重 磅
繼98房改之後
深圳住房體制迎來“二次改革”
今天（6月5日）上午9：00，深圳公佈了歷史上僅次於第一次房改的重要文件。
深圳住建委召開了《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》新聞通報會。從主題可知，這場會重大且關鍵，意義相當於宣告深圳二次房改來臨。
1988年，深圳第一次房改，確立住房就是資產，開啟土地財政時代，奠定深圳過去三十年的輝煌。
2018年，深圳第二次房改，解決四大住房核心問題，決定深圳未來三十年的經濟生命線。這次會不會把深圳高居不下的房價“拉下馬”呢？我們先來看看《意見》都說了些什麼。
《意見》來勢洶洶，
深圳樓市風雲突變？
深圳政府出臺的住房保障體系在於緩解深圳目前面臨的四大住房問題：
- 高房價下，人才吸引力弱減，影響城市競爭力
- 供需不平衡
- 住房結構不合理
- 保障不充分
依據計劃，到2035年，深圳將籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。
這就意味著，
深圳今後或六成都是保障房
還沒有買房的深圳人
將有更多機會申請到保障房！
時隔20年
深圳再出房改“新政”
不過，有律師認為深圳出臺的《意見》稱為二次房改是誤解。
把深圳市政府6月5日頒的《意見》稱為二次房改是誤解，94年全國房改目的是推動住房市場化，方法是將各單位原有的存量住宅產權出售給職工同時取消了之前各單位自建住房解決職工居住問題的模式。之後大規模新建住宅成為有資質的房產開發公司的特權，這為後來的房地產市場發展奠定了基礎。
今天住房市場化在全國範圍特別是一線城市造成房價畸高、遠超普通居民收入水平的狀況，不僅使無房者倍感壓力，也開始逐漸影響實業競爭力。深圳《意見》出臺是對住房完全市場化的反思和否定。意見中明確了按身份分配（低價出售、出租）住宅的方案是對國家（單位）實物分配住宅傳統模式的一定程度迴歸。
▼
新
政
來
了
● 安居型商品房或將
新增財產限額門檻、並採用輪候、抽籤、搖號等方式確定租售對象；● 人才安居房或可在一定年限內實行封閉流轉；
● 2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低於60%；
……
改變不止這些！
▼
三類房型四類住房
依據計劃，住房將分為市場商品住房、政策性支持住房（又分人才住房和安居型商品房）、公共租賃住房三大類。
1、市場商品住房
佔住房供應總量的40%左右。
2、人才住房
佔住房供應總量的20%左右，建築面積以小於90平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的60%左右。
3、安居型商品房
佔住房供應總量的20%左右，建築面積以小於70平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的50%左右。
4、公共租賃住房
佔住房供應總量的20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民，建築面積以30—60平方米為主 ，只租不售，租金為屆時同地段市場商品住房租金的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。
劃重點：公交司機、地鐵司機、環衛工人、先進製造業藍領產業工人等群體納入公共租賃住房保障範圍
保障房的輪候方式和售賣方式都有變！
▼
安居房將首設財產限額門檻
人才房和安居房或將施行封閉流轉
▽
1
全面實施人才安居工程
符合條件的高層次人才可以申請在一定年限內免租入住相應面積標準的住房；
在深全職工作滿5年以上、符合條件的可以按優惠政策購買人才住房或者申請獲贈住房產權。
2
完善輪候方式
完善安居型商品房的分配製度，實行批次集中配租配售，根據每批房源的供應情況，或綜合考慮申請人在深繳納社保時間等因素設定入圍條件，新增財產限額門檻，以輪候 、抽籤、搖號等公開透明的方式確定租售對象。
3
建立人才住房和安居型商品房封閉流轉制度
意見提出，要建立人才住房和安居型商品房封閉流轉制度。
出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內實行封閉流轉。封閉流轉期間，因另購市場商品住房等法定事由或自身原因需要轉讓的，應當面向其他符合申購條件的對象轉讓，或由政府按規定回購。
購房人自購房之日起累計在深繳納社保滿15年，或者年滿60週歲且購房滿10年，符合我市人才安居辦法、安居型商品房建設和管理辦法等規定條件的，可以進入市場流轉，但要向政府繳納一定比例的增值收益。
深圳樓市未來將何去何從？
這個計劃又會給廣州等周邊城市帶來什麼影響呢？
深圳住房制度改革“新政”政策解讀
這類政策首先在深圳出臺，其背景是深圳市政府在一線城市中對土地財政依賴程度最低，深圳作為全國高新產業聚焦地，發展高科技對人才的需求也最真切。政策如能落實，能有效消除高房價對深圳吸引人才的不利影響。
一、能否降房價有待觀察
意見雖然還沒有具體細則，但從其明確的數量規模來看，對深圳房地產市場影響無疑是巨大的。但深圳商品房價是不是因此而下降，也不能一概而論。保障性住房面積有限制，在放開二胎的今天可能無法滿足多數家庭的居住需要。人才在享受了政府安居房之後，是不是就不再購房商品房？這可能要看政府實施細則對此有沒有限制。如果還允許另行自購商品房，在商品房數量大幅削減的情況下，能夠改善家庭居住環境的大面積商品房供不應求將是大概率事件。我們認為屆時深圳商品房價可能會出現分化，小面積商品住房價格下降而大面積商品房會更為稀缺。
二、廣州短期跟進幾率不大
短期內其它城市跟隨深圳出臺類似政策的機率不大，畢竟深圳有其特殊性。但深圳政策確實對人們心理預期會有衝擊。政府主導資源分配在中國少有成功先例，深圳市政府能否承擔起上百萬人居住房屋興建和合理分配的重任還需要時間檢驗。廣州在內的其它地區最終受這一政策影響有多大，還要看深圳市這一政策實施後的效果。
不過，也有房產專家稱，今天深圳出臺的《意見》，完全可以看作是更大規模的八萬五計劃。
廣州市社科院研究員 彭澎
1.這是繼續落實“房住不炒”精神的進一步措施，也可以理解為調控的加碼。
2.深圳這兩年房價上漲太快，對實體經濟和產業調整產生了不利影響，這也是提升城市競爭力的舉措。
3.如果真的實施，6成住房是保障房，而且以170萬套來計算6成，則影響非常巨大，102萬套保障房是什麼概念？深圳可能有1/4或1/5家庭受惠！
4.總之，根據以往經驗，看落實進度和節湊，看全國各地有沒有跟進，看對產業發展和人才吸引有沒有作用。
5.由於深圳房價遠遠高於廣州及其他珠三角城市，短期內形不成直接影響。但是從長遠來看，可能對人才的吸引力加大（要看保障房的門檻），對廣州以及東莞、惠州、中山房價的上漲有抑制性影響！
廣州鏈家研究院院長 周峰
增加租房的供應，對外地來深圳的打工一族是好事，也是吸引人才的動作之一。
“八萬五”政策出現在盛極而衰的1997年底，之後香港樓市走下坡路。現在深圳的市場受政策影響了幾年，成交量亦調整了幾年，但樓價未受太大影響。主管部門為達到居民“住有所居”的境界，推出上述舉措，也是可以理解的，可以預期，未來買賣市場的潛在需求會被有效分流。
地產經濟學家 鄧浩志
深圳早就過了開發高峰，目前已經進入存量房時代，哪來這麼多土地建設？未來每年能新增幾萬套各種性質的房子就很不錯了。像廣州，一年也就8萬套左右，170萬套也要蓋20多年。
獨立地產點評人 黎文江
我覺得，深圳的住房供應新政可供廣州參考。
1，廣州與深圳一樣，到2035年的十八年共計劃增加550萬常住人口，三口之家算，約需新增170~180萬套住房，年均10萬套左右。（當然實際能否增加這麼多人是後話，先按理論計算）
2，如果深圳把開發商建造住房的60%分配給人才，低收入群體及公租房（公租房佔總的20%即24萬套），可能難實現。因為開發商能否接受開發樓盤的60%面積交給政府？為了保證利潤，可能要提高那剩下的40%商品房的售價。所以，在深圳這個住房供應新政的條文裡，只說保持市場平穩健康發展，沒有說降價。
3，廣州房地產市場情況比深圳好，在同樣計劃供應170萬套住房裡，分配給人才，低收入群體以及升發商自持的比例估計不會達到60%這麼多。
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