地產財富會
我為了付出的青春這麼多年，
換來了一句謝謝成全，
成全了你的跟投與明天，
成全了我的積蓄去冒險。
2018-6-1
這事得從2017年5月26日說起。
2017年5月26日時值週五，這一天的廣州風和日麗，多日連綿的雨天終於散去，迎來晴天。
這一天的廣州大劇院裡燈火輝煌。
前日還聚攏在演奏全套巴赫無伴奏大提琴組曲傑哈特身上的聚光燈，今日聚攏在了雅居樂集團(03383.HK）董事會主席陳卓林的身上。
這一天是雅居樂25週年品牌發佈會，會上陳卓林表示，雅居樂將推出名為“共享未來計劃”的項目跟投計劃。
彼時的媒體都沉溺在雅居樂25週年的“輝煌”之中，沒有對其跟投計劃進行分析。
雅居樂跟投計劃裡的“貓膩”被媒體在“激勵”、“效率”、“恭喜未來”等讚美詞中忽視而過。
而直至近日，雅居樂海南公司的一則注資，才讓人重新注視其雅居樂的“共享未來計劃”。
01
據多家媒體報道，5月30日，雅居樂及由雅居樂海南區域主要負責人組建的有限合夥，已悄然向海南陵水雅居樂諮詢管理有限公司（下稱，“海南雅居樂諮詢公司”）注資1000萬元。
查詢資料可知，雅居樂諮詢公司成立於2017年11月28日，注資之前，該公司註冊資本僅為1000元。
設立目的上標註著：作為實施跟投機制所需設立。
對於此舉，雅居樂方面回覆只是正常的資金投入而已。
換句話說，也就是海南雅居樂諮詢公司將從空殼公司開始運作，負責雅居樂海南的跟投機制。
海南一直是雅居樂深耕的區域。據雅居樂2017年您報顯示，2017年清水灣實現單盤銷售170億，成為中國房地產項目銷售冠軍。截止2017年末，清水灣累計銷售770億。
並且在過去幾年間，雅居樂清水灣一直是雅居樂整體毛利率的重要帶動項目。2015-2017年，清水灣的毛利率分別達到44%、36%和62%，遠高於雅居樂同期25.14%、26.5%和40.1%的整體毛利率。
清水灣的成功，使陳卓林對海南抱有極大的期望，多次發佈會上對錶示對海南的“熱愛”。
然而，陳卓林沒想到的是他對海南的無限期望被一紙文書給遏制住了空間。
2018年4月23日，海南實行海南全域限購，此次限購導致海南樓市的島外市場被完全阻斷，島外市場佔據海南樓市超過80%以上，整個房地產市場陷入停滯狀態，且預計短期之內這種狀態都難以逆轉。
這對深耕海南的雅居樂的傷害是難以估量的。
據公開資料顯示，截止2017年末，雅居樂分別在海南陵水、文昌、海口、瓊海、臨高五個城市擁有6個項目，總土地儲備634.79萬平方米，佔到了雅居樂3409.93萬平方米總土地儲備的18.62%，雅居樂在海南的土地儲備，雖然絕對值不是最大，但相較於雅居樂現下規模而言，其佔比卻是最高的。
另外，在過去幾年間，海南區域一直是雅居樂整體毛利率的重要者。2015-2017年，清水灣的毛利率分別達到44%、36%和62%，遠高於雅居樂同期25.14%、26.5%和40.1%的整體毛利率。
海南在雅居樂總體佈局中佔據了舉足輕重的份量。
此次海南房地產市場的冰封，可能會給雅居樂的全年業績目標和現金流造成重大
影響。
此時卻突然傳來海南區域即將啟動跟投的消息，這不免被看成向員工伸手要錢。
02
就雅居樂海南區域跟投之事，地產財富會採訪了相關人員。
他表示，“目前海南區域跟投的海南島內項目僅有海口金沙灣項目，該項目於2018年啟動跟投，2018年5月開盤銷售。”
“目前雅居樂的跟投已涉及十二個區域合計57個項目，全集團參與跟投員工近五千人次，跟投資金總規模破5億元，海南跟投項目裡沒有清水灣。”該人員表示。
翻閱雅居樂的“共享未來計劃”資料可知，雅居樂的跟投計劃覆蓋了整個地產集團，項目範圍是自2016年1月1日起取得地塊並投資開發的銷售型項目，舊改與不操盤的項目不納入。
參與人員與大多數公司相似，也分為強制和自願。強制跟投範圍包括公司總部、地產集團本部和區域公司對項目負有主要管理責任的部門第一負責人及以上層級 。除強制跟投參與人外，控股公司總部和地產集團所有試用期屆滿的正式員工均為自願跟投參與人。
根據上述四段資料，仔細分析，會發現雅居樂的跟投機制十分“傷害”雅居樂的員工。
第一，海口金沙灣項目是雅居樂在2017年2月時便拍下的地塊，即將開盤。按照“共享未來計劃”，本應一開始就被納入跟投項目當中，而跟投的信息以及負責管理跟投工作的公司卻在4.23海南全域限購之後才開始落地。
在雅居樂某員工看來，“如果在限購前施行跟投機制那便是企業發放福利，畢竟海南項目經常是供不應求，不愁賣，但限購後施行跟投就很奇怪，海南樓市現在這狀態，金沙灣的銷量很大可能會陷入呆滯，回報遙遙無期，對員工來說並不是一個好的投資機會，還對高層強制跟投，這是逼著高層離職。”
也就是說，“共享未來計劃”並沒有按照規定的來。
是由雅居樂選擇該項目進不進跟投。
如果百分百賺錢的項目不帶你，市場陷入困境了才施行跟投，是給員工發福利還是想割韭菜，不言可喻。
第二，據中梁某高層分析，跟投的員工應該涉及一個項目的所有流程，從前期的拿地到中間的設計以及最後的銷售，跟投的目的是為了給予員工激勵以及維持企業現金流，給予員工激勵其實才是最重要的。
而按照雅居樂“共享未來計劃”中規定2016年後取得地塊並投資開發的銷售型項目來看。
雅居樂的跟投機制實際上是極度不合理的。
拿金沙灣舉例，現今該項目的跟投細節還未落地，跟投的員工並未參與到拿地以及設計建築的過程，風險的選擇不是由員工來掌握的，更起不到激勵作用。
在整個海南樓市陷入冰凍環境以及項目即將開盤的情況下啟動跟投，是為了激勵員工為銷售多用點心，還是擔心項目銷售陷入困境，為了保持資金流而向員工“伸手拿錢”？
有趣的是，雅居樂的跟投計劃裡提出“透明性”保持跟投員工知曉項目的信息。但是金沙灣的一切都已經確定了，都被強制跟投了，知道還是不知道還重要嗎。
03
地產財富會就自己的質疑兩點，向雅居樂遞交了提綱，截止發稿日期之前，並未收到回覆。
眾所周知雅居樂一線操盤團隊可謂鐵軍，穩定且多次創下傲人戰績。
或許雅居樂的初心就是激勵員工，但在海南樓市未來收益如此不樂觀之時，還用跟投鎖定員工，以此督促員工加大力度拼命幹，讓員工承擔這麼大的風險，如果投資失敗，是不是每個員工要唱一首《成全》？
我為了付出的青春這麼多年，還來了一句謝謝成全，成全了你的跟投與明天，成全了我的積蓄去冒險。
實際上，雅居樂的員工對雅居樂的感情頗深。拿清水灣舉例，許多在清水灣工作多年的員工都買了清水灣的房子，將自己的一生以及家庭都放在這裡。
曾聽說過一句話，想從公司得到什麼值錢，先想清楚自己能為公司付出什麼。
如果雅居樂真因海南樓市限購而陷入困境，對雅居樂有感情的員工與企業“同甘共苦”的確很感人。
但實際上，雅居樂並不缺錢。在房企融資漸難的時代，雅居樂憑藉漂亮的財務報表，融資相當簡單。
2018年開始至今，雅居樂先後獲得約200億的新增借款，相當於其2017年末616.75億借款總額的約三分之一。
不過有錢了，錢卻沒有放在海南項目上。
跟投的員工也許“忠誠”，但畢竟面臨著長期的銷售不利，參與海南項目跟投的員工恐怕要感情生變。
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