眼科漂流瓶

最近一篇關於房地產市場的文章刷屏整個網絡，房地產著名公眾號真叫盧俊發佈了一篇文章《上海樓市的艱難，遠超出我的想象》，該文一出幾乎刷爆了整個朋友圈，一群朋友扎堆來詢問，房地產市場如此艱難未來樓市究竟會何去何從？由於挨個回覆實在過於困難，本文再次梳理一遍中國房地產市場的發展邏輯，房地產如此艱難會是即將大跌的信號了嗎？

一、上海樓市的艱難暴露了什麼問題？

盧俊在文中寫到，他想要置換一套住房，在看到了理想的房源之後意外地發現，房東幾乎非常好講話，“出乎意外的是，房東很快答應了我的要求，只是希望首付款可以更快的給到，說實話買賣房子這麼多次，這麼爽快的房東本質上還是非常少見的，我驚訝房東的態度但是更加好奇是什麼樣的樓市讓房東有這樣的心態。中介給的觀點是房東也看好了下家房子所以比較爽快。“

然而當盧俊先生自己將房子掛出之後，發現問題不是這麼簡單，“奇怪的是，來客量比想象中的少，且大家都處於糾結的態度，並沒有表達明顯的購買意向。僅有一兩個出價的，都報了一個非常離譜的價格，談判也沒有順利的進行下去。當然，按照我過去的習慣，如果沒人買那就等一陣子吧，讓市場看到我們沒有降價的意願，總有一兩個人等不住會來買的。這也是我過去的經驗，後面我也選擇等待。更加離奇的是，經過2個月，客戶就真的就沒有來了，市場就像真空了一樣，來客量幾乎就沒有，對於房子這個東西，好像完全沒有想象中的需求。”

後來，“一套250萬的房子，最後選擇200萬出，這樣總價的房子最後選擇這樣的方式斷臂出貨。一個小區幾套房子，只有選擇降價的才能賣掉，然而微妙的是，一旦一個降價了，後面其他二手房都會降價，像往年一樣待價而沽的情況現在越來越少。房客的看房週期越來越長，沒人相信今天不買明天就漲的情況。中介的案例加上我的個人感受，恍然間感覺上海樓市正在經歷不一樣的週期，到底發生了什麼。”

其實，我們仔細分析，上海二手房市場出現這樣的情況也並不讓人意外，主要原因是上海房地產市場已經不再是當年的市場了，在國家“房子是用來住的，不是用來炒的”的大力調控之下，房地產的需求面已經發生了較大的變化，在限購政策的層層加碼之下，很多剛需被限制，從而失去了購房的資格。而具備購房資格的人，面對著較高的上海房價，卻面臨著難以支撐的現狀，即使用“六個錢包”來支撐很多房屋的總價也超過了預算的上限。

而上海本地人則都是以置換為主，如果自己的房子賣不出去同樣也難以形成真正的購買力，最終的結果就是二手房市場的供給過剩需求不足。再加上，國家對一手房採用了政策指導價，這樣就導致一手房的價格是低於周邊二手房價格的，結果一手房開盤往往直接是當天搶空，這樣每個一手房的樓盤最終都會像一個無底洞一樣迅速吸乾周邊的購房需求，從而讓二手房市場變得更加疲軟。

所以，最終的結果就是上海很多人的房子變成了紙面上的富貴，不動產的低流動性讓財富只能是看上去很美，卻不是真正的財富。

二、艱難超越想象會預示著大跌嗎？

我們仔細分析房地產市場的格局就會發現，隨著多輪調控的逐漸加碼，“房子是用來住的，不是用來炒的”這個理念其實已經在不知不覺中深入人心，上海房地產的問題，其實就是房地產整個流動性降低所產生的必然體現，這些年房地產價格的暴漲導致了大量的本地居民擁有了巨大的財富，很多人想當然的認為房子是不會下跌的，所以當自己所持有的房子沒有辦法賣出一個好價格的時候，他們更多地選擇了等待而不是降價。再加上我們之前分析的買房者由於很多都不是剛需而是置換，這樣也直接導致了市場等待情緒的進一步升溫，房地產市場的流動性開始進一步下滑。

其實，我們縱觀全世界各國的房地產市場，房地產雖然作為一個最為特殊的商品，其價值不僅是房屋這個建築所帶來的價值，還包括其所在土地的價值，最終導致了房地產作為商品的稀缺性屬性，這個屬性最終推動了房地產市場價格的上漲，但是這個上漲並不是無限制的，房地產市場終究是一個受到供需調節的市場。之前，房地產市場之所以會快速上漲，最核心的原因就是我們國家快速的城鎮化帶動了大量的人進入了城市，特別是一二線城市吸引了周邊大量的人口，這些人最終成為了支撐房地產市場價格上漲剛需。

在國家房地產調控逐漸加碼的今天，房地產市場出現了兩個大的趨勢，一方面，由於調控加碼，讓更多人必須要沉下心來在這個城市真正打拼一段時間才能夠擁有買房的資格，從而滯後了房地產的剛需，讓剛需支撐力度開始衰減，另一方面，由於租售並舉、共有產權、廉租房包括長租公寓的紛紛入市，讓大量的居住需求其實被多元化的房地產市場供給給滿足，從而更加降低了剛需購房的迫切性衝動，此消彼長之下，房地產市場逐漸趨於冷靜已經是一個不爭的事實。

那麼，在三四線城市調控加碼，搖號不斷從嚴，房地產調控日趨緊張的大背景下，房地產市場其實就如同一匹脫韁的野馬被重新按回了馬龍頭之中，房地產市場再想重複當年的快速上漲幾乎已經是一個不可能事件了，這是因為一方面房價已經到了一個高位，這個高位是大多數中國家庭都不可能輕易負擔的，這也是為什麼以房地產作為投資品的需求在調控與高房價的雙重影響下不斷銳減，另一方面，大多數中國家庭的財富都被固化到了房地產上面，剛需的不足直接帶來了房地產流動性的降低，所以有價無市成為了一個常態，紙面富翁也是是大多數家庭的一個真實寫照。

瀚海觀察

現在國內房價在經過了去年下半年至今的輪番大漲之後，都處於歷史的最高位。但是您別看房價是高了，但是二手房並不怎麼好賣。有中介反映，現在業主拋房都比較主動，如果購房者真心想賣房子，業主也願意降價幾十萬低價甩賣，以期盼完成買房交易。

可能在二手房業主看來，房價這一二年來漲了不少，自己也賺了很多錢，現在看到房價也差不多漲不動了，就想早就拋售房產，能夠落袋為安。畢竟一套房產上百萬甚至幾百萬，這對業主來說，如果能夠成交出去，自己手中馬上就會有大量現金，這可以用作其他方向的投資。

此外，各地長期的房地產調控政策，以及中央政府一再重申房地產要去投機化、去槓桿化，所以，這也改變了業主原來對房價上漲的預期，在很多人看來，後市國內房價還指不定咋樣呢 趁著房地產調控還沒有完全起作用前，得趕緊把房產出讓掉。保證獲取勝利果實。

而且我們還發現，現在買房者，看房的多，真正問價的不多，除非業主大幅讓利，現在出手購房的人較少，因為現在房價漲了這麼多，已遠離了當地居民的收入增速，當地的剛需也只能購買小戶型房產為主，而且單價也不能太高，否則買不起，目前國內一二線城市的二手房市場是成交困難，起碼要被砍掉幾十萬，否則根本難以成交。而三四線城市的二手房市場幾乎無人問津，處於有價無市的狀態中。

不執著財經

謝邀！二手房在實際交易過程中是不好賣的，很多人會有這樣的體會，有些人是手裡有住房想賣一套，或者想把自己住的房子賣掉，重新換一套住房，但是發現很難賣出手，原因有以下幾方面：

首先 雖然現在房地產市場火爆，各地房產市場建設的如火如荼，房價也是節節攀升，但房子的需求量並沒有那麼大，特別是在一些三四線城市，我們會看到很多的小區，樓盤交房幾年後，小區裡只有零星燈光，入住率依然不高，但是房子建好之後還是讓人感覺供不應求，你有這樣的體會嗎？出現這樣情況的原因很多：

第一 一二線城市的房價太高，讓很多人認為下一個房子增值點會向三四線城市轉移，所以有些人會趁房價還沒有爆發之前紛紛出手買房，有一部分人手裡已經不止是一套房。

第二 物價的持續升高，銀行利息的下調和一些投資性商品的貶值，讓一些人會覺得能夠多買一套房在保值方面可以得到保證。

第三 對中小城市而言，房產的建設和人口流入城市的數量不對等，有些地方缺乏大型企業，吸引不到人才的進入，人口數量得不到提升。

所以在這樣的情況下，實際對房子鋼性需求的人太少，二手房作為過度房，自然銷量不高。

其次 有些二手房性價比不高也不好賣，比如：

1 面積比較大的二手房，這樣的房子因為面積比較大，售價自然也不會低，所以對於想買二手房度過鋼需住房需求，資金又不充足的人來說，不會考慮。

2 房齡比較長位置好的房子，這樣的房子因為地理位置比較好，生活便利，學區房等原因一般會要價比較高，但是由於房齡太長，居住舒適性較差，所以也不好成交。

3 還有一些是房子比較新，近幾年才買的房子，由於買的時候趕上近幾年房價上漲，所以買時房價就比較高，再交易出手的時候和周邊新樓盤價位不差多少，這種情況也不太好賣，因為可能買二手房就想能便宜點，如果和新房價格相差無幾，就沒有了價格優勢。

所以，二手房不太好賣的原因就在這。

小麗看房

首先，我用我實際的例子來告訴你吧！

我在17年7月份賣了一套二手房。我房子房齡還不到5年，大概4年多，是基本裝修，比毛坯房強一點。因為離工作單位太遠，不方便，我選擇賣了這套。我是在五線城市，我那房子的特點是離商業街比較近，生活比較方便。要說學區房根本算不上，旁邊也有幾個學校，但都不是名校。但是，就我那房子，我感覺還是很好賣的，我就掛到某同城網站上，剛掛上沒多久，就接連有打電話來諮詢、看房的。其中有中介，也有個人。

最後，讓我想不到的是我一星期後就把房子賣了，價格還不錯，和我後來買的新房的價格不相上下。驚不驚喜？意不意外？買我房子的就是在附近做生意的，離店鋪近，方便。當然後來還有很多打電話要看房的，讓我感覺二手房目前還是比較好賣的。但是，不能是很老舊的小區，如房齡太長，基礎設施陳舊，物業廢弛，這種二手房買到手很難再出手了。

其次，還有一種二手房比較好賣，就是學區房。其實，無論哪裡的學區房都好賣，這裡就不贅述了。

所以，二手房好賣還是不好賣得看具體情況，不能一概而論。

還有，算是我的一點心得吧！就是買賣二手房的時候一定要警惕中介。我發現中介在買家和賣家之間兩頭騙。具體不多說了，想了解更多，就關注我，私聊吧！

喵喵來自遠方

你好，嗨住租房來回答這個問題。

二手房，很多人在購房時都會猶豫不決，因為部分地區的二手房價格是要比新房低很多的，當然不排除部分地區二手房和新房價格倒掛的，總體上來說二手房市場還是要遜色於新房市場的。

那麼現在的二手房市場究竟是怎麼樣的呢？讓我們一起來瞧瞧：

一、二手房，難脫手

現在在大多數地區，二手房市場是很不待見的，很多人寧願多花幾十萬也要購買新房，問他們有沒有考慮過二手房時，聽到最多的答案是從來沒有考慮過買二手房！

而且，現在很多的炒房、投資客手中，已經積攢了大量的二手房，這對於二手房市場來說，房源正在逐漸增多，雖然賬面上炒房、投資客手中的房源是升值的，但始終是沒有賣出去，就我所知，目前大多數的二手房市場也還是處於一種買房容易賣房難的局面，可能在未來很長一段時間內還將會持續這種狀態。

二、二手房，毛病多

二手房，確實有很多的毛病，這也是為什麼大家都不願意接受二手房的主要原因。其次最不喜歡二手房的是我們家裡的老人，他們對於二手房總是有所芥蒂，總覺得購買二手房不夠風光，面子上過不去，可能會被街坊鄰居在背後說三道四的，很不舒服。這也是我們一般不選擇二手房的原因之一。

還有，二手房還有一個最大的問題，那就是二手房的過往，我們不清楚，我們只能看到現在的二手房，卻看不到這個二手房在我們購買之前到底發生過什麼，是什麼樣的人在裡面居住過，最害怕買到的二手房不吉利，所以大家都放棄了二手房的選擇。

購房二手房的人群少了，市場自然也就很難火爆起來，二手房也就比較難賣了。

三、二手房，交易手續繁雜，內幕較多

新房，我們一般都是和開發商購買，五證齊全，買的安心、放心，交房也快，一手交房一手交貨，沒有太多複雜的程序，也很少有內幕。

但是二手房就不同了，二手房市場交易，仍舊比較繁瑣，雖然現在也在努力改進，但是二手房的交易總歸是三方交易，買方、賣方、中介，多了一層中介的關係，而且我們聽到最多的是中介給的講解，手續自然也就多了起來，交易手續繁雜，黑中介現在還是很難避免，這個與市場秩序沒有完善有關。

這也是大家為什麼不願意選擇二手房的主要原因之一。

因此，綜上所述，二手房，現在確實不怎麼好賣，除了一些新房和二手房價格倒掛的城市二手房市場比較火熱之外，其它大部分城市二手房市場仍舊是冷冷清清，無人問津的狀態。

不管是買新房還是二手房，都需要做好充足的準備，而且還需要具備一定的能力和資金才可以。對於剛畢業出來打工的年輕人、工資收入不高的人來說，或許租房是一種更好的選擇，租房現在也很不錯，環境優雅、物業服務齊全、高品質小區也不少，不過租房也要找一個可靠的平臺，嗨住租房-全城房源，一網打盡，房源多，房源真。

嗨住租房

你好，我是樓市全搜索。一支混跡成都地產圈15年的中年油膩團隊。

二手房市場一直就是樓市走向的“風向標”，在成都5.15新政之後，反應最快、最直接的就是二手房市場的表現。

從“全國第一”走到現如今的局面，實屬不易。

二手房房東“傻眼”了。

成都的有錢人，現在的局面只有房子可以安慰自己。

75%的房東降價，交易量下滑49.8%，價高價低都賣不出去。

二手房交易遭“寒冬”

新政之後，小彭為了獲得購房資格，打算賣一套自住房。他諮詢了鏈家的中介人員後獲悉，最近二手房銷售遇冷，近二十多天以來，他所在的龍城1號小區，在鏈家還沒有一套成交。而周邊的一些小區，也出現了同樣的情況。“這怎麼辦呢，到底掛還是不掛呢？掛出來半天賣不掉，不掛出來賣，又始終沒有購房資格，無法再買新房。”小彭遭遇兩難。

更要命的是，小彭看中的那套房子，近一個月的時間帶看次數居然為0。“難道是小區戶型有問題嗎”，小彭第一個冒出的想法。

不過隨後他又查看了其他的一些小區，出現了同樣的情況，無人問津，更談不上成交記錄了。

據鏈家信息顯示,5月第三週，由於大量客戶趕在限購前夜簽單, 致使鏈家實時成交量與前一週基本持平。但在新政完全落地後的5月第四周,實時成交量出現斷崖式下滑，比例達到 49.8%。作為成交難易程度衡量的標準,鏈家帶看成交難度指數在5月第四周顯著上浮,帶看轉換為成交的難度顯著增大。而且客戶成交週期延長。

從數據顯示反映出，目前市場買賣雙方觀望情緒濃厚,交易節奏放緩。

成交慘淡，價格更慘淡

目前龍城1號的二手均價為19155元/平，小彭為自己的房子標價20651元/平，雖然比小區均價高出千元，但是附送車位和裝修。按照他的想法，如果順利，龍城1號205平的房子可以賣出424萬元的總價，到時候再花兩百萬元買一套二手房或者新房，手中還剩有兩百多萬元。

但這只是理想狀態。事實上週邊價格低不少的小區二手房都難以成交。但要降價很多，小彭又不願意，最終在中介的勸說下，小彭把掛牌價改成了19651元/平，下調了1000元。

我想說，這並不是特例。鏈家數據顯示，鏈家系統75%的房東選擇向下調價，成為自2017年以來，房東降價銷售佔比最多的一個月。

5月份成都市二手房掛牌價為18648元/平米，市場受5月政策的影響，終結連續11個月以來上漲趨勢，環比下跌0.67%。

到了6月，成都（高新西區、金牛區、武侯區、成華區、青羊區、高新區、錦江區、雙流區、郫都區、都江堰區、新都區、溫江區、天府新區、龍泉驛區）的二手房成交均價為16121元/平米。

據諸葛找房數據顯示

5月，武侯區1899套二手房降價

青羊區1877套二手房降價

高新區1785套二手房降價

天府新區1757套二手房降價

更讓人“不寒而慄”的是，西南財經大學副教授劉璐認為，本輪成都二手房下跌至少會持續一年。

更有業內人士表示，市場將逐步穩定，未來房價肯定不會大漲大跌。

二手房價格下跌，再降房東就不賣了

“其實在5月初的時候，我就準備出售這套房子，當時掛牌價20651元/平方米，有買家願意給2萬元/平方米，但我一直在猶豫是否要出售的時候，成都調控升級政策就出臺了。”小彭告訴記者：“自從5月15日之後，我就再也沒有接到買家的電話，現在就是降價也不好賣，是因為很多人都沒有購房資格了。原來計劃將這個房子賣掉，去參與新房搖號，但按照目前的情況，先不說能不能買到喜歡的房子，想賣到自己心意的價格都很難了，現在不打算賣了。”

成交下滑 中介從坐等生意到主動出擊。之前坐在辦公現場等客戶或者帶客戶看房的二手房中介人員，現在要通過電話邀約客戶，甚至拿著房源信息廣告牌主動上街。

“成都樓市限購政策升級之後，不僅購買二手房的人數明顯減少，而且出售房源數量也出現下滑，有些消費者甚至已經將自己準備出售的房源信息主動撤回。”據二手中介說，部分房源價格優惠，不排除一些房主有急事必須要變現的情況。

小彭就告訴小編，就算降低了掛牌價，也沒有人來看房，自己已經有很久沒有接到中介的電話了。

但即使房子無人問津，他也不願大幅度降價。

由於市場上二手房與一手房之間存在巨大的價格差，導致一段時間內成都部分二手房價格居高不下。現在市場上，捨得花幾百多萬元買一套二手房的人，到底有多少？

西南財經大學副教授劉璐認為，隨著成都二手房價格的走低，“價差”減少，對投資性購房需求的購買力也會減弱。

樓市全搜索

二手房好不好賣是要分情況的，比如在一二線城市，想要脫手並不困難，尤其是交通好，帶有優質學位的二手房，基本掛到網上就有諮詢的。

但如果是在郊區，配套不夠好，就需要時間去等待了。

至於三四線城市的二手房，完全不看好，房屋空置率太高，大部分都是搞投機的，就等著有大俠來接盤，賺夠一波就走。

此外，相信大家也注意到了，現在各大城市全在搶人，三四線城市實力根本不夠看，以後註定會沒落下去。

而且，就我買房的經歷來看，本人先後跑過老家的縣城，自家的中部省會城市，發現的事實是縣城的很多房子都空置著，很少有人入住，甚至有的房子都交房好幾年了，還是毛坯。但省會城市就不一樣了，只要位置夠好，哪怕價格高，還是熱賣。

不同的是，本人入手的是郊區的一套二手房，雖然比不上市中心，但潛力還是蠻大的，而且即買即住，很方便。

最後，給大家看一看我家入手的那套二手房吧，剛翻新裝修過。

簡易戶型圖。

客餐廳全景。

廚房。

臥室。

衛生間。

再是小區周圍的環境了。

鹿遙知林深

二手房好賣麼？

我以親身經歷告訴你，就現在的市場而言，答案是不好賣！

現在各大中介網站都可以查到真實成交價，你會發現一個問題。同小區，成交房子的價格會比在售房源的價格低很多，這是為什麼呢？

大家都知道，二手房有一個特性，那就是房價全有房主自己來定奪，房主一般都會去附近中介詢問價格後，感覺自己的房子比中介再掛的房子好，就自行的多加幾萬到幾十萬不等的價格來掛牌，很多人都是抱著掛一掛的心態，真正誠心誠意的賣家還是少之又少。

賣二手房，首當其衝的就是價格，一切的一切都是價格主導。你賣的貴自然不會有人買你的房子，賣的便宜了又感覺賣的很虧，怕自己後悔，總在左右搖擺中遲遲不能將房子賣出去。所以我們要先定位一個問題，是不是“真的”想賣，還只是試探下市場。

以下是我個人的見解：

1. 首先我們要了解自己小區的“優勢”，是離地鐵近？還是房齡新？還是高檔小區？還是其他？這叫“賣點”
   

2. 百度各大中介網站，打開成交記錄，找自己所在的小區，看自己戶型的成交價，尤其是近1個月的，沒有的話請觀察周邊同類型小區，尤其是房齡差不多的小區。來了解自己的房子大概可以成交的均價。
   
3. 現在我們來看在售房源報價，看看自己小區各個戶型的報價，同時從房源關注度也能看出自己的小區是否是“熱點小區”。
   
4. 這時我們看下自己的小區，是否為稀缺類型，即在售房源套數小於5套。這樣有助於提升自家房子的房源展示率。
5. 剩下的就是定好價格，不著急賣的掛高一點，嘗試市場，著急賣的就要把自己的價格定的低點。

賣房是個累心費力的過程，費力的是總得看房子來來回回的，累心的是總感覺自己的房子不應該賣不出去。這個市場已不再是賣房市場，今天賣不了，明天我就再漲點。迴歸理性才能真正的賣出個好價錢。

個人觀點，歡迎補充~

吃貨中的小嶽嶽

對於樓主說的二手房好不好賣，主要看所在的城市和你打算持有多久來決定的。

一線二線城市的二手房會比三四線城市好出手。

每年城市有淨流入人口的會比沒人口流入跟負增長的好出手。

房產好不好出手，取決於小區的地段，交通，周邊配套，小區環境，教育，還有最重要的價格等

一，所在的樓盤同比周邊1-2公里內的小區，本社區有什麼優勢，時隔多年還會有大量的人能進入購買

二，樓盤周邊還有多少新樓盤在售跟有多少土地未開發，是否還有舊改項目。

三，周邊的配套是否完善。

四，交通是否便利，是否配備了市裡優質學位。

五，小區的環境跟小區的配套是否比周邊優越。

六，你的房子在小區裡的戶型有什麼優勢，此戶型是否是小區的稀缺戶型，樓層是否有優勢。

七，這一項也是最重要的一項，價格，只要價格低，在差也能賣。

臨時的就只能想到這點點了，還有受其他的條件影響的，請各位留言😂😂😂

假想者

這個得看城市來的，還要看路段及價格。

像我們這種四線城市。

如果價格相對便宜，業主誠心賣，不提價太多應該還好賣。

但現在二手房業主很多都是炒房客，提價太多，這種房在網上掛個一年、二年都有可能。

給你舉例說明吧：我親戚家對面有套房，在一個月前，因房屋起火，業主不想再往，所以就賣了，這屬於老城區，也不是小區，這好小區新房賣到6600元一平了，但這套房賣出價是2000多一平，買後房主就裝修了。

但沒想到的是一個月裝修後後就在網上掛價了，她買時花了20萬，裝修後網上報價39.8萬元。她才80個平方。每平方米賣到了4900元多一個平方。但附近一套才賣29萬，還100多平方。

這就是炒房團加變相加價，那我們看下裝修怎麼樣呢，我來個圖，這個裝修只值多少，我們這自己裝修用好材料都只要1000-2000一平，還是好材料，但親戚說，裝修的材料真不怎麼樣，所以這種二手房應該是有價無市了，在這買還不如去小區買啊。

我們再看個高檔小區的房，這款新房在我們這房價是6600元一平，這款號稱全屋硅藻泥豪裝，但實際看圖也只有這麼豪，網上報價是9800元一平，這在我們這等於是天價。

我們再看下房價的區別，這裡有高檔小區的，也有不是小區的，也有低檔小區的，但大多沒錢的在哪做生意就到附近買，方便就行，低檔小區因為價格確實也不便宜所以也不知道好賣，因為那些小區新房都還沒賣完，高檔小區則是新房好賣，因炒房把價格炒太高也不算好賣了。

但情況好像是2017年年底因市場新房價格漲的太猛，我們當地人無法承受，所以新房也沒有以往的景象，樓盤到處打電話，我身邊的人都接到過最少3個盤的電話，多的5、6個盤，但我們因地方不大樓盤確定也不多。

新房都不好賣的情況下，高價二手房只能一直等下去了。

關鍵字: 房地產 二手房 社會