經濟觀察報 記者 田國寶 3月底的三亞已然進入夏季，潮溼和悶熱從四面八方綿延而至。從西邊的機場到東邊的陵水縣，一路上經過亞龍灣、海棠灣和清水灣等區域，酒店、別墅、高層公寓、高爾夫球場等設施，在海南島東海岸南部沿海地區隨處可見。
隸屬於陵水縣的清水灣聚集了綠城、雅居樂、碧桂園、融創等多家開發商的項目，在這片區域中，各種進度的房地產項目隨處可見。既有已經建成的別墅和酒店，也有建成框架後停工的混凝土建築群。
從2018年4月22日海南省實施房地產全域限購政策後，在國際旅遊島、國際自貿區等概念裹挾下，海南房地產在市場與調控之間經歷反覆博弈，最終在2018年8月份以後趨於穩定。海南省統計局數據顯示，2018年海南省商品房銷售額同比下降了23.23%。“去年成交比不上2017年，但是整體還不錯。”一位國內千億級房企人士告訴經濟觀察報記者，2018年4月份全島限購後，成交量經歷短暫下滑，下半年開始逐步好轉，全年整體成交併不差。“購房者各有各的‘招數’，在這麼嚴的限購下，成交算是不錯了。”上述房企人士表示，海南是全國唯一有熱帶氣候的省份，房地產市場是面向全國的，他們對未來海南樓市充滿信心。
市場眾相
“這套房總價是350萬元，得房率75%左右。”3月底，在清水灣一個高層住宅項目樣本間，銷售人員對幾個前來看房的人介紹，房子全部為精裝修，分兩批交房，一批是2019年底，另一批是2020年底。
項目的樣板間設在已經封頂的在建樓棟8層，共分為三種戶型，總價350萬元屬於最小99平方米戶型，另外兩種戶型分別為159平方米和199平方米。“島外人買的話，要麼把戶口遷過來，要麼以公司名義購買。”銷售人員表示。
高層項目四周大部分是別墅區，大部分別墅項目已經建成，但是很大一部分都處於毛坯狀態，空置已久。別墅項目戶型從300平方米到600平方米不等，總格從3000萬元到7000萬元，均為毛坯銷售。
別墅項目銷售人員表示，所有別墅實際使用面積均大於建築面積，500平方米左右的戶型，實際使用面積超過1000平方米，基本為買一送一。贈送部分包括露臺、游泳池、地下室、私家花園等面積，“大戶型都是賣給企業做會所的。”
據銷售人員介紹，該項目購房者絕大多數為島外購房者，都沒有資格，但是通過各自的方式解決資格問題，其中註冊公司是一個重要的途徑。
雖然是週末，但售樓處看房的人並不多，從售樓處到樣板間距離並不遠，但陣陣熱浪讓從北方而來的看房客顯得相當不適。
站在高層樣板間的窗戶前，向外望去，一大片灰色水泥框架橫垣在雜亂的曠野中，這是幾百棟僅僅建起框架處於停工狀態的別墅工地，別墅周邊的手腳架已經拆除，整體呈現頹敗之色，顯然停工已久。
在海南，類似這樣建起樓梯框架而停工的項目並不在少數。上述銷售人員表示，這些框架並不是爛尾樓，由於海南規定土地閒置超過兩年進行收回，所以很多開發商通過這一方式來應對被收回土地的命運。
目前清水灣的幾個項目中，融創和碧桂園旗下項目已經銷售完畢。融創在海南共有18個項目，其中已經有十餘個項目入市。近期融創在海南發起多盤聯動促銷活動，加大在海南銷售力度。截止2018年底，融創在海南權益土地儲備面積為265.15萬平方米。
2018年恆大在海南共銷售了130.64億元，佔比僅為2.37%。2017年這兩個數字分別為294.86億元和5.89%。顯然，雖然成交仍然活躍，但在嚴格限購影響下，整個海南樓市成交量低於2017年銷量。
雅居樂方面也指出，2018年海南市場的業績貢獻率要低於2017年。但是海南全域限購後，將一部分需求外溢到雲南地區，從而使得雲南項目成交大幅增長。在這種情況下，2018年雲南和海南兩個市場合計佔比仍然達到了兩成。
開發商普遍看好
3月30日是雅居樂進入海南市場十週年紀念日，雅居樂從全國邀請了在清水灣項目購房總價超過3000萬元的業主，一起參加十年周慶典活動。據雅居樂品牌總經理周驍勇透露，整個活動參加人數超過800人。
清水灣是雅居樂走出廣東的第一個項目，所以十週年慶典備受公司高層重視。原來活動範圍計劃僅限於地產公司，但是在慶祝活動舉辦的一週前，雅居樂董事長陳卓林臨時決定將活動範圍擴大到集團。
周驍勇表示，從2009年第一期項目開始銷售，10年來，雅居樂清水灣項目累計銷售額超過千億，目前剩餘的存貨，根據當前市場價格計算，貨值也超過了千億。
據雅居樂集團副總裁、地產集團總裁王海洋透露，清水灣項目佔地面積就達到1.5萬畝，截止目前，雅居樂在清水灣項目累計投入320億元，納稅接近200億元，為當地創造了3.5萬個就業崗位。
周驍勇表示，雖然海南處於嚴厲的限購狀態，但雅居樂對海南市場信心十足，這種信心不僅來源於稀缺的旅遊度假資源，更多是未來海南發展前景。雅居樂在清水灣項目早已經收回投資，持有成本並不高。
在雅居樂2018年業績發佈會上，王海洋也表示，雖然海南調控政策對房地產市場有一定影響，但利好的因素更多。一方面，目前海南減少住宅用地供應，而且對一些存量住宅用地進行產業轉化，使得住宅用地更加稀缺。
另一方面，目前海南只有900萬人口，想要發展自由貿易港，需要大批人才，政策、人口和市場紅利還存在。 “未來一點問題都沒有的，而且就像寶貝一樣，放得越久更加有升值空間。”王海洋表示。
2018年5月份，海南省發佈《百萬人才進海南行動計劃 (2018-2025年)》，計劃到2020年引入20萬人才，2025年引入百萬人才。
雅居樂在海南共有5個項目，累計土地儲備面積為505.8萬平方米，佔比13.96%。海南和雲南兩個區域銷售金額佔比接近20%。
不僅雅居樂看好海南市場，融創中國董事長孫宏斌對海南市場同樣樂觀。在他看來，不像美國有夏威夷、佛羅里達等很多度假地，中國只有一個海南。雖然調控政策對房地產市場有影響，但影響範圍和週期有限。
同樣對海南市場信心十足的還有富力集團董事長李思廉，在2018年業績發佈會上，李思廉表示，2019年海南樓市會放鬆。“整個海南島應該怎麼去發展，一些房地產的策略，都已經有了一個初稿，這個應該在上半年肯定會公佈的。”
2018年富力地產在海南銷售金額為59.47億元，同比增長了21%。海南市場在富力版圖中佔比為4.54%，土地儲備佔比為4.79%。無論銷售金額貢獻還是土地儲備來看，海南市場佔比並不大。
政策與市場博弈
2015海南全省商品房銷售金額只有982.75億元，2016年這一數字達到了1490.2億元。2017年海南省商品房銷售金額累計達到了2713.72億元，創下歷史記錄。
為了遏制過熱的樓市，從2017年317到2018年422全域限購一年多時間裡，海南省累計發佈了14個樓市調控政策。但由於受到國際自貿區等因素影響，樓市勢頭並未被摁下。
2018年3月份海口新建商品住宅價格環比上漲2.1%，4月份，海口和三亞兩地商品住宅價格環比漲幅達到1.9%，並列排名全國第二。因為房價上漲過快，2018年五一假期前，住建部約談了海口和三亞兩地政府主要官員。
4月22日，海南省政府發佈《關於進一步穩定房地產市場的通知》，全域限購政策正式出臺，同時對購房者貸款和二次轉讓做出嚴格限制。海南省住建廳發文表示，將嚴格審查假結婚、假離婚等騙購住房行為；海南省國稅和地稅部門表態將嚴厲查處開發商簽訂陰陽合同的偷稅行為。
5月份三亞新建商品住宅價格環比上漲2.4%，海口漲幅為2.1%，在全國排名第二、三位。5月份，海南省主要官員先後表示，為了保證國際自貿區建設，海南要堅決守住地產、金融和地方債務的底線，不讓海南變成房地產加工廠，儘量給後人留土地。
2018年6月9日，海南省物價局和海南省住建廳聯合發文，要求開發商銷售中實行價格公開制度，商品住宅在備案6個月內，不得上調銷售價格。同時要求2017年5月1日以後銷售的商品住宅在銷售前進行價格備案。
6月份，海口新建商品住宅價格漲幅達到3.9%，三亞達到了3.2%。7月份，三亞新建商品住宅價格環比上漲3.7%，海口環比漲幅也達到了2.3%。8月份，海口和三亞兩地主要官員再次被住建部約談。
此後，海南房價上漲勢頭開始緩解。2018年海南全省商品銷售金額定格在2083.29億元，與2017年相比減少了700多億元，但這一銷售額僅次於2017年。從銷售面積來看，也僅次於2016年和2017年兩年。
2018年底，海南省住建廳下發通知，要求各市縣加大房地產市場巡查力度，嚴厲打擊補繳社保、個稅等騙購行為。一系列重拳之下，2019年以來，海南樓市成交和價格上漲壓力開始放緩。
2019年3月29日，海南省住建廳和海南省委人才發展局聯合下發《關於完善人才住房政策的補充通知》。對在海南工作或新遷入海南公司員工購房做出了具體規定，同時給予這些人才在按揭貸款方面相應的優惠政策。
上述房企人士表示，該通知是對2018年海南省人才政策的進一步完善，可以釋放出更多樓市需求。“原來要求交夠兩年社保，現在只要符合條件，就可以直接買房。”
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