2017年11月9日，一份可能影響到南龍湖在大鄭州未來地位的協議在當天簽訂。
三個當事主角分別是新鄭市政府、宋城演藝發展股份有限公司，還有一家叫作竹桂園的旅遊開發公司。
而所籤協議的標的項目就是位於龍湖鎮西部區域、佔地約260畝的宋城·黃帝千古情項目。
南龍湖素有文化聖地之稱，依山傍水，有千畝純天然龍湖，十八里河及羅垌水庫，梅、泰二山坐落其中，諸多文旅資源尚待開發。
不過，這次可能改變南龍湖的不是這260畝土地，而是背後的主角和他的另外一盤大菜。
這個竹桂園，可不是碧桂園的兄弟，而是一家專注於旅遊地產開發和運營的公司，其在龍湖鎮規劃有佔地21.2平方公里的《全域生態旅遊休閒度假區》，下轄7個行政村，合計31800畝。
21.2平方公里是什麼概念？南龍湖規劃面積也就138平方公里。因此，如果藍圖落實，改變南龍湖不在話下，畢竟，夢想還是要有的嘛。
當然，這是後話。讓我們把時間往前再推幾個月。
2017年7月17日，一家名叫“鄭州新榮桂置業有限公司”的房企成立，股東為鄭州竹桂園旅遊景區開發有限公司、鄭州榮鼎置業發展有限公司，註冊地為新鄭市龍湖鎮商業路南側龍泊聖地。
從時間節點和註冊地址上看，這個開發公司的籌建，應該就是用來建設南龍湖這個文旅地產大盤的。從竹桂園最近對外釋放信息來看，該文旅項目規劃面積後調整為2.8萬畝（18.67平方公里），暫命名為中原民俗文化園。
竹桂園不說了，本為當事主角，那麼另外一個股東——鄭州榮鼎置業是誰？
鄭州榮鼎置業成立於2017年6月7日，他是2017年4月8日成立的鄭州正榮置業發展有限公司的全資子公司，而鄭州正榮置業的背後，就是大名鼎鼎的閩系開發商正榮地產。
到此，今天我們的故事主角終於浮出水面——正榮地產。
嗯，正榮聯手竹桂園，要在南龍湖搞大事，雖然只佔了10%股份。
對於正榮，大多數鄭州人還是首次聽說，那麼，下面，我們就來聊聊剛剛進入鄭州市場的全國TOP級房企。
一、少時出走，歸來仍是少年
在2018年1月登陸港交所之前，正榮在圈內有個充滿想象力的暱稱“住宅領域最後一條大魚”，頭頂一個略顯另類的標籤——綜合性房地產開發前30強房企中唯一沒上市的閩系房企。
正榮地產的掌門人歐宗榮先生16歲的時候在江西打工，後來成為施工隊的負責人，這個有點類似鑫苑創始人張勇。得益於在江西的閱歷，歐宗榮先生也在此開啟了自己的人生事業，成立了正榮地產。
正榮成立前幾年，一直在宜昌、南昌等地輾轉，不過，歐宗榮先生與發家地江西沒能熬過七年之癢，2005年，頗具家鄉情懷的他，開始將業務向福建遷移，投效故里，這也算是一段“願你出走半生，歸來仍是少年”的美好故事。
相比江西，福建有他的親兄弟歐宗信創辦的融信集團，也有他大哥歐宗金先生創辦的福建歐氏投資集團，可謂是天時、地利、人和兼具。
正榮這一來，就是八年。
八年後，當正榮在家鄉埋頭苦幹的時候，突然發現原來差不多在一條起跑線的閩系兄弟融僑、陽光城、融信、泰禾已經悄悄的把自己甩開了。
這就沒法玩了。
佈局全國、登榜千億，對每一個區域性的房企來說，都相當於一次鯉魚躍龍門的華麗轉變。
閩商貴為中國十大商幫之一，是典型的海商群體，素以喜歡開拓冒險著稱，骨子裡就流淌著不安分的血液。
眼看著其他兄弟紛紛背井離鄉，仗劍天下，正榮這條大魚，也按捺不住自己了。
二、魚躍龍門，遷址上海，赴港上市
2013年，盤踞福建市場多年之後，正榮出走家鄉，放飛自我，正式啟動全國化佈局。
往前推一年，2012年，中國房地產迎來近幾年最嚴厲的一次調控，但是多家房企在業績上仍然取得了突飛猛進。萬科以1418億的銷售額高舉榜首，綠地和保利也已突破千億大關，緊隨其後。
那時候，千億目標對很多房企還是可望而不可及。
正榮沒管這麼多，開啟全國化戰略，衝刺TOP軍團，開啟了小宇宙模式。
2013年，正榮用7個月的時間花了140億去買地；
2014年，正榮用了不到4個月的時間，花了60多個億去買地；
2015年，正榮用了大概5個月的時間，花掉100億買了8個地塊。
那時候的正榮，已經在土地市場殺紅了眼，神擋殺神，佛擋殺佛，短時間內進駐上海、南京、蘇州、天津等地，完成全國房企的轉型，並在2016年將總部遷往上海。
從啟動全國化佈局到完成全國化佈局，四年而已，一氣呵成，行雲流水般的華麗。
不過，正榮雖然表現生猛，但是在市場上並不是橫衝直撞，它背後有一套自己的投資邏輯。
比如，正榮格外看重一個指標，土地成本佔銷售額的比例。一些同行，銷售額100億，土地款就佔到了50億元，而正榮獲得的多個地塊，預期銷售額會佔到土地價格的2.5到3倍之間。這意味著花同樣的地價錢，創造出更高的貨值。
於是，正榮的收益也開始猛增。
正榮地產的收益從2014年的30.4億元增長至2016年的146.04億元，年複合增長率為119.2%。而其已經交付的總建築面積由2014年的43.76萬平方米增長至2016年的125.11萬平方米，年複合增長率為69.1%。
根據億翰智庫公佈的2017年中國房地產銷售額排行榜顯示，正榮地產位列房企第19位。
2018年1月，正榮赴港上市，住宅領域的最後這條大魚，完成跳龍門的第一步，距離千億軍團也僅有一步之遙。
三、正榮入鄭，沒有疾風驟雨，卻顯不溫不火
正榮的全國化佈局，有一個 “145X”原則，即1個職能總部，4大發展區域，每個區域深耕5個城市，每個城市擁有X個優質項目 。
其中，鄭州與武漢是其佈局中部的核心城市，其對鄭州市場還是比較重視的。
2017年，正榮低調入鄭。進駐鄭州市場，是正榮在企業發展上比較關鍵的年份，港交所上市、衝刺千億軍團，全國化佈局完成閉環……但是，一切好像並不太順利。
於一個外來房企來說，每新進一個城市，首先解決的就是土地問題。
但目前的土地市場是沒有規則可言的，它體現的是不對稱原則。信息的不對稱，時機的不對稱，讓你有力也用不出來。
開發商也沒有在土地市場上找到一條合適的生存邏輯。關鍵是，在大牌房企集中進駐鄭州的情況，土地市場變得越發殘酷。
看看下面這些例子就知道了。
2018年1月22日，南龍湖一次出讓五宗地塊，正商、建業、康橋、亞新領銜的本土房企與萬科、碧桂園、保利、龍湖、招商、華潤、雅居樂、路勁等領銜的全國房企展開廝殺，昏天暗地，好不熱鬧。
這次土拍，看點頗多，也折射出房企在鄭州土地市場上的眾生百相。
覬覦中原市場已久、來自重慶的龍湖地產，上次折戟北龍湖，這次終於在南龍湖得手，成功摘走一宗土地。對於中原垂涎已久，龍湖的功力也夠深，想玩大的，奈何北龍湖擠不進去，上不了車。
據說，金輝、雅居樂、路勁三家本來要聯合拿地，奈何尚未進入鄭州市場的金輝地產提前退出，最後路勁顆粒無收，雅居樂獨摘其中一塊，剩下的三宗土地則全部落入鄭州本土領軍房企正商手中。
再看看其他一線房企。
狗年春晚捐獻價值上億元《絲路山水地圖》的許榮茂先生，創辦的世貿集團夠牛了吧，在鄭州的拿地過程也是一波三折，到最後也只能與源升置業合作，開發五里堡城改項目的商業地塊。
這就是鄭州的土地市場。有錢未必能拿到地，有情懷未必能做出好項目，有票也未必能上車。
不過，正榮來了，帶有很強的侵略性和壓迫性來了。
小編了解到，2017年6月份，鄭州正榮一次成立了五家全資子公司。從這點說，正榮對於鄭州的行情要比重慶龍湖地產稍懂，龍湖地產在北龍湖就吃過虧，馬甲都不夠穿，還搶啥地？
不過馬甲多，也不一定有用。
正榮第一個落地的項目，應該就是跟旭輝合作的、位於嵩山路、南四環的首府，這個項目除了旭輝、正榮，還有建業、永同昌兩家企業。這個項目體量不大，位置一般，卻招攬了四巨頭合作，看似大象吃小草，但或許也有難言之隱。
這塊地，應該是四家提前溝通好了，旭輝出面拿地之後，再進行股份轉讓，抱團取暖，合縱連橫，似乎成了房企拿地常態。
而說起同是閩系房企的旭輝，進駐鄭州之後拿地之路也是一路荊棘，北區的固城項目，原是旭輝和城開合作，但後來融創半路殺出，才有了後來的融創瓏府。而旭輝後來多次參與土拍也是無果而終。
2017年3月，鄭州高新區趙村片區合村並城改造項目招商，正榮又拉上兄弟旭輝，喊上了河南漢子和昌，叫上了重慶帥哥金科，聯合斥資80億，準備來個集團軍作戰，但是又不巧碰到了土地市場上的航母—恆大，在後者200億重金的狙擊下，80億隻好原路返回。
去年11月份，北龍湖12號宗地開拍，正榮帶著他的四個馬甲，血拼綠都、萬科、龍湖、碧桂園以及同樣穿著四個馬甲的海馬等14個殼公司，仍沒能堅持到最後，敗走中原頂豪圈。
至今為止，還未得知正榮在鄭州有自己的嫡系項目要落地。
不過，正榮的親兄弟房企融信，在鄭州項目拓展的表現上倒是可圈可點，融信已經在鄭州儲備多個項目，包括張五砦項目、中牟綠博·城市之窗、址劉項目等，融信在鄭州最近一次的拿地動作，應該是今年2月初出資8億元收購了清華·憶江南後續用地。不知道融信拿到的大蛋糕，是否會分一塊給正榮？
與大多數房企不同，正榮一直以“改善大師”著稱，旗下產品線劃分明確，中端產品開發佔比20%；中高端產品系列開發佔比60% ；高端產品系列開發佔比15%；頂端產品開發佔比5%。
鄭州什麼時候能迎來具有正榮正統血統的首作？還要看正榮在土地市場的作為了，或許走合作開發，是一條更合適的道路，不信看融信和泰禾。
一面是火，港交所上市打開資本通道，一隻腳踏入千億軍團。
一面是海，土地越來越難拿了，地價越來越貴了，票越來越少了。
正榮在鄭州的拿地歷程，或許是大多數進入鄭州的外來房企拓展項目的折射。
少年自負凌雲志，白衣裘馬付雲煙。一劍橫空幾番歡，誰羨當年英雄漢。
未來，祝福這家閩系房企在鄭州有所作為，不負市場期待。
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