愛唱歌的陳卓林花100億能否讓雅居樂成功「跨界」轉型?

愛唱歌的陳卓林花100億能否讓雅居樂成功“跨界”轉型?

雅居樂似乎正在離地產業務漸行漸遠。在很多人眼中,現在的雅居樂還是一家知名的地產公司,但五年之後,雅居樂到底是地產公司?還是環保公司?

在標準排名2018中國綠色地產TOP30中,雅居樂榮登第24位,將金地、富力、新城和中南等地產巨頭甩在身後,不光如此,其還大舉進軍環保產業。

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在成功分拆雅生活(3319 HK)後,雅居樂開始對旗下非房地產業務充滿信心。除房地產開發和物業管理業務外,雅居樂還在積極開展環保、建築、房地產建設管理、教育和商業物業業務。

2018 年,雅居樂非房地產業務的資本支出計劃為 100 億元,且非房地產業務的投資將在未來幾年內繼續增加。

目前,雅居樂環保業務共有 33 個項目,其中 12 個已開始運作。管理層預計,到 2021 年,非房地產業務的貢獻將佔總收入的 30%,到2023 年將進一步增加 50%。

不斷跨界的雅居樂,正如其愛唱歌的老闆陳卓林一樣,讓人有點捉摸不透。

去年底,雅居樂集團董事局主席兼總裁陳卓林發佈了個人粵曲專輯《心曲雅韻》,併成為國內首個發佈粵曲唱片的企業家。

多元化發展,去化壓力小

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雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林

截止2018年上半年,雅居樂集團擁有預計總建築面積3540萬平方米的土地儲備。其中,1081萬平方米位於粵港澳大灣區內,佔總體土地儲備的30.5%。

雅居樂總裁陳卓林表示,對大灣區有很大的信心,並看好大灣區內項目的發展前景。

資料顯示,粵港澳大灣區,比肩美國紐約灣區、舊金山灣區和日本東京灣區,是世界四大灣區之一,由香港、澳門和廣東省的廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、肇慶、江門、惠州等九個城市組成的城市群組成,是參與全球競爭的重要空間載體。

2017年,雅居樂提出1+N多元化發展,以物業發展業務為主,同時進行N個方面進行拓展,其中包括酒店、環保、建設等等。

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在雅居樂物業發展業務方面,顯示出存貨的去化壓力極小。公司存貨/預收賬款指標在近五年內呈下降趨勢,2017年降至1.89,位於行業去化水平最小值0.06與1/4分位數2.32中間。

2017年擁有存貨569.06億元,較2016年506.83億元增長了12.28%。但2017年平均預收賬款為300.78億元,較2016年177.28億元增長了69.67%。

半年報顯示,公司一個營運週期內,預計將落成發展中業務619.47億元,較去年年末469.9億上升31.83%。一個營運週期外,預計將落成發展中業務194.43億元,比去年年末178.26億上升9.07%。

另外,發展中物業在土地使用權方面增幅較大。2017年年末土地使用權賬面價值為466.60億元,2018年上半年賬面價值為585.03億元,升幅25.38%。其中233.59億元作為借款質押的抵押品。

在雅居樂集團中期業績發佈會上,公司表示:“年初的計劃會上升,目前還處於集團“三年計劃”的初步階段,僅僅是投入階段,所以拿地會比較多。但是大家絕對可以放心,低於10%的地,我們絕對不拿。”

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(2017年報)

營收穩步成本降低,毛得率升至40%

近些年,雅居樂集團的預售建築面積中,海南及雲南區域的預售面積有了大幅度的提升。

2017年,海南、雲南預售面積共計117.76萬平方米,預售金額為206.33億元。相比去年同期分別上升了48.13%和105.59%。

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標準排名發現,該公司營業收入在近五年內逐年上升,2017年營收達到516.07億元,較2016年466.79億元增幅10.56%。其中,2017年物業銷售總額為492.62億,佔比95.46%。

值得注意的是,在營收逐年上升的情況下,營業成本在2017年卻比同期減少了33.94億元,降幅9.89%。

2017年年報顯示,降幅主要由於確認銷售面積較2016年減少7%至473萬平方米,致使銷售成本下跌。

年報顯示,雅居樂集團拿地成本非常低,但地價、銷售金額漲幅飛快。2017年底,集團樓面地價為2400元/平方米,預售均價為12193元/平方米。

在營業收入逐年增長的同時,期間費用率平穩,近五年均在營業收入的10%左右的水平,處於行業中位數9.14%至行業3/4分位數11.9%之間。

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2017年期間費用中,銷售費用22.59億元,比2016年上升7.67%,行政開支20.44億元,較去年同期增長40.19%,工資薪酬及員工福利均有上升,其中工資及薪酬18.94億元,同比增幅19.85%。

另外,財務費用8.99億元,較去年同期下降20.08%。財務費用的減少,一方面是由於2017年借款利息費用12.63億元,借款資本化比率6.2%,較2016年的借款資本化率7.64%有所下降。另一方面則是由於借款匯兌收益11.86億,而去年賬面淨值虧損12億,相互抵消所致。

營收的穩步增長,同時營業成本、期間費用管控有力,公司毛利率於2017年末上升至40.09%。而同期恆大毛利率為36.1%,碧桂園26.5%,萬科27.4%,保利27.7%,新城控股35.6%,富力地產35.4%。

2018年上半年,雅居樂在中山和海南等高利潤項目的帶動下,公司毛利率再度上升至49.6%,已遠超同行業其他公司。

陳卓林表示:“廣東等地收入佔整體30%左右,但毛利率已遠遠超過50%以上,我認為未來幾年還能保持下去。”

總負債水漲船高

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雅居樂近五年總資產報酬率走出了一個微笑曲線,並創出近幾年的新高。2017年總資產報酬率為10.26%,接近行業最大值10.49%。

公司2017年EBIT為167.67億元,較2016年86.08億元增幅94.80%。總資產2017年為1633.58億元,較2016年1317.25億元增幅24.01%。總資產的增幅主要來自於公司主營業務所得現金以及存貨、長期投資物業的增長。

2017年集團現金擁有190.42億元,較去年同期增幅53.17%。長期投資物業一方面包含1-20年的租金收入,共計6889.3萬元,較2016年5478萬元增幅25.76%。另一方面包含發展中物業,賬面淨值為144.99億元,較2016年的66.91億元,增幅116.69%。

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總負債在近五年也呈現陡然上升的趨勢。1H2018,雅居樂負債總額為1446.55億元,相比去年年末1191.81億元增幅21.37%。由此導致調整後的資產負債率和淨負債率的提升。(調整後的資產負債率=(負債總額-預收賬款)/(資產總額-預收賬款)

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負債的提升主要是由於集團進行大量借款,其中長期借款454.52億元,短期借款298.55億元,較去年年末分別上漲了31.64%和9.98%。長期借款中,優先票據佔45.80億元、境內公司債券105.74億元、資產支持證券51.23億元、長期銀團借款173.68億元等等。短期借款中,短期銀行借款15.58億元、短期其他借款43.94億元、非流動借款的即期部分235.04億元。

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(淨負債率=(有息負債-貨幣資金)/所有者權益)

淨負債率至87.66%,現金淨額負70億

雅居樂淨負債率在2018年上半年末升至87.66%,位於行業中位數83.05%以上。公司的權益沒有過多變動,有息負債的大幅增加是淨負債率提升的主要原因。

對於淨負債率,雅居樂發言人在業績發佈會上提到:“我個人認為到2020年或2021年,我們的財務負債可以降到可控的程度,因為我們每年的利潤增幅,還有我們的現金迴流都不錯。”

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雅居樂的速動比率近五年都在行業1/4分位數0.73和中位數0.96上下浮動。現金比率在行業1/4分位數0.27上下波動。公司以流動資產覆蓋流動負債的能力較弱。

其中經營活動產生的現金淨額在2015至2017年為正,但逐漸由71.36億元減少為29.53億元,2018上半年,雅居樂經營活動產生的現金淨額為-69.93億元。

其中經營活動產生現金9.94億元,已付利息17.44億元,已付稅費62.44億元。經營活動產生的現金流由正轉負,也正是因為公司逐漸加大的拿地力度而越來越不能自給自足。

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非房地業務佔比增大,5年後達50%

房地產業務以外,雅居樂酒店營運及物業投資服務為集團提供穩定收入。2018年上半年,酒店營運收入3.62億元,較2017年同期3.34億元上升8.2%,酒店營收主要來自上海雅居樂萬豪酒店、海南雅居樂萊佛士酒店等等。

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在環保業務方面,雅居樂全面佈局固體廢棄物、環境修復和水務三大領域,涵蓋危險廢棄物處理、生活垃圾處理、餐廚垃圾處理、汙泥處理、土壤環境修復、水環境修復、汙水處理及自來水生產等等。

以危險廢棄物處理規劃年處理量計,雅居樂集團已名列該行業前列,而在標準排名的2018中國綠色地產排名中,雅居樂位居24。目前,雅居樂環保業務有 33 個項目,其中 12 個已開始運作。

雅居樂管理層預計,到 2021 年,非房地產業務的貢獻將佔總收入的 30%,到2023 年將進一步增加 50%。

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