“這個端午節，一個90後小夥伴和媽媽一起很嚴肅地找我探討——他們居住在深圳最著名的羅湖百花學區房，但面對二次房改，是進一步做家庭資產配置，還是積極擁抱安居租賃房？面對二次房改，每天看兩遍新聞聯播的爸爸拍手稱好，說終於可以不用買房，以後兒子可以去申請安居房。小夥卻有不同看法，他希望儘快趕上房地產這趟列車。他的理由很簡單，在安居房裡可以安居，但資產卻無法升值。他可不簡單，現在盤算的是，如何將家庭房產賣掉，退出過去式的羅湖時代，越過逐漸式的福田時代，積極進入未來曼哈頓的前海時代。我挺欣賞這位小夥伴。”
2018年6月5日，深圳又推出了房地產新政，稱“第二次房改”。1988年第一次房改，開啟了房地產的資產化時代，而2018年這次房改是為了解決住房供需矛盾的民生問題。
政策背景：深圳長期以來的供需矛盾
2017年，深圳與廣州常住人口總量相差無異，但商品住宅成交量方面，廣州卻是深圳的3.5倍。而供應端，2013年開始，深圳進入招拍掛土地供應極度稀缺階段，而城市更新開發週期5-6年，雙向決定了制約深圳商品住宅發展的供需矛盾問題，這正是二次房改要解決的核心問題。
解讀：二次房改帶來的“二元次”市場
八大供給主體、六類保障渠道、三類（四種）住房、三類補貼以及4：2：2：2的住房分配比例
圖表3：“二次房改”八大供應主體或將解決保障房供地緊張的問題
二次房改，簡單來說，就是將深圳變成一個典型的二元次市場，商品房、政策性住房供應“四六分”。一方面，商品房佔比40%，充分地市場化運作；另一方面，政策性住房（人才房、安居房、廉租房、長租公寓）共佔比60%。
1. 八大供給主體，主體供應多元化
本次政策提到非常重大的一個改變，就是拓寬了供應主體，即主體供應的多元化，不像過去統一由政府供應，如社區股份合作公司和原村民可以積極參與城市更新，這將大大減少過去單一供應造成的供需矛盾。
2. 六類保障渠道，盤活存量用地，開展灣區城際合作
安居房以關外為主，同時將深汕合作區也列入範圍。對於存量用地、用房的盤活是此次土地端保障渠道的重點，包含已批未建用地、社會存量用地、未完善徵(轉)手續用地、徵地返還用地等。這表示著深圳已經進入存量房的時代。
此外，立足大灣區，發展城際間的公共交通，結合軌道交通和產業佈局，將需求延伸到周邊城市，第一次體現在政府文件中。2018-2020年是大灣區軌交快速兌現的3年，將內在的供需矛盾，延伸至外圍城市，在房價短期難降的情況下，能將住房需求疏導至低成本的外圍，這是突破的重要路徑。
3. 三類（四種）住房以及4：2：2：2的住房分配比例
4. 分三個階段實現，商品房套數佔41%
2018年至2035年，深圳新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。2018—2020年建設籌集各類住房42萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少於25萬套。
市場成交，顯示著市場的“二元次”特徵
回顧2018年二季度成交情況，市場也呈現典型的二元次市場。
一方面，高端市場供不應求，招商雙璽、萬科蛇口公館、萬科臻山府二期開盤即售罄。高端住宅在政府限價下表現出來的高性價比，以及市場區位、資源的極度稀缺性，使得需求及其旺盛。
而另一方面，對於市場的預期不確定，剛需市場客戶觀望情緒嚴重，開盤去化率並不理想。
暢想
二次房改，是深圳長效機制的率先推行。一線及二線熱點城市，今年下半年或將陸續推出適合本城的房改政策。
可以大膽地做一個預期：深圳房地產市場，或將越來越類似香港。商品房逐漸迴歸自住市場的屬性，價格或不再硬性的限制。而另一方面，政府積極參與、開發商推動政策性住房及公共租賃住房，承擔起公共職能的屬性。
“從這個角度，我支持開篇的小夥積極上商品房這趟列車。”
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