验房干货｜交房季，您可能需要一个“验房师”！

当你充满激动满怀期待的心情来到自己的小窝时，多多少少都会遇到一些不尽人如意的问题；说实话，老徐自己在收房时也遇到不少问题，比如门划痕、东阳台上面漏水水渍、空调机位设计放不下空调外机、地漏被建筑垃圾堵塞等等；

那么对于一个非专业的我们来说，在交房给我们时到底该怎么处理？如何维护我们的权益？（更多详情可关注微信公众号：老徐看房！）

今天老徐和大家一起分享学习下交房方面的知识，希望对您交房有所帮助！

01 收房流程

1. 收房时间 ，一般开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，注意不要逾期；有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。

若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

2. 核查开发商出示的《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，房屋的《竣工验收备案表》和《面积实测表》办收房手续时查看，《住宅质量保证书》业主可带走，《住宅使用说明书》可带走，《管线分布竣工图》(水、强电、弱电、结构)可带走。

3.先验后收。即购房者一定要先验房（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。业主有权先验收房屋，验房要坚持的原则只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，购房者应另以书面形式将意见送交开发商，发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天），一定要坚持“检验合格再签字收房”的原则！购房者手中最大的砝码就是验收单签字。你只要不签字，就可以要求装修方一直修，修到你满意为止。一旦确认验收一签字后，再找他们就难了。

4.交钱；缴交各项相关费用，签署《入住交接单》。

避免出现质量问题，减少日后发生隐患的机率！

1.验房是法律、法规赋予业主的神圣权利。作为房屋的购买者有权获得符合国家规范要求的合格商品，也有权对自己所购置的房屋进行检查验收。

2.验房是科学评价房屋价值的重要依据。

3. 验房是先行的维权必要手段。验房后通过要求房产商对不合格部分的整改和赔偿,可以减少业主的维权成本，减少房屋的维修次数,延长房屋的使用年限，节省业主的人力、物力，节约维修基金。

4.专业验房使业主有了房屋专业信息的支持，保证了在专业信息上与开发商的基本对等,这样才能保证业主与房产商在合同上的权利和义务的对等

5.减少日后发生隐患的机率，有些问题装修时是无法解决的！虽然你交房后，房子质量问题也可以解决，不过交房前验房责任可以分的很清楚，而且物业公司整改的力度也大。举个例子：很多人没验房，结果装修完了发现质量问题，往往物业就推说是装修造成的，装修公司也会推说是房产商的问题，互相推委。

03 验房工具一栏

04 验房验的是什么？

第一步：材料，安防系统

■审核家具建材品牌材料

■交房资料是否齐全(三书一证一表一图)

■查看户型图

■对讲机可视功能正常，按键开锁功能正常

■安防：手动抱警功能测试正常

第二步：入户门、门框扇

■门表面平整、无污染、无破损、划痕、漆面光滑、门框打胶顺直不开裂

■门锁安装牢固无歪斜、开关正常，关闭后门扇不松动

■门扇密封性能、门品类、类型、规格、尺寸、开启方向、安装位置等项

■门吸安装牢固，功能正常;猫眼是否已安装

第三步：电气设备

1、配电箱

■箱体横平竖直，表面整洁完好，箱门开启正常

■开关功能正常，回路标示，对应正确

2、采暖

■指认开关位置、功能演示

■分水器管排列整齐

3、开关

■横平竖直、表面无破损，无污染

■开关顺畅、对应无误

4、插座

■相序测试-左零右相，接地在上

■短路保护测试

5、安全

■接地方式、总等电位联结、空气开关贴标、电气线路敷设、导线材质、线径等

6、照明

■灯位送电试验完好、灯带光感无“断档”、灯具无损坏

7、等电位

■数量、安装情况、与顶面结合处理、表面防护措施等项

第四步：门窗工程

1、铝合金/塑钢门窗

■表面无污染，无明显划伤;启闭操作正常，推拉门移动顺畅平稳

■门窗四角无渗漏水迹，门窗外泄水孔无堵塞

■门窗密封胶粘结牢固、完整、顺直

2、户内门

■表面无破损、无污染

■门锁安装牢固、开关正常，关闭后门扇不晃动

■门吸安装牢固，功能正常

3、门套

■表面光滑平整，线条顺直，接缝严密

■无裂缝、扭曲和损坏

■木饰面与墙面之间是否打胶

4、玻璃

■表面检查：气泡、砂眼、破损、划痕等

■7层及以上外开窗、面积大于1.5㎡、玻璃底边离地最终装修面小于500mm的落地窗玻璃是否有“ccc”标识

第五步：墙面工程

1、涂饰工程

■目测观察无色差、表面顺平、无污染、无破损、无开裂、批刮腻子均匀不粗糙等墙裙、护墙板。

■材质、工艺

2、裱糊工程

■接缝平整、顺直、收口、色差、污染、粘贴等项

3、软包工程

■安装、面料、表面情况、边框处理等项目

第六步：地面工程

1、瓷砖

■空鼓、水平度、平整度、色差、瑕疵、划伤、裂缝、缺棱掉角、砖缝饱满、等项

2、木地板

■表面平直整洁、接缝处理、收口、损伤、划痕、色差等

■铺设牢固不松动软塌、行走时无异响、蹬地无明显起灰

3、踢脚线

■表面无污染、无破损;整体平直，与墙面、地板衔接处接缝宽度一致

■阴阳转角处方正、对缝严密

■与墙地面之间是否打胶

第七步：石材

1、窗台石

■无明显色差，无破损，无断裂

门槛石

■无破损，无断裂

地面石材

■无明显色差，表面光洁，用手触摸无高低差

第八步：顶棚

1、吊顶

■表面平整度、接缝情况、收口、无开裂、固定情况、灯槽安装等项

■石膏线表面无污染、无破损;整体平直，与墙面、地板衔接处接缝宽度一致;阴阳转角处方正、对缝严密

2、顶棚

■目视顺直，线脚顺直;无色差，无裂缝

第九步：厨房

1、推拉门

■表面、轨道安装、垂直度、门窗套、配件安装等

2、平开门

■表面、框扇安装、开启、合页、锁具等

3、墙地砖铺贴

■镶贴、空鼓、破损、裂纹、勾缝、地面泛水坡度、积水、渗漏、收口、开孔、平整度、排水等

4、吊顶

■安装情况、白边顺直

5、橱柜

■平整度、水平度、垂直度符合国家规范要求，柜门开启灵活、安装牢固;台面光洁无划痕、色泽均匀配件齐全;门扇与柜体缝隙一致

6、台面

■表面平整光洁、无破损无污染，目测无接缝，宽窄一致

7、地漏

■检查地漏排水正常

8、厨电

■安装平整牢固，表面光洁无划痕;外观完好，设备送电正常且送电后无异响

第十步：卫生间

1、墙地砖铺贴

■镶贴、空鼓、破损、裂纹、勾缝、地面泛水坡度、积水、渗漏、收口、开孔、平整度、排水等

2、平开门

■表面、框扇安装、开启、合页、锁具、复合木门是否上下抹防水漆等

3、浴霸、排风扇

■浴霸通电使用正常，表面完好

4、吊顶

■安装情况、白边顺直

5、台面

■表面平整、光洁;无破损、无污染、目测无接缝

6、开关插座等电位

■照明情况、使用情况、安装情况、等电位联结

7、龙头、花洒

■表面完好，出水正常无渗漏等

8、窗户

■窗框刮痕、檐口、开关、密封胶、合页等

9、坐便

■表面光洁、无污染、无破损、无使用痕迹，冲水通畅

■目测马桶与墙面垂直，水箱与墙面平行

10、淋浴、浴缸

■安装牢固，玻璃有ccc标志

■地面排水流畅、无积水

■墙体连接处打胶严密，平整，宽窄一致

■浴缸表面完好无划痕，安装牢固，排水正常;打开浴缸检修孔目测干净整洁

11、地漏

■检查地漏排水正常

第十一步：渗漏水检查

1、洗菜池

■洗菜盆存水弯及接口处是否漏水;表面完整，无污染，无破损

2、洗面盆

■水流左热右冷，切换正常;排水正常无渗漏;溢水口通畅;表面光洁，无污染，无破损

第十二步：阳台

1、栏杆

■表面、焊接处、间距、损坏

2、墙地面

■空鼓、积水、地漏、墙地砖铺贴、勾缝、污染等

3、热水器

■安装平整牢固，表面光洁无划痕;无异常噪音、出水流畅、调节开关灵活、符合强排标准，无渗水现象

第十三步：给排水工程

1、

■管道固定、管件接口、渗水、防锈处理

2、给水

■给水配件、热水管保温

3、中水

■中水管道与设备、池(箱)、水表、阀门的安装及标识等项

4、温泉

■给水配件、热水管保温

5、纯净水

■管道铺设、管件材质、给水配件

6、排水

■阻火栓、下水、泛水坡度、存水弯，水封深度，管道与墙面、地面交接处理措施

第十四步：预留空洞

烟道、风道、空调孔、强排孔

■排烟道、排风道、空调孔、强排孔设置是否合理;预留空洞与排水管、雨水管有无冲突等

第十五步：起居室

1、收纳

■表面光滑平整，无破损，无污染，无翘曲

■柜内隔板平整牢固

■柜门与柜体缝隙对称一致，执手对齐

2、紧急呼叫按钮

■与直控中心联动测试正常

■复位钥匙正常

第十六步：阴阳角

■阴角阳角是否顺直

第十七步：净高

■各空间净高

第十八步：四纵四横实测

■客厅、主卧门窗位置两处地面到顶棚的实测误差不大于10mm

■客厅、主卧开间进深的实测误差不大于10mm

第十九步：甲醛检测、噪音检测

■室内空气中的氮、甲醛、苯、总挥发性有机物、氢等污染物浓度应符合国家室内空气质量标准

■检测室内噪音，住宅区噪音白天不应超过50DB

第二十步：新风系统

■安装牢固、风口进气阀开闭正常

05最常见的问题汇总

●验房问题例举 | 意料之中和情理之外

●验房口诀

业主今天把房验，物管协助真方便，

数配件，看表面， 水电气，全看遍，

水管打压试管漏，市政水压两倍算 ；

电气绝缘看阻值，1兆以上没问题 ，

低插座，高开关，开关应该一米三；

以上设施没问题，下个重点卫生间 ，

灌水通畅不堵塞； 闭水试验须两天；

水管预留一米一，插座方便带开关 ，

地面墙面空鼓看，小于400都不算；

最后看看门和窗，表面不得有重伤 ，

关门开门看看先，门铰链挂二挑三 ；

阳台露台看护栏，地漏排水没困难 ，

护栏安全要在意，标高还是一米一 ；

以上标准要牢记，这样收房才满意。

●发现问题 | 处理办法

1.要保持冷静，毕竟没有什么问题是解决不了的。

2.要保留好证据，如开发商承诺书、相关合同和约定、验楼单、相关照片和录像等。

3.当问题不严重时要尽量配合开发商进行整改检修，毕竟问题尽快得到解决才是我们所希望的。

4.如果开发商不能按照合同约定的标准执行，可以到相关质量监查部门投诉，要求职能部门做出处理，或到法院起诉要求赔偿。

5.维修承诺问题：首先与开发商确定如果验房时发现了问题，开发商承诺在多长时间内进行修缮和业主与开发商需要签订哪些维修单之类的单据。

6.装修质量问题：主要体现在装修质量和所用材料、品牌与开发商承诺不符的问题上。发现上述问题时应该将问题详细记录在装修整改表中(由开发商提供)上报给开发商指定的装修队或工程部，并限期整改。

7.水路、电路、天然气问题：如果发现水、电路问题要详细在验楼单上予以注明。由于上述问题造成业主不能收楼的，要在验楼单上详细注明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

8.上、下水问题：上、下水不通问题在验房时也比较常见，应要求开发商检查后说明导致问题的原因，在问题解决后再行收房。

9.户型问题：验房时发现所验商品房和合同签订的要购买的商品房不一致，其结构与原设计图相同户型与购房合同中的户型图不符的现象虽不多见，但是一旦发现此问题可以根据《商品房销售管理办法》的规定要求退房。（考虑到房价不断的上涨，退房对于大多数业主来说，都不太可能，可以和开发商进行协商处理！）

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