驗房乾貨｜交房季，您可能需要一個「驗房師」！

當你充滿激動滿懷期待的心情來到自己的小窩時，多多少少都會遇到一些不盡人如意的問題；說實話，老徐自己在收房時也遇到不少問題，比如門劃痕、東陽臺上面漏水水漬、空調機位設計放不下空調外機、地漏被建築垃圾堵塞等等；

那麼對於一個非專業的我們來說，在交房給我們時到底該怎麼處理？如何維護我們的權益？（更多詳情可關注微信公眾號：老徐看房！）

今天老徐和大家一起分享學習下交房方面的知識，希望對您交房有所幫助！

01 收房流程

1. 收房時間 ，一般開發商約定的交房時限在通知書寄出30天內，注意不要逾期；有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委託親友、律師進行，也可及時與開發商聯繫，商議另行約定時間，並以書面形式確認。

若購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關收房手續，從法律角度來說，則一般被視為開發商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最後期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。

2. 核查開發商出示的《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》並由開發商加以說明，房屋的《竣工驗收備案表》和《面積實測表》辦收房手續時查看，《住宅質量保證書》業主可帶走，《住宅使用說明書》可帶走，《管線分佈竣工圖》(水、強電、弱電、結構)可帶走。

3.先驗後收。即購房者一定要先驗房（包括驗收交房必須的文件），確認無誤後再簽署收房文件。業主有權先驗收房屋，驗房要堅持的原則只要發現問題，不管大小，都要在相關文件或表格中記錄下來，如有不滿意的地方，可提出意見並將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據，如發展商未準備有關表格，購房者應另以書面形式將意見送交開發商，發現問題，買賣雙方可協商解決，如屬可整修內容，應協商並簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過30天），一定要堅持“檢驗合格再簽字收房”的原則！購房者手中最大的砝碼就是驗收單簽字。你只要不簽字，就可以要求裝修方一直修，修到你滿意為止。一旦確認驗收一簽字後，再找他們就難了。

4.交錢；繳交各項相關費用，簽署《入住交接單》。

避免出現質量問題，減少日後發生隱患的機率！

1.驗房是法律、法規賦予業主的神聖權利。作為房屋的購買者有權獲得符合國家規範要求的合格商品，也有權對自己所購置的房屋進行檢查驗收。

2.驗房是科學評價房屋價值的重要依據。

3. 驗房是先行的維權必要手段。驗房後通過要求房產商對不合格部分的整改和賠償,可以減少業主的維權成本，減少房屋的維修次數,延長房屋的使用年限，節省業主的人力、物力，節約維修基金。

4.專業驗房使業主有了房屋專業信息的支持，保證了在專業信息上與開發商的基本對等,這樣才能保證業主與房產商在合同上的權利和義務的對等

5.減少日後發生隱患的機率，有些問題裝修時是無法解決的！雖然你交房後，房子質量問題也可以解決，不過交房前驗房責任可以分的很清楚，而且物業公司整改的力度也大。舉個例子：很多人沒驗房，結果裝修完了發現質量問題，往往物業就推說是裝修造成的，裝修公司也會推說是房產商的問題，互相推委。

03 驗房工具一欄

04 驗房驗的是什麼？

第一步：材料，安防系統

■審核傢俱建材品牌材料

■交房資料是否齊全(三書一證一表一圖)

■查看戶型圖

■對講機可視功能正常，按鍵開鎖功能正常

■安防：手動抱警功能測試正常

第二步：入戶門、門框扇

■門表面平整、無汙染、無破損、劃痕、漆面光滑、門框打膠順直不開裂

■門鎖安裝牢固無歪斜、開關正常，關閉後門扇不鬆動

■門扇密封性能、門品類、類型、規格、尺寸、開啟方向、安裝位置等項

■門吸安裝牢固，功能正常;貓眼是否已安裝

第三步：電氣設備

1、配電箱

■箱體橫平豎直，表面整潔完好，箱門開啟正常

■開關功能正常，迴路標示，對應正確

2、採暖

■指認開關位置、功能演示

■分水器管排列整齊

3、開關

■橫平豎直、表面無破損，無汙染

■開關順暢、對應無誤

4、插座

■相序測試-左零右相，接地在上

■短路保護測試

5、安全

■接地方式、總等電位聯結、空氣開關貼標、電氣線路敷設、導線材質、線徑等

6、照明

■燈位送電試驗完好、燈帶光感無“斷檔”、燈具無損壞

7、等電位

■數量、安裝情況、與頂面結合處理、表面防護措施等項

第四步：門窗工程

1、鋁合金/塑鋼門窗

■表面無汙染，無明顯劃傷;啟閉操作正常，推拉門移動順暢平穩

■門窗四角無滲漏水跡，門窗外洩水孔無堵塞

■門窗密封膠粘結牢固、完整、順直

2、戶內門

■表面無破損、無汙染

■門鎖安裝牢固、開關正常，關閉後門扇不晃動

■門吸安裝牢固，功能正常

3、門套

■表面光滑平整，線條順直，接縫嚴密

■無裂縫、扭曲和損壞

■木飾面與牆面之間是否打膠

4、玻璃

■表面檢查：氣泡、砂眼、破損、劃痕等

■7層及以上外開窗、面積大於1.5㎡、玻璃底邊離地最終裝修面小於500mm的落地窗玻璃是否有“ccc”標識

第五步：牆面工程

1、塗飾工程

■目測觀察無色差、表面順平、無汙染、無破損、無開裂、批刮膩子均勻不粗糙等牆裙、護牆板。

■材質、工藝

2、裱糊工程

■接縫平整、順直、收口、色差、汙染、粘貼等項

3、軟包工程

■安裝、面料、表面情況、邊框處理等項目

第六步：地面工程

1、瓷磚

■空鼓、水平度、平整度、色差、瑕疵、劃傷、裂縫、缺稜掉角、磚縫飽滿、等項

2、木地板

■表面平直整潔、接縫處理、收口、損傷、劃痕、色差等

■鋪設牢固不鬆動軟塌、行走時無異響、蹬地無明顯起灰

3、踢腳線

■表面無汙染、無破損;整體平直，與牆面、地板銜接處接縫寬度一致

■陰陽轉角處方正、對縫嚴密

■與牆地面之間是否打膠

第七步：石材

1、窗臺石

■無明顯色差，無破損，無斷裂

門檻石

■無破損，無斷裂

地面石材

■無明顯色差，表面光潔，用手觸摸無高低差

第八步：頂棚

1、吊頂

■表面平整度、接縫情況、收口、無開裂、固定情況、燈槽安裝等項

■石膏線表面無汙染、無破損;整體平直，與牆面、地板銜接處接縫寬度一致;陰陽轉角處方正、對縫嚴密

2、頂棚

■目視順直，線腳順直;無色差，無裂縫

第九步：廚房

1、推拉門

■表面、軌道安裝、垂直度、門窗套、配件安裝等

2、平開門

■表面、框扇安裝、開啟、合頁、鎖具等

3、牆地磚鋪貼

■鑲貼、空鼓、破損、裂紋、勾縫、地面泛水坡度、積水、滲漏、收口、開孔、平整度、排水等

4、吊頂

■安裝情況、白邊順直

5、櫥櫃

■平整度、水平度、垂直度符合國家規範要求，櫃門開啟靈活、安裝牢固;檯面光潔無劃痕、色澤均勻配件齊全;門扇與櫃體縫隙一致

6、檯面

■表面平整光潔、無破損無汙染，目測無接縫，寬窄一致

7、地漏

■檢查地漏排水正常

8、廚電

■安裝平整牢固，表面光潔無劃痕;外觀完好，設備送電正常且送電後無異響

第十步：衛生間

1、牆地磚鋪貼

■鑲貼、空鼓、破損、裂紋、勾縫、地面泛水坡度、積水、滲漏、收口、開孔、平整度、排水等

2、平開門

■表面、框扇安裝、開啟、合頁、鎖具、複合木門是否上下抹防水漆等

3、浴霸、排風扇

■浴霸通電使用正常，表面完好

4、吊頂

■安裝情況、白邊順直

5、檯面

■表面平整、光潔;無破損、無汙染、目測無接縫

6、開關插座等電位

■照明情況、使用情況、安裝情況、等電位聯結

7、龍頭、花灑

■表面完好，出水正常無滲漏等

8、窗戶

■窗框刮痕、簷口、開關、密封膠、合頁等

9、坐便

■表面光潔、無汙染、無破損、無使用痕跡，沖水通暢

■目測馬桶與牆面垂直，水箱與牆面平行

10、淋浴、浴缸

■安裝牢固，玻璃有ccc標誌

■地面排水流暢、無積水

■牆體連接處打膠嚴密，平整，寬窄一致

■浴缸表面完好無劃痕，安裝牢固，排水正常;打開浴缸檢修孔目測乾淨整潔

11、地漏

■檢查地漏排水正常

第十一步：滲漏水檢查

1、洗菜池

■洗菜盆存水彎及接口處是否漏水;表面完整，無汙染，無破損

2、洗面盆

■水流左熱右冷，切換正常;排水正常無滲漏;溢水口通暢;表面光潔，無汙染，無破損

第十二步：陽臺

1、欄杆

■表面、焊接處、間距、損壞

2、牆地面

■空鼓、積水、地漏、牆地磚鋪貼、勾縫、汙染等

3、熱水器

■安裝平整牢固，表面光潔無劃痕;無異常噪音、出水流暢、調節開關靈活、符合強排標準，無滲水現象

第十三步：給排水工程

1、

■管道固定、管件接口、滲水、防鏽處理

2、給水

■給水配件、熱水管保溫

3、中水

■中水管道與設備、池(箱)、水錶、閥門的安裝及標識等項

4、溫泉

■給水配件、熱水管保溫

5、純淨水

■管道鋪設、管件材質、給水配件

6、排水

■阻火栓、下水、泛水坡度、存水彎，水封深度，管道與牆面、地面交接處理措施

第十四步：預留空洞

煙道、風道、空調孔、強排孔

■排煙道、排風道、空調孔、強排孔設置是否合理;預留空洞與排水管、雨水管有無衝突等

第十五步：起居室

1、收納

■表面光滑平整，無破損，無汙染，無翹曲

■櫃內隔板平整牢固

■櫃門與櫃體縫隙對稱一致，執手對齊

2、緊急呼叫按鈕

■與直控中心聯動測試正常

■復位鑰匙正常

第十六步：陰陽角

■陰角陽角是否順直

第十七步：淨高

■各空間淨高

第十八步：四縱四橫實測

■客廳、主臥門窗位置兩處地面到頂棚的實測誤差不大於10mm

■客廳、主臥開間進深的實測誤差不大於10mm

第十九步：甲醛檢測、噪音檢測

■室內空氣中的氮、甲醛、苯、總揮發性有機物、氫等汙染物濃度應符合國家室內空氣質量標準

■檢測室內噪音，住宅區噪音白天不應超過50DB

第二十步：新風系統

■安裝牢固、風口進氣閥開閉正常

05最常見的問題彙總

●驗房問題例舉 | 意料之中和情理之外

●驗房口訣

業主今天把房驗，物管協助真方便，

數配件，看表面， 水電氣，全看遍，

水管打壓試管漏，市政水壓兩倍算 ；

電氣絕緣看阻值，1兆以上沒問題 ，

低插座，高開關，開關應該一米三；

以上設施沒問題，下個重點衛生間 ，

灌水通暢不堵塞； 閉水試驗須兩天；

水管預留一米一，插座方便帶開關 ，

地面牆面空鼓看，小於400都不算；

最後看看門和窗，表面不得有重傷 ，

關門開門看看先，門鉸鏈掛二挑三 ；

陽臺露臺看護欄，地漏排水沒困難 ，

護欄安全要在意，標高還是一米一 ；

以上標準要牢記，這樣收房才滿意。

●發現問題 | 處理辦法

1.要保持冷靜，畢竟沒有什麼問題是解決不了的。

2.要保留好證據，如開發商承諾書、相關合同和約定、驗樓單、相關照片和錄像等。

3.當問題不嚴重時要儘量配合開發商進行整改檢修，畢竟問題儘快得到解決才是我們所希望的。

4.如果開發商不能按照合同約定的標準執行，可以到相關質量監查部門投訴，要求職能部門做出處理，或到法院起訴要求賠償。

5.維修承諾問題：首先與開發商確定如果驗房時發現了問題，開發商承諾在多長時間內進行修繕和業主與開發商需要簽訂哪些維修單之類的單據。

6.裝修質量問題：主要體現在裝修質量和所用材料、品牌與開發商承諾不符的問題上。發現上述問題時應該將問題詳細記錄在裝修整改表中(由開發商提供)上報給開發商指定的裝修隊或工程部，並限期整改。

7.水路、電路、天然氣問題：如果發現水、電路問題要詳細在驗樓單上予以註明。由於上述問題造成業主不能收樓的，要在驗樓單上詳細註明不予收樓的原因並要求開發商簽字、蓋章。

8.上、下水問題：上、下水不通問題在驗房時也比較常見，應要求開發商檢查後說明導致問題的原因，在問題解決後再行收房。

9.戶型問題：驗房時發現所驗商品房和合同簽訂的要購買的商品房不一致，其結構與原設計圖相同戶型與購房合同中的戶型圖不符的現象雖不多見，但是一旦發現此問題可以根據《商品房銷售管理辦法》的規定要求退房。（考慮到房價不斷的上漲，退房對於大多數業主來說，都不太可能，可以和開發商進行協商處理！）

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關鍵字: 傢俱 熱水器 裝修