粵港澳資訊日前，深圳市舉行深化住房制度改革新聞通報會，會上發佈了 《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》（以下簡稱《意見》）。
（1）這部《意見》將給深圳未來的住房供應體系帶來深遠的變化， 明確了面向未來18年（2018年至2035年）的住房發展目標。
（2）同時對住房供應結構和比例進行調整，明確了人才住房、安居型商品房、公共租賃住房佔新增住房供應總量的60%左右。
依據計劃，到2035年，深圳將籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。
深圳市住建局有關負責人表示：自今天起至6月19日18：00前，社會各界人士可通過深圳市住房和建設局官方網站、微信公眾號、電子郵件、信函等方 式反饋意見。
時隔20年
深圳再出房改“新政”
深圳政府出臺的住房保障體系在於
緩解深圳目前面臨的四大住房問題：
1、高房價下，人才吸引力弱減，影響城市競爭力
2、供需不平衡
3、住房結構不合理
4、保障不充分
下面這些都和你有關！
1
新政重點《意見》重點內容：關於計劃建設住房：
●2018年至2035年，我市新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。
●2018—2020年建設籌集各類住房42萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少於25萬套。
關於人才房、安居房、公租房：
● 2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低於60%。
●安居型商品房或將新增財產限額門檻、並採用輪候、抽籤、搖號等方式確定租售對象。
●計劃商品房，佔40%左右；政策性支持住房，佔40%左右（人才房和安居房，分佔20%），人才房可租可售，建築面積以小於90平為主，租售價為市場價60%左右；安居房可租可售、以售為主，建築面積以小於70平為主，租售價為市場價的50%左右。
●公租房佔20%左右，建築面積以30-60平為主，租金為市場價30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%，將公交司機、地鐵司機、環衛工人等群體納入公共租賃住房保障範圍。
●人才安居房或可在一定年限內實行封閉流轉。
購房人自購房之日起累計在深繳納社保滿15年，或者年滿60週歲且購房滿10年， 符合我市人才安居辦法、安居型商品房建設和管理辦法等規定條件的，可以申請向政府繳納一定比例增值收益後取得完全產權上市交易。關於用地規劃：
●新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。
●計劃新增盤活35平方公里土地用於建設各類住房。
● 安居型商品房或將新增財產限額門檻、並採用輪候、抽籤、搖號等方式確定租售對象；
● 人才安居房或可在一定年限內實行封閉流轉；
● 2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低於60%；
……
改變不止這些！
關鍵詞
全覆蓋
三類房型四類住房
依據《意見》內容，本次改革在總體設計上，將堅持以住房供給側結構性改革為主線，突出多層次、差異化、全覆蓋，針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體，構建多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房供應與保障體系。充分發揮政府、企業、社會組織等各類主體作用，優化調整增量住房結構，盤活規範存量住房市場。
根據《意見》劃分，深圳計劃將全市住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房。
市場商品住房——
將佔住房供應總量的40%左右，做到有能力的市民通過市場商品房來解決住房需求。
《意見》明確深圳將繼續嚴格實施房地產市場調控政策，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持以中小戶型商品房為主，努力促進房地產市場平穩健康發展。
政策性支持住房——
佔住房供應總量的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，佔比均為20%。
《意見》規定
● 人才住房重點面向符合條件的各類人才供應，可租可售，建築面積以小於90平方米為主 ，租售價為市場價的60%左右；
● 安居型商品房則重點面向符合收入財產限額標準等條件的本市戶籍居民供應，可租可售、以售為主，建築面積以小於70平方米為主，租售價為市場價的50%左右。
圖為深圳首個城中村人才公寓——福田水圍檸盟人才公寓（資料照片）
公共租賃住房——
佔住房供應總量其餘的20%左右，重點面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體供應。
建築面積以30-60平方米為主，租金為市場價的30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。
劃重點
《意見》在過去保障的基礎上，進一步擴大了保障的覆蓋面，將公交司機、地鐵司機、環衛工人、先進製造業藍領產業工人等群體納入公共租賃住房保障範圍。
關鍵詞
新增
2035年
深圳再添100萬套公共住房
《意見》明確制定了2018年至2035年，深圳住房發展的主要目標——統籌解決各類居民的住房問題，構建相對完備的住房供應與保障體系，確保戶籍特困人員、低保及低保邊緣家庭應保盡保，各類人才和中等偏下收入居民以及為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體的住房困難得到有效解決，有能力通過市場解決住房問題的需求得到較好滿足。
《意見》規定，到2035年，深圳新增建設籌集各類住房將達到170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房三類公共住房總量不少於100萬套。
2
你問在哪裡建？
深圳已結合新一輪城市總體規劃編制調整，合理規劃佈局了住房空間，進一步加大住房土地供應力度，計劃新增盤活35平方公里土地用於建設各類住房。
而且，《意見》顯示，從2018年起，在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低於60%，同時在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。
▲深圳市住房租賃交易服務平臺
此外，為了更好地盤活存量、優化服務、加強監管，規範和培育發展住房租賃市場，深圳去年開始構建真實、透明、便捷、安全的住房租賃交易服務監管平臺，目前正在擴容運營中。
安居房將首設財產限額門檻
人才房和安居房或將施行封閉流轉
安居型商品房怎麼買？
要注意什麼？
有了哪些變化？
《意見》顯示，戶籍家庭租購安居型商品房將合理劃定收入財產限額，並首次提出以輪候，抽籤，搖號等公開透明的方式確定租售對象。
深圳市住建局表示，針對基本住房保障對象和安居型商品房供應對象合理劃定收入財產限額標準的必要性在於——
1
深圳戶籍政策變化，人口持續淨流入。目前在公共租賃住房和安居型商品房申請條件裡沒有設置收入資產線，一定程度上使急需保障的低收入和中低收入家庭的住房困難不能得到及時解決。
合理確定收入財產限額標準，有利於住房保障工作的精準化和可持續發展。
2
國家、廣東省對保障性住房的申請均有資產收入線的要求，《深圳市保障性住房條例》也有此規定；
3
設置收入財產限額是國內外城市的通行做法。
《意見》還提出下面幾項新機制
① 將建立健全保障對象經濟狀況認定核對機制，出臺居民收入財產核查和認定辦法，核查工作將由民政部門負責，並充分運用大數據、雲計算等先進技術提高核查效率和精準度。
② 首次提出對出售的人才住房和安居型商品房，實行一定年限內的封閉流轉，購房人自購房之日起累計在深繳交社保15年，或者年滿60週歲且購房滿十年，符合條件的可以申請取得完全產權，並按一定比例繳交增值收益。
這一創新舉措不僅符合了深圳土地資源緊缺的市情，而且可利用有限住房資源，解決更多家庭的住房困難問題，同時兼顧了市民普遍希望擁有一套完全產權住房的消費觀念。
根據《意見》內容，與其向配套的《深圳市人才安居辦法》、《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》正在加快修訂，《深圳市公共租賃住房建設和管理辦法》也正在制定中。
深圳住房制度改革“新政”政策解讀
1、北上廣深四大一線城市，歷來是中國樓市的風向標。此次深圳率先明確未來18年的住房政策，全面落實中央“房住不炒”、“多主體供應、多渠道保障”、“租購併舉”，應該說給全國帶了一個好頭。
此前北京、上海在住房十三五規劃裡，也有意把“普通商品住宅”的供應量佔比（佔總新增住房的比例）降低到50%以下。深圳的“意見出臺”後，帶有新標杆意義，估計一線城市和強二線城市，未來都會這樣做。其結果是：可售商品房在中心城市將普遍減少，政府控制的政策性住房佔比將大幅增加。
深圳未來18年新增170萬套住房，看起來不算多，但以深圳有限的土地面積（深圳總面積只相當於北京六環內面積的90%左右，而且一半是山地、湖泊），能規劃這麼多住宅，已經非常不容易了。
2、未來排名靠前的中心城市，將逐步進入“選人模式”、“選錢模式”。
表面上看，北京、上海、雄安新區之外的城市，都在參與搶人大戰。而京滬和雄安新區是在“選人”，符合條件的我才要。此外，它們還在“選錢”，住房限購就是一種“選錢”，投資的高門檻也是一種“選錢”。
一個城市發展起來，人和錢是最重要的因素。北京、上海、雄安新區太有吸引力，所以不能什麼錢都要、什麼人都進。其他中心城市，事實上也在進入這種狀態，——樓市限購越來越嚴格，商品房供應減少，政府政策性住房比例上升，其實就是啟動了“選錢選人模式”。
3、深圳此次“徵求意見稿”裡，最引人注目的焦點是：新增住房的60%，都是打折的住房。
比如人才房的租金或者售價按照市場價打6折，安居型商品房按照市場價打5折。這兩種房子在買下來若干年之後，可以獲得完全產權。應該說，這對於增加深圳吸引力很有好處。要知道，北京的“共有產權住房”是永遠封閉流轉的。
當然，在這兩種房子上，將逐步累積龐大的輪候隊伍，倒逼深圳提高落戶門檻。
至於“公共租賃住房”，由於針對“低收入居民”（只租不售），租金可以按照市場價打3折，特殊情況的可以打1折。
一個城市新增住房的60%都存在大比例折扣，這也是史無前例的，其力度之大令人驚歎。這將有利於深圳“選人”，提升城市的競爭力，保障城市的基本運轉。
4、住宅稀缺，將是中國排名前10到15名大城市的長期現象。雖然軌道交通的普及，可以增加城市的“有效半徑”。但以目前的條件，“城市有效半徑”很難超過50公里，如果超過，通勤就變得非常困難（時間成本太高）。
在這種情況下，幾乎所有的一線城市、強二線城市（北、上、廣、深，杭州、成都、重慶、南京、天津、武漢、蘇州、鄭州、長沙等）都面臨住宅供應長期短缺的局面。因為這些城市公共資源太好，發展機遇太多，可以持續不斷吸引新增人口。未來這些城市，都可能擁有2000萬甚至3000萬人口。
深圳未來的住房供應肯定是長期偏緊的，所以今天出臺的文件提出：“開展城際合作，落實粵港澳大灣區戰略，推動建立都市圈城際住房合作機制，結合軌道交通和產業佈局，在臨深片區開發建設人才住房、安居型商品房和公共租賃住房。”
我此前曾在專欄裡提出：未來粵港澳大灣區樓市最大的紅利就是——至少500萬深圳人會住到深圳之外（東莞、惠州、中山）。對此，深圳官方顯然已經有所考慮了。
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