追問到底
您好，首先，很榮幸能夠回答您的這個問題。農村宅基地買賣，對買方的權益影響比較大，建議要慎重。
接下來從宅基地福利特性、相關法律規定、可能引起的風險等方面，以宅基地買方的角度作為切入點，進行分析。
宅基地是針對集體經濟組織內部成員的一種福利性建設用地，說白了，本村農戶村民。如果不具備這一身份，比如說非本村村民，比如說非農業人口，比如說城市居民等，如果購買後自建了房屋，遇到拆遷徵收，宅基地補償是欠缺補償權益基礎的。京平律師日常諮詢中這類例子不在少數，多年前買了宅基地自建農家小院，休閒居住，很是愜意。遇到拆遷，當年的賣主回來要宅基地要補償，村裡拒絕認可補償資格，物價飛漲，眼下的房產價格已經是當初支付款的十幾倍甚至幾十倍了。
根據《土地管理法》 相關規定，農村住宅為“一戶一宅”，同時實踐中因繼承、買賣、與戶籍管理制度的銜接等實際因素原因，確實客觀存在“一戶多宅”現象，一戶有好幾處宅基地，有好幾個宅基地使用權證，此類是否合法合規，對此京平律師提示大家，從實際情況出發，具體情況具體分析，區別對待。以下僅分析因為買賣形成的一戶多宅滿足何種條件才合法合規。
在農村很常見的現象是，宅基地批不下來，同時符合分戶建房條件，於是就有了因房屋買賣而形成的“一戶多宅”。這種情況需要滿足必要的條件後也是具備權益基礎的：
1. 買方與賣方為同一集體經濟組織內部成員;
2. 買方沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分配條件;
3. 賣方擁有兩處以上的宅基地;
4. 買賣需徵得集體組織同意;
5. 土地隨房屋一併買賣（購買建成的農村房屋的）。
符合上述宅基地房屋買賣的條件而形成“一戶多宅”的，是具備合理合法權益基礎的 ，如果不符合以上情況，請慎重購買交易。
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農村閒置宅基地只可在村集體內部進行，嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地。
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根據我國法律規定，農村閒置宅基地只能在本村村集體經濟組織內流轉，外村村民，城鎮居民不可買賣，只是法律禁止的。如果是本村集體之間的流轉是符合法律規定的，合同有效；反之則是違法法律強制性規定，合同是無效的。
