短期借款420億。
近日，據澎湃新聞報道，有網友爆料稱，在南京市江北新區浦口區濱江大道綠水灣公園附近的雅居樂南京浦口G33項目正施工打樁，但似乎沒有公示許可證信息，涉嫌無證施工。
據報道，該項目為建築面積100萬方(地上72萬方)的城市綜合體，包含住宅、寫字樓、酒店、商業街和中央公園等，目前該項目在未取得施工許可證的情況下，因違規打樁28根，已被當地相關部門責令停工。
對此，雅居樂策劃經理表示：“打樁主要是地塊的試樁，在建的售樓處是有臨時規劃許可證的。這個項目屬於南京市重點關注的項目，疫情影響下，整個市場環境經濟不好，我們的復產復工都是跟著政府節奏走的。”
但南京浦口區規劃局和行政審批局均表示，G33地塊項目未拿到建設規劃許可證。當地城建局工作人員也表示，在4月3日現場核查中發現G33項目一共打樁45根，12根因參數不夠報廢，5根為試樁範圍內的，28根為超範圍違規。“當時我們認定它超打部分違規，已下發停工通知書，基本上認定其違規施工，在辦完相關施工規劃後即可立案查處。現在基本上每週都去巡查一次，如再有違規情況，我們肯定會加重處罰。”
公開資料顯示，2019年7月3日，南京珂聚商業諮詢有限公司（雅居樂子公司）以底價37.5億摘得江浦G33地塊，出讓地塊面積233257.02㎡，樓面地價5341元/㎡。2019年9月25日，該項目領取建設用地規劃許可證。2019年12月17日，該項目取得臨時售樓處的建設工程規劃許可證。但目前，未查詢到該項目的建設工程規劃許可證。
北京盈科（上海）律師事務所高麗林律師對時間財經表示，據《建築工程施工許可管理辦法》第十二條，對於未取得施工許可證或者為規避辦理施工許可證將工程項目分解後擅自施工的，由有管轄權的發證機關責令停止施工，限期改正，對建設單位處工程合同價款1%以上2%以下罰款；對施工單位處3萬元以下罰款。
北京金訴律師事務所主任王玉臣也對時間財經表示，由於建築工程施工許可證前置文件包括但不限於建設工程許可證，故在建設工程規劃許可證沒有取得的情況下，也不應當有建築工程施工許可證。但開發商需拿到建築工程施工許可證方可進場施工，所以雅居樂不能進場施工。此外，該行為還違反了《城鄉規劃法》第六十四條，除限期改正外，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款。
值得注意的是，天眼查平臺顯示，南京珂聚商業諮詢有限公司（下稱“南京珂聚”）原為諮詢服務公司，2019年7月因其取得南京市浦口區NO.2019G33號地塊從事房地產開發與經營，經營範圍變更為地產鏈條相關租賃、物業、建材等。同時，南京珂聚已更名為南京奇雅置業有限公司（下稱“南京奇雅”）。2019年12月，南京奇雅註冊資本2086.67%至65.6億元，法人代表為樊紅雷。據雅居樂2019年財報，南京奇雅置業有限公司為雅居樂集團合營企業。
圖源：天眼查
成立於1992年的雅居樂集團下設地產、商管、房管、環保等多個子公司，其中雅居樂房管集團成立於2018年4月，截至2019年底，雅居樂房管已在全國各地落子15個項目、貨值達600億元。據官網信息顯示，雅居樂房管在建南京百萬方城市綜合體名為雅居樂匯港城，項目貨值160億元。
針對違規施工等情況，時間財經致電雅居樂集團和雅居樂房管公司，截至發稿，均未獲回覆；雅居樂南京分公司則表示需進一步核實，核實之後再給與答覆。截至發稿，時間財經未獲回覆。
圖源：雅居樂房管集團官網
200億小鎮被調查
近一年來，雅居樂有多處項目涉及違規。2019年12月30日，在自然資源部通報的31個典型違法違規案件中，就包括雅居樂在雲南的西雙林語項目。
通報信息顯示，雲南省西雙版納州雅居樂旅遊置業有限公司違法佔地建設西雙林語項目，2011年起，雅居樂旅遊置業有限公司未經批准佔用景洪市嘎灑鎮40.67公頃（610.01畝）土地建設西雙林語項目，形成售樓部、人工湖、景觀綠化等，其中耕地24.11公頃（361.65畝）。目前，景洪市自然資源局對1.54公頃（23.1畝）土地立案查處。
公開資料顯示，2011年雅居樂地產正式進入雲南，先後在西雙版納、德宏瑞麗和保山騰衝簽下三個旅遊項目，總投資額550億元，其中，位於西雙版納的西雙林總佔地超2萬畝，項目總投資逾200億。
這是雅居樂在雲南第二次違法佔地、觸碰耕地“紅線”。2014年，雅居樂騰衝項目因在雲南曲石生態旅遊度假小鎮擅自改變土地用途，違規建設高爾夫球場，違規佔地792.8畝（耕地585.6畝），被國家發改委和國土資源部等通報。而據公開報道，在雲南項目中，雅居樂此前為低價拿地涉及對當地政府進行利益輸送，一度讓公司實控人陳卓林及執行董事黃奉潮被調查。為此，雅居樂實控人陳卓林被監視居住近三個月。
去年10月，雅居樂房管旗下位於安徽省滁州市全椒縣的樓盤雅居樂御賓府被舉報存在“兩證全無卻施工”。據揚子晚報2019年10月報道，雅居樂御賓府於2019年7月開工，售樓處已完工開放，彼時在建疊墅部分。但全椒縣住建局相關工作人員表示，雅居樂在2019年才拿到雅居樂御賓府項目地塊，“目前沒有領取到項目規劃許可證和施工許可證”。
此外，在滁州市住房和城鄉建設局公示的施工許可證辦理情況中，也未查詢到雅居樂御賓府的施工許可證信息。雅居樂房管集團2019年10月20日官微發佈信息顯示，安徽滁州全椒雅居樂·御賓府示範區已於10月19日開放。
2019年3月，多家媒體報道，武漢雅居樂國際花園177名業主將雅居樂訴諸法庭，試圖解決其精裝修“困局”。據報道，雅居樂國際花園2018年3月底開盤，樓盤均價12800元/㎡，附帶裝修費2500元/㎡。但業主稱，據公開招投標資料，裝修公司工程造價每平米僅383元。值得注意的是，在後續維權中，據第一財經報道，“十幾名業主在售樓部維權時，遭不明身份人員攻擊”，其中一位維權者潘某被醫院鑑定為第5、6前肋不全骨折，潘某隨後被拘留了7天，並罰款200元。
更早前的2019年2月，據揚州市住房和城鄉建設局網站發佈《2019年1月行政處罰通報》顯示，揚州雅居樂房地產開發有限公司存在違法違章情況，其建設項目揚州雅居樂國際F地塊嘉軒酒店項目樁基礎工程，未取得建築工程施工許可證的情況下擅自開工建設。雅居樂國際項目佔地面積165畝，總規模60萬方，也是綜合體。
“無證施工顯示雅居樂企圖用高週轉加快項目投資回報的急切心態，也說明其業績承壓，但即使經營有困難，規範操作是不能丟的前提。”知名地產分析師嚴躍進對時間財經表示。
圖源：雅居樂集團官網
負債2000億
4月上旬，雅居樂連遭兩評級機構下調展望評級。4月2日，穆迪將雅居樂集團(簡稱“雅居樂”)評級展望由“穩定”降至“負面”，以反映該公司信貸指標轉趨疲弱。4月9日，標普全球評級也宣佈，將雅居樂的評級展望調整至“負面”，緣於該公司的房產開發業務擴張的執行進度比我們預期的緩慢。這導致雅居樂在過去2年大舉舉債收購後盈利增長依然疲弱。
標普還表示，雅居樂的利潤率或仍將面臨土地成本上升和海南樓市限購政策帶來的下行壓力，而過去該等因素曾顯著提升該公司的利潤率。
隨著2009年海南清水灣項目入市，10年間，該項目令雅居樂收穫頗豐。但隨著當地調控政策逐步收緊，雅居樂面臨擴張後的疲軟和債務壓力。一方面，海南市場正成為反噬其毛利的主要原因。2019年，雅居樂毛利潤和毛利率分別183.6億元和30.5%，較2018年分別下降25.6%和13.4%，其中2019年183.6億元毛利，創近三年新低。對此，雅居樂集團副總裁兼首席財務官潘智勇曾解釋為：“高毛利率收入主要來自海南，該區域2019年毛利下跌50-60%，少了很多，不到40億元。”據雅居樂2019年銷售業績，海南及雲南業績貢獻11.7%，較2018年下降4個百分點。
另一方面，規模化壓力下，雅居樂2017年開始加速拿地和快速佈局多元化，並逐漸避開海南區域。據雅居樂此前財報，2015年-2019年，雅居樂集團新增土儲分別為共21萬方、232萬方、964萬方、1111萬方和1090萬方，相應購地金額分別15.37億元，192億元、346億元、426億元和472億元，從2017年開始，雅居樂新增土儲從之前的約200萬平方米一躍達到千萬平方米。2017年雅居樂銷售額也取得一輪“跨越”，由2016年528.2億元增長69.84%至897.1億元，2018年，雅居樂憑藉1026.7億元預售金額，首次衝入“千億陣營”。
但其債務規模尤其是短期借款也開始急劇膨脹。財報顯示，2019年期末雅居樂手持現金426億元，其中受限現金超90億元，1年內需償還短期借款達422.97億元，其中6個月或以下借款借款為372.52億元，佔比高達88.07%。此外，2019年年末，雅居樂永續債達歷史最高的135.67億元。負債率上，2015-2019年年末，其負債率分別為64%、49.1%、71.4%、79.1%和82.8%，如考慮永續債，雅居樂2019年的淨負債率將達130.74%，2018年的淨負債率達111.06%，遠超安全線。截止2019年末，雅居樂總負債達2078.96億元。
與此同時，雅居樂淨利增長也在持續放緩。財報顯示，2016-2019年，雅居樂擁有人應占期內溢利增速分別為64.25%、163.84%、18.25%、5.43%，2018年增速大幅下滑後，2019年再創“新低”。
而被雅居樂寄予厚望的多元化業務，似乎進展並不夠快。此前，雅居樂創始人陳卓林曾表示，2020年雅居樂500億投資計劃中，400億將投向房地產業務，100億投資於其他領域。“理想狀況是，2021年，房地產業務和非房地產業務帶來的利潤為5:5，環保業務帶來的利潤將達到雙位數。”但從營收來看，2019年，雅居樂多元業務收入佔比為10.1%，同比增長3.6%。顯然，這與陳卓林的預期還有較大差距。（北京時間財經 武竹一）
閱讀更多 時間財經 的文章
