◎智谷趨勢 | 旺角黃局長
繼“人荒”、“錢荒”之後，我泱泱大國又鬧起了“房荒”。
長沙庫存告急！重慶供應緊張！西安彈藥急缺！……
感覺上，中國房地產調控才剛見到點成效，不料，就已經有地方露出疲態。
成都、杭州、海口等城市去化週期連連下跌，僅剩短短几個月。用大白話說就是，這些地可以賣的房子快沒了。
一場以二線城市為主的“房荒”，正在席捲中華大地。數以萬計的剛需人群排隊搖號，卻苦苦上不了車。
這不是天災，而是人禍。
中國房地產調控棋至中局。快兩年了，各種小心思、小伎倆都開始躁動起來，博弈——地方與中央之間、企業與政府之間、政策與人心之間——也快要迎來高潮了吧。
01
5月9日，網絡上流傳一份文件。
這是一份告急函。
這份湖南省住建廳發給省國土資源廳的公函說，到今年3月，長沙市中心城區累計已辦理預售許可或現房銷售備案但尚未銷售面積的住宅去庫存化週期僅為2.8個月，建議湖南省國土資源廳按照上級要求，顯著增加供地，加快供地節奏。
一句話：長沙快撐不下去了，請拿出一大票土地，拉兄弟一把。
彈藥奇缺的城市又豈止是長沙。
來自易居研究院的數據顯示，截至今年3月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為43712萬㎡，連續32個月同比下跌，庫存規模回到了2013年的水平。
去庫存是好事。兩年前中央經濟工作會議就特別指出，要堅持分類調控，重點化解三四線城市房地產庫存。
現在，不僅三四線城市長期積壓的庫存下降了，連新一線/二線城市這種人口湧入、剛需龐大的城市也在“拼命”湊熱鬧。
在過去一年多里，重慶、長沙、武漢的商品住宅房去化週期都在很低的基數上再次下滑，分別只剩下2.4個月、2.8個月、2.8個月。從供需來看，這就是供給嚴重緊張。成都、昆明、西安雖稍好一些，但與合理區間12—18個月也相差甚遠，也屬於供需緊張之列。
據不完全統計，目前全國至少有18個熱點城市商品住宅庫存低於12個月，其中更是有7個城市，同時上演了搖號買房的史詩級懸疑片。
西安：2018年4月19日，700套房5千人搖號；
成都：2018年5月2日，7萬人瘋搶1千套房子的新聞，據說現場極其壯觀，搶房的隊伍綿延了幾公里；
杭州：2018年5月7日，近3000人搶177套房，一位98歲的老奶奶搖號買到了房。
……
很多人都說萬人搶房是因為一二手房價倒掛，沒錯，這是最直接最顯化的原因。背後還有一層原因就是庫存實在太緊張了。甭管能否賺到，大半年才放出這些房源，能住上就已經是造化了。
02
為什麼房荒會規模襲來，我們先來看一張表——
2017年，房地產開發企業購置了25508萬平方米的土地，同比增長15.8%
不管是大房企還是中房企，去年都加強了跑馬圈地，熱門區域的爭搶更為激烈，整體拿地規模達到了一個新的歷史高度。
詭異的是，地拿多了，新開工面積也增長了10.5%，但全國住宅的竣工面積卻沒有水漲船高，反而減少了0.6億平方千米，銷售面積的增速也從22. 4%下滑到5.3%。
這說明了什麼？
5月14日中國社科院發佈的《2018年房地產藍皮書》評價說：房屋竣工面積增速由正轉負，說明限價的政策對於住宅的影響較大，導致了開發商拉長了施工的週期，延緩項目的竣工。
從去年下半年開始，中央開展了一輪轟轟烈烈的大檢查運動，嚴查囤地行為。地是不敢捂了，或者悟得少了，但是開工的項目我慢慢蓋，蓋了也不著急賣。
2017年的土地購置面積和新開工面積大為增長，竣工和銷售卻雙雙陷入低迷，說明開發商拖延入市、捂盤惜售的程度，比以往幾年還要嚴重。
不久前國土部公佈的一項數據，也從側面上也印證了這個論斷——從2013年-2017年年底，全國出讓住宅用地5萬多宗，合同不正常履約比例達到19.2%。換句話說，全國有近兩成項目在按時開工、竣工情況和出讓價款繳納方面存在問題。
更為可怕的是，這種延遲竣工、捂盤惜售的行為還延續到了今年，並導致了全國大面積的庫存告急，房價暴漲，么蛾子頻出——
在杭州，一個“號子費”最高炒至50萬元；
在成都，有些開發商說預售證搞丟了；
在長沙。由於捂盤惜售的行為實在太猖狂了，長沙市住建委集中約談80餘家房地產開發企業和中介機構，情節特別嚴重者禁止其在長沙拿地。
03
紛紛擾擾的“房荒”背後，其實正是中央、地方、開發商三股力量在幾個層面多重博弈的結果。
5月份起，住建部就房地產市場調控問題相繼約談了西安、海口、徐州、佛山、成都等12個城市，要求有針對性地增加有效供給，抓緊調整土地和住房供應結構，大力發展中小套型普通住房。
連中央都看到了，地方上房源供給矛盾非常突出。
日本房地產崩盤的慘像還猶如昨日，中國的樓市絕對不能出現明斯基時刻。中央的目的很明確，房價可以漲，但不能猛漲。為了讓地方政府執行調控政策、穩住房價，中央有三板斧：
錢。地方債發行審批、政策性銀行貸款審批、財政收入轉移支付的權力都在中央，聽話的地方就給多點。
人。調控結果跟烏紗帽綁在一塊。不給力的叫來跟前罵一頓，還不聽話的就直接擼掉。
地。通過土地指標分配，引導地方政府的行為。
不過上有政策，下有對策。地方政府也有發展經濟和擴張財政的需要，既要土地買得貴買得多搞創收，又不能房子漲得快漲得多，怎麼辦？索性給個窗口指導價好了，“限價”。
很多人都說這是一個爛招，一來限價根本就不可能壓住房價，二來也會導致市場上公佈的房價數據失真。其實地方也知道這是一個死結，不過它們也有自己的邏輯所在：炒房客的心態是買漲不買跌，只要“房價”看起來降低了，就能抑制大家的投資需求。管住價格不可能，但可以管理心理預期。
理想美好，現實總是骨感。
房企的眼裡只有利益，偶爾出個低價樓盤，跟地方維護下人情未嘗不可，說不定以後還可以置換下其他的好處嘛，但長期虧本的生意傻子才會做。
如果麵包一定要便宜過麵粉，開發商就只能延遲竣工、捂盤惜售了。最終的結果就是入市的房源變少了，庫存告急。
由於限價的地方多是二線城市，也導致了房荒的重災區發生在二線城市。生活在二線的廣大群眾真是苦啊！ 剛逃離北上深，就陷入了搶房大戰。
04
當然，有的地方鬧房荒也不純粹是開發商在搞鬼，還有地方的小算盤。長沙正是一例。
還記得這張表嗎？
最令人震驚的，不是湖南各市州的住宅商品房庫存告急，而是非住宅商品房的庫存高聳入雲。
像長沙市中心城區、長沙縣、瀏陽市、寧鄉市的住宅去化週期為2.8個月、2個月、1.9個月、4.7個月，非住宅區卻高達22個月、10.2個月，22.4個月，55.1個月。
按照中央的指示精神，各地去庫存時要因城施策，對消化週期在36個月以上的，應停止供地；36個月至18個月的，要減少供地；12個月至6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。
長沙明顯是應該增加供地的。但是公開數據顯示，長沙市區住宅用地供應連年下滑，2014年、2015年分別只有579公頃、356公頃，2016年略有恢復，2017年又同比下降。
更令人跌破下巴的是，據中國房地產報報道，近年來長沙市在大幅減少住宅用地供應的同時，非住宅用地供應力度卻一直不減。以2017年為例，長沙市內六區掛牌108宗土地，（純）住宅用地僅有13宗，遠遠低於非住宅用地。
財經專欄作家劉曉博認為，中國的地方政府都是“經營型政府”。由於房地產稅尚未開徵，所以住宅能給政府帶來的收入，主要在賣地、賣房階段，持有階段不產生稅收。但“非住宅”就不同，進駐的是商家，會帶來持續的稅收。中國幾乎所有的城市，在“產業空心化焦慮症”作用下規劃了大量的非住宅，嚴重擠壓住宅。最終，大城市住宅變得稀缺、價格飆升，新增人口只能大量居住在郊外。
這樣情況，不僅發生在長沙、株洲、湘潭、衡陽……也發生在你搶得頭破血流的部分熱點城市。
05
從2014年開始喊出的“去庫存”正在成為歷史。
今年春夏發生在全國各地的房荒，背後的真實邏輯或者是開發商捂盤惜售加劇，或者是政府的住宅用地供應跟不上，又或者是兩者的雙重共振。當然，也不能排除稀缺的房源有一些到了不缺房住的人手上。
那麼，那些想要上車的普通人應該怎麼辦？
1、搖號買房的城市名單有可能會擴大，尤其是那些庫存告急，還參與了搶人大戰的熱點區域。加上這類城市普遍存在著推高房價的上漲預期，還是早下手為妙。
2、明明政府已加快了住宅用地供應的節奏和規模，市場仍舊一房難求，開發商那裡必有貓膩，建議求助媒體或相關部門戳穿他們的騙局。
3、投資非住宅商品房如辦公樓、公寓等，一定要查一下目前的去化週期，以免做了接盤俠。
這一輪調控是持續時間最久的一次，因此，各種計算、博弈也到了一個集中爆發的時候，一些地方出現“房荒”再正常不過。
有問題不怕，關鍵是要解決。那麼，從各方呈現的數據看，這究竟是開發商內心打著小九九，陽奉陰違呢？還是個別地方舉措失當，搬起石頭砸了自己的腳呢？
找對了癥結，相信解決問題不難。
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