新都，高层，清水价，最高19660元／平米。昨日下午，位于新都区的七一城市森林花园（备案名：七一广场）首拿预售，共计224套高层住宅，价格区间在10800-19660元/平米，均价1.2万元/平米。
其中最高单价19660元/平米，也是目前成都实施摇号新政以来预售单价最高的房源！
据了解，七一城市森林花园占地约89亩，包括一个商业裙楼、1栋超高层的酒店+写字楼、8栋电梯高层住宅，是一个集商业、住宅、酒店、办公、游乐街区为一体的大型城市综合体。项目位于新都老城区与新城区交界的十字路口，与地铁3号线三期钟楼站无缝对接，同时还紧邻西南石油大学，周边2公里范围内有宝光寺、桂湖森林广场、新都体育森林公园等多个公共场所。
公开资料显示，该地块拿地楼面价946元/平米，规划中还在商场楼顶设置有一个摩天轮。本次拿预售的是其中两栋住宅——3栋、7栋，从3楼以上都是住宅，最高30层，层高均为3.15米，共计224套，户型建面约125-163平米，清水交付。
带着成都第一最高单价的“光环”，成都商报记者今日对项目进行了实地探访，却发现这个号称“第四代绿色生态住房”的项目，存在两大争议焦点。
焦点1：
第四代绿色生态住房VS额外30万的使用费
成都商报记者看到，七一城市森林花园住宅部分已经封顶，外墙已基本呈现。围着楼盘走一圈，一个明显的观感是，建筑外墙长满植物，每户都设有一个庭院，且已种满了绿植，设好了滴灌装置，以至远远地就能看出该项目和周边其他项目的不同。
公开资料显示，这正是“第四代绿色生态住房”的核心卖点，每层都有公共院落，每户都有私人小院，业主可种花种菜、遛狗养鸟。
就在记者准备进入售楼部进一步了解时，摆在门口的“精装绿化庭院协议书”引起了记者的注意。通读一遍后，我们划出了“协议书”里的重点：
一、 单套房屋拥有40～90平米的私家精装绿化庭院；
二、 由于私家精装绿化庭院的面积没有计入房屋的产权面积内，房屋买受人不能通过支付房屋价格购买到这部分面积的使用权和所有权；
三、 在公证处摇号之前，乙方已认可并与甲方签订本协议，在公证处成功摇号后，并乙方在签订《商品房买卖定购书》前，向甲方缴纳精装绿化庭院永久所有及使用保证金30万元。
也就是说，倘若购买七一城市森林花园，除了总房价外，你还需额外再支付30万购买精装绿化庭院使用权。 来算一笔账：假如你以此批次最低的10800元／平米的价格购买最小的户型（建面约125平米），你实际总支付的费用为135万（房价）+30万（绿化庭院使用费）=165万元，建面单价约为13200元／平米。而如果按最高单价19660元/平米计算，其实际最高支付单价将超过20000元/平米！
此外，买下房子后，也有一系列开发商自定的“规则”来限制你，比如庭院不能封，不能拆除绿植，业主平时只需要简单地修剪一下，如果遇到植物死亡或需要换株，可以请专业园丁负责处理。当然，钱也得另行支付。
开发商回应：
“是全球创新建筑，与传统住房截然不同”
看来，买下“第四代绿色生态住宅”远非你想象中那么简单。而开发商为何选择采取这一计价方式呢？在给我们的书面回复中，项目开发商七一置业方面表示，七一城市森林花园住房是全球创新建筑，它与传统住房截然不同，同时植树绿化花园与住房如不另签协议约定，则会出现如下重大缺陷：
一、植树绿化花园的造价须增加到房屋的单价内，否则，花园将无钱做精装及植树绿化！如不统一做精装及植树绿化，该建筑竣工后将成为光秃秃的十分难看的外观，将无法体现出第四代绿色生态建筑的任何特色。
二、每户私家花园面积都很大，如不统一植树绿化，让住户各自自行绿化，那整个建筑外观一定会乱七八糟的，如一个破烂的万花筒。
三、如不与住户签订“精装绿化花园使用协议书”，住户在使用后，会出现很多“乱搭乱建”现象，而无法管理和无依据管理的混乱局面。
四、精装绿化花园的硬化地面均采用天然花岗石，所种植树木也都是两年前再移栽种过的，其移栽价格都非常贵，因此花园的绿化造价成本较高，这一部分应该体现出来。
律师说法
泰和泰律师事务所律师张毅：
首先需要核实该绿化精装的交易是否真实存在，该交易标的物和交易价格是否是买卖双方协商一致后的真实意思表示；
其次，要看该绿化精装是否进行了装修申报以及核价，开发商在销售商品房前是否与购房人就绿化精装的类型、交付标准、价格等事项进行了公示，是否与购房人就此进行了协商；如购房人不能选择是否进行绿化精装，也不能与开发商就绿化精装的范围、事项、价格进行协商，如与房屋销售强行捆绑，则开发商涉嫌强制搭售和捆绑销售，违反《消费者权益保护法》和《反不正当竞争法》相关规定；开发商还可能涉嫌以虚假装修变相涨价，违反了成都市相关调控政策的规定，损害了购房者利益。
此外，也有其他律师提醒购房者，由于开发商在协议里表示，“私家精装绿化庭院的面积没有计入房屋的产权面积内”，还须核实该庭院是否存在侵占公共区域的情况，一旦属于公共区域，开发商更没有资格对该部分使用权进行销售。
焦点2：
顶楼跃层VS清水价19660元/㎡
捅破成都价格天花板的第一备案价格，无疑是七一城市森林花园另一备受关注的原因。
成都从公证摇号以来，截至今日，新都区共有超过35个批次的项目先后拿预售，其中不乏保利、万科、龙湖、恒大、新希望等品牌开发商的楼盘，此前该区域最高单价为14700元/平米，且包含约3000元/平米的精装。
二手房市场，记者了解到，在新都城区，东骏湖景湾应该算当地居民心目中品质较高的楼盘之一，其二手房在链家网上显示的6月成交价为13072元/平米。
回到七一城市森林花园，该地块为2016年1月，由新疆七一投资集团有限公司，以楼面地价946元/平米拿下，容积率约4.0，自持商业占比据开发商自述达到了75%，总投资额在30亿。
总体上看，该项目首批房源均价在1.2万元左右，引人注目的19660元/平米的最高单价只是顶层跃层的个别户型——记者查询房协公示房源发现，在售2栋楼共计只有8个顶层房源，其中，只有7栋30层2号房，建面125.52平米，总价2467704元，单价达19660元/平米。不过，相比普通理解意义上的顶跃，该户型是30楼跃楼顶，按不同户型面积，顶层购房者可独享与合同面积等额的楼顶区域，“不允许砌砖墙，但可以搭建阳光房”。交房时，开发商将预留通往楼顶的通道，但整个搭建需由业主自建。
不过，对于这种顶层私自搭建的跃层，存在法律上的争议，业主买下后将面临后期诸多不必要麻烦。
律师说法
北京蓝鹏（成都）律师事务所 钟文
楼顶平台原则上属于共有部分。开发商对顶楼业主送平台的承诺，无论是口头的还是书面的，都是无效的约定。
依据《物权法》规定，屋顶是公共部位，归全体业主共有，业主共同享有权利并承担义务。对屋顶的使用，应由全体业主共同约定，除非该顶楼平台符合认定为专有部分的条件。
首先其必须在规划上属于特定的房屋，并且在开发商销售时，赠送部分符合有关规划，而且还被明确地列入商品房买卖合同当中的，才被确认为房屋的组成部分。
新闻链接
2017年11月16日，成都正式实施公证摇号新政，明确规定“购房登记规则不得设置的4类登记条件”，其中就包括：不得设置捆绑销售的登记条件，目的在于防止房地产开发企业进行购房登记时，迫使购房人接受车位、装修改造等其他产品和服务；不得设置挂牌价外收费的登记条件，目的在于防止房地产开发企业利用购房者的购房心里，收取住房挂牌价以外的费用。
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