在容積率「搏到盡」的廣州，它是一股奢侈的清流

文｜孫不熟

一流的地段配一流的房子，這叫門當戶對。

一流的地段配二流的房子，這叫資源的錯配。

在廣州的房地產市場，資源錯配的情況很常見。就拿宇宙中心珠江新城為例，地產行業將其分為東區、中區、西區三個板塊，東區以低密度大戶型為主，算是比較接近富人區了，但地段更好的中區和西區，則以高密度中小戶型為主，剛需味濃厚，但售價卻是豪宅的級別，屬於嚴重的錯配。

所以，我認識好幾個在珠江新城和天河北有房的朋友，平時都住在番禺、增城、白雲山的房子裡，而把珠城的房子拿來出租，很少自己去住。問其原因，他們的共同理由如下：

一，想住大房子。

二，想住低密度。

三，想要更純粹的居家氛圍。

這三點，其實都是一箇中產以上家庭的常見需求，但珠江新城絕大多數樓盤是滿足不了的。

首先，珠江新城樓盤以高容積率著稱，普遍高於5，部分達到8，遠遠望去就像一棟一棟的牙籤樓，居住氛圍是比較壓抑的。低密度大房不是沒有，但是房源少、總價高，動輒幾千萬，讓人望而卻步。

其次，珠江新城樓盤的出租率普遍較高，居住人口的來源較雜、流動性較大，鄰里關係冷淡，難以形成穩定、輕鬆的社區氛圍。如果有小孩和老人一起住，會不太習慣。

其實，真正瞭解廣州房地產市場或者常讀城市戰爭的朋友都知道，廣州是一個地段迭代特別快的城市，新城頻出，CBD每隔十年一換，這座城市真正稀缺的不是地段，而是容積率。

如今，想在廣州買一套低密度新房，你知道有多難嗎？

先來看看容積率的一些基本知識：

數據來自搜狐房產

根據國際標準，能稱之為“低密度社區”的只有別墅、多層與小高層，也就是容積率小於2。那麼，容積率小於2的樓盤在廣州一種什麼樣的存在呢？

根據廣州房產的不完全統計，從2015年開始，廣州成交的113塊居住用地（含商住），僅有6塊地容積率小於2。換句話說，如果想在廣州買一套低密度新房，你的選擇只有5%。

另據合富研究院統計，2018年，廣州一手房供應約9.8萬套，而在售的小高層洋房大約只有223套，大約只佔市場供應量的1/500，小高層之稀缺，宛如沙漠之清泉。

以下是幾個熱門板塊的平均容積率：

也就是說，想在這幾個板塊住上容積率小於2的房子，對不起，幾乎沒有。

有觀點認為，廣州是一個把“容積率“搏到盡的城市，與同類城市相比，其中心城區的容積率明顯偏高。來自搜狐財經的報道顯示，廣州天河區宅地容積率在3.5，白雲區宅地容積率也在3.2~4.2之間。而北京住宅用地容積率多數在2.8以下，上海多數在2.5以下，深圳高層組團的容積率也只有3.2。

國際經驗表明，容積率與舒適度息息相關。當容積率小於2時，是豪宅標準，位於2到3，為改善標準，3到5時，為剛需標準，高於5則有較明顯的不適感，按照有些國家的標準，已經屬於建築垃圾了。

容積率不僅影響舒適度，也影響物業的保值升值。從發達國家的經驗來看，當一個國家跨過中等收入水平之後，人們就普遍願意為容積率額外付費了，其溢價就會逐漸顯露出來，而且越來越高。

比如，香港房價最貴的是太平山頂與淺水灣等地，這兩個地段的共同特徵就是

在紐約，房價最貴的地段是中央公園一帶，原因也和容積率有關。整個曼哈頓島的建築密度極高，只有中央公園這一處能讓人喘氣的空地，它極大地拉低了周邊住宅的容積率，也極大地推高了周邊住宅的溢價：單價可以賣到七八十萬元一平米，是島上普通住宅的五到六倍。

在倫敦，房價最高的不是CBD金融城，而是海德公園旁，原因也與容積率相關。在洛杉磯，房價最高的不是市中心的高層物業，而是比弗利山莊的低密度物業。

“低密度”在這些城市，都，很，值，錢。

從發達國家和地區的經驗來看，地方政府與發展商都有天然的動力把容積率做到極致，只有這樣，才能把土地的經濟價值最大化利用。所以，城市的容積率只會節節攀升，越新建的樓盤容積率越高，整個過程是不可逆的，低容積率的物業會越來越稀缺，與普通物業的價差越拉越大，直至想買都買不到。

那麼，在今天的廣州，還能不能買到惠風和暢、沁人心脾的低密度物業呢？

有的。

在同行紛紛把容積率“搏到盡”的今天，在炙手可熱、寸土寸金的廣州東TOD國際新城——新塘，你還能買到容積率小於2的小高層洋房，簡直就是石屎森林中的一股清流。

據瞭解，位於新塘核心區的品牌大盤翡翠綠洲，即將推出全新的組團——翡翠綠洲·泊郡，主推146—208平方米的純南北通透闊宅，呈一字排開，均為7到11層小洋樓，北向無任何遮擋，南為精雕細琢的園林與水景，容積率低至1.3，堪稱業界良心。

此外，項目還有少量特價單位，面積為76-118平方米兩房、三房，在一個以高品質“平墅”為主的社區，仍為剛需人群開了一扇窗，考慮周到。

低容積率，對發展商來說，意味著要比同行少賣很多房子，心疼。對業主來說，意味著比別人佔據更多的土地資源，奢侈。

戶型設計上，翡翠綠洲·泊郡融合了別墅與大平層各自的優點，志在打造一種體驗更好的“平墅”產品。首先，樓盤開創性地把別墅幾層的空間合併到同一平面上，擴大了室內的空間尺度，避免上下樓梯的煩惱。

其次，一般別墅、疊墅只有3-6層，難以擁有高層洋房專屬的眺空視野。翡翠綠洲·泊郡小高層為7-11層產品，有一定的高度優勢，且採用南北對流的純板樓設計，一字排開，既能近距離享受花園美景，又能在陽臺上眺望開闊的景觀視野，遠近高低盡收眼底。

敲黑板、劃重點，更重要的是，翡翠綠洲是廣州東部口碑優秀的超級大盤，佔地面積8000畝，相當於530萬平米。住過大社區的業主，想必都能體會到大盤的優勢，因為大盤才有大配套，小樓盤往往沒有能力自建配套，社區商業、學校、樓巴、湖泊、園林、山景這些昂貴的配套必須依附於人口眾多的大社區，才能持續經營。即便是地鐵規劃，往往也會優先考慮超大社區的需求，人多力量大，不是一句空話。

今天的廣州，大盤正在成為珍稀動物。根據廣東省2017年發佈的紅頭文件，全省原則上不再出讓20萬平米以上的住宅用地，這意味著本來供應就極少的大盤會越來越少，直至成為絕版，想買也買不到。

得益於大盤的優勢，商業、學校、湖泊、園林、山景等配套，翡翠綠洲一應俱全，讓你足不出戶就能享用高質量的生活方式。當然，這些配套中最有含金量的還是教育，翡翠綠洲從誕生開始，便在教育上不惜重本，打造了2所幼兒園、1所小學、2所初高中，並引入早教、培訓機構，形成涵蓋0-18歲全齡一站式的精英教育體系。

其中最為稱道的是由香江集團聯手省一級育才實驗學校創辦的香江中學。

這座中學有多牛？

從2009年開始，香江中學就創辦了國際高中，吸引眾多優秀生源前來就讀，出國留學。

其引進純美式高中教育，自2013年起100%的學生進入美國綜合排名前100的大學，而65%的畢業生則被美國（或全球）排名前50的名校錄取，實力毋庸置疑。

特別是，2016年香江中學AP班（美國大學預修課程）取得歷史性佳績，其國際部2016屆高三班畢業生，71%的學生被美國綜合排名前50的大學錄取。

更有學生同時被美國科爾比文理學院（排名19）、埃默裡大學（排名21）、加州大學洛杉磯分校（排名23）等11所名校錄取，相當優秀。

而今年年初，也有兩位同學收穫了邁羅格斯大學的錄取通知書，其學術聲譽在新澤西州僅次於普林斯頓大學，是美國著名的“公立常春藤”大學。

更令人振奮的是，2018年香江中學國際部正式通過美國大學理事會審批，成為華南地區第一家開設AP頂石課程（AP Capstone）的國際高中。

這也是中國大陸地區唯一一所接收中國學生就讀該課程的學校，為國內學子搭建國外名校橋樑，讓孩子贏得先機。

而就在上週，香江中學國際部迎來了26名美國交換生，其國際教育，看得見，也摸得著。

最後，請收好項目地址和聯繫電話，認真地去看一看。畢竟，在容積率“搏到盡”的廣州，在密不透風的石屎森林中，能看到這樣一個惠風和暢、沁人心脾的低密度小洋樓社區，不容易。

項目地址：廣州開創大道埔南路翡翠綠洲大道

項目電話：020-82251688

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