群的消費需求、購買力能否支撐？對於現有區域內產業發展來看，其公寓租賃人群該如何定位？至少，我們在售樓部現場置業顧問的回答中沒有找到答案。據置業顧問介紹，目前項目的酒店、巨量的自持商業體的招商主力店，都還沒有確定最終的商家入駐。對於開發商金隅來說，其目前在成都開發入住的僅有大成郡、瓏熙郡兩個住宅項目，其對於商業的招商能力和後續的商業運營能力，均未可知。
2、產品：開放式高密度公寓，售價與周邊住宅相當
回到公寓產品本身來說，瓏熙匯的公寓樓下便是自帶的數萬平米商業街區，置業顧問介紹這部分都是不出售的，由開發商自持。因此，商業街招商能力好壞將直接決定了這個項目的可持續發展以及能否具有相當的產品競價能力，從這一點來看，項目存在一定的不確定性。
此外，由於是開放式商業街區，也就不存在私密的小區內庭和環境，整個小區基本都是全開放狀態。從50平米到86平米不等的戶型以及5梯18戶和5梯20戶的超高梯戶比，也決定了產品的使用群體偏剛需化。
金隅·瓏熙匯售樓部
價格方面，項目周邊最近銷售的住宅產品為陽光城·檀府，其精裝售價也就在1.6~1.7萬元/平米左右。拋開限價因素影響，我們再看看周邊住宅二手房價格，保利花園裝修後的成交均價在2.2萬元/平米左右，開發時間稍早一點的置信麗都花園成交均價則只有1.7~1.8萬元/平米。
因此，按預計的1.6~1.8萬元/平米的開盤價格來看，瓏熙匯的公寓價格相比周邊住宅，打動力並不高。對於有置業需求的購房者而言，其產品不具有相當的優勢。
轉過來看看項目的交通情況，儘管項目號稱周邊有3條地鐵線環繞，但最近的一條地鐵站距離項目都有近1公里的距離。對於一個純商業項目特別是有巨量商業需自持運營、並面臨多個知名綜合體商場競爭的環境下，其商業運營能力和人氣的吸附能力有多大，對於開發商而言十分考手藝。
3、收益：周邊住宅公寓扎堆，租金收益難達預期
在看完區域和產品之後，來到最重要的一個環節——就是收益！
據置業顧問透露，金隅·瓏熙匯所在地塊的住宅部分現已基本售罄。記者查詢過往銷售記錄發現，其最後的住宅售價在1.4萬元/平米左右。而通過查詢鏈家網發現，周邊公寓（如武侯萬達）的均價也就在1.4萬/平米的水平。
武侯萬達廣場
租金方面，以周邊公寓作為參考，其60平米的清水公寓，在鏈家的掛牌租金在1700~1800元；還有一套簡裝但未配置傢俱家電的房源，50平米，掛牌2300元/月。
如果瓏熙匯的開盤售價，以預計的1.6~1.8萬計算，那麼以50平米的標間公寓計算，總價在80萬~90萬。如果年收益要達到3個點，那麼租金要在2000到2250元之間；如果以86平米計算，總價將在137.6萬到154.8萬，想要收益達到3個點，那麼租金要在3440元~3870元之間。
金隅·瓏熙匯沙盤
除此之外，與公寓租金存在競爭的還有周邊的住宅。
鏈家網上的數據顯示，周邊保利花園二期99平米的套三，精裝空房的月租也才2600元，水電等費用還是按民用計算。即便從金隅的住宅產品瓏熙郡來看，64平米的套二，全裝全配的，約2500元一月，居住舒適度比僅僅只是標間的公寓要強得多。
因此，不論對比周邊公寓還是住宅租金價格，瓏熙匯要維持僅3%的年租金回報，其後期相對較高的租金水平都是比較有挑戰性的。
而如果放棄長期投資，考慮將來轉手，瓏熙匯後期也將面臨同區域內同質化產品較多、互相殺價的情況。
公寓投資建議
作為投資品的公寓，是商業40年的產權，無論水電還是物業管理費，都比住宅要高。在轉賣時，各種稅費成本，也比住宅高。更重要的是，流動性不如住宅，沒有住宅好轉手。
1 決定要買公寓，一定要做好長線投資，收租金的打算。
2公寓的未來租金水平，非常關鍵。收益率高值得購買，收益太低不如銀行買理財。
3 地段、地鐵、周邊消費人群、是否有目的性消費的外來人群……這些都是重要的考量。如果靠近醫院、高校、春熙路等繁華地，可以考慮。
尾聲
你是否也有投資公寓類產品的打算？對於看中的項目有投資意向又怕失手拿不準？今起，成都商報房產發佈開通“公寓鑑盤”服務，你點項目，我們來踩盤，給你帶來最詳實的投資建議。
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