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導讀：在農村集體土地上房屋拆遷過程中，拆遷方如果本著公平、公正、合理的心態，被拆遷人既能改善生活水平、置換或購買的房屋也可以上市交易買賣。但在實踐中，這就是個夢想奢望而已，全國普遍現在違法徵地、拆遷，無任何手續、補償也非常不合理的情況下，用其各種手段逼迫被拆遷人簽字搬遷。必經徵地拆遷已納入政府行為，其有執法權，而我們老百姓在此類案件中，屬於弱勢群體，在徵地拆遷的進程中有放鬆警惕的心情，拆遷方會趁虛而入一舉攻克，達到其目的。在此，徵地拆遷律師團隊崔鵬為了廣大被拆遷人能有效維權，如何救濟，今天給予老百姓聊一聊：2018年農村集體土地上房屋拆遷新規定，莫要錯失良機！

一、你所要了解的

針對房屋拆遷程序、手續、補償方式、如何評估等等諸多問題，法律法規已經有明確的規定。假如按照現行法律規定去實施的話，被拆遷人的生活水平壓根不能降低，更能手頭還有富裕錢。然而，拆遷方為了降低拆遷成本，拆遷高效為目的下，拆遷方拿地方政策說事，此政策真的是合法有效的嗎？難道能違背法律法規？可以違法上位法？答案是否定的，其目的很明顯，達到不可告人的目的。

徵地拆遷律師團隊崔鵬提醒廣大的被拆遷人，政策並不代表法律，我們可以要求拆遷方出示相關文件，是否有省政府或者國務院的徵地批准文件（有公章），如果拆遷方不給出示或者說我們沒有資格看的話，那麼，我們可以通過政府信息公開的方式調取。

依據《中華人民共和國政府信息公開條例》第二十條規定，公民、法人或者其他組織依照本條例第十三條規定向行政機關申請獲取政府信息的，應當採用書面形式（包括數據電文形式）；採用書面形式確有困難的，申請人可以口頭提出，由受理該申請的行政機關代為填寫政府信息公開申請。

政府信息公開申請應當包括下列內容：

（一）申請人的姓名或者名稱、聯繫方式；

（二）申請公開的政府信息的內容描述；

（三）申請公開的政府信息的形式要求。

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徵地拆遷律師團隊崔鵬提醒大家，郵寄要用中國郵政（EMS），底單保存為以後維權做準備，莫要口頭提出。

二、你所要清楚的

評估報告的是否客觀公正直接影響到我們的補償額度是否合情合理，然而大多數被拆遷人對於評估程序不是很清楚，單單隻看報告單中分項及總額，基本都忽略了評估機構如何選擇、房屋評估按照什麼方法確定。如何判斷其是否合法呢？

1、房屋評估辦法。對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益，應當選用收益法評估；被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。不同的方式方法決定著房屋的價值，大多數拆遷方對於農村集體土地上房屋按照成本法計算再乘以折舊係數，嚴重影響了老百姓的利益。合法嗎？當然不。

徵地拆遷律師團隊崔鵬提醒大家，最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定法釋〔2011〕20號，第十二條規定，徵收農村集體土地時未就被徵收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。也就是說，農村集體土地上房屋在徵收之前屬於城市規劃區內的，補償可以依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》作為依據，得到合理補償。

2、評估程序。依據《國有土地上房屋徵收評估辦法》的相關規定，程序步驟如下：

1、選定評估機構（第四條規定，房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定）；

2、房屋徵收部門委託評估機構（第六條規定）；

3、房屋徵收部門應當組織有關單位對被徵收房屋情況進行調查，明確評估對象（第九條規定）；

4、房屋徵收部門應當向受託的房地產價格評估機構提供徵收範圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建築的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈。

5、房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管（第十二條規定）；

6、房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示（第十六條規定）；

7、被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估（第二十條規定）。

徵地拆遷律師團隊崔鵬提醒大家，評估機構的選擇是很重要的，如果拆遷方制定的評估機構，那麼針對房屋評估其意義何在？評估機構聽誰的你不清楚嗎？有其公平性、公正性、客觀性存在嗎？

三、你所要明白的

拆遷安置補償協議的簽訂，是基於補償合情合理的情況下，針對自身合法財產的認可。

依據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十四條規定，被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。被徵收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由徵收當事人協商確定；協商不成的，可以委託房地產價格評估機構通過評估確定。

依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第25條規定，房屋徵收部門與被徵收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和麵積、搬遷費、臨時安置費或者週轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。補償協議訂立後，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

徵地拆遷律師團隊崔鵬提醒大家，（1）被拆遷人千萬不要籤空白協議（2）口頭承諾如何作為要求的依據？（3）拆遷安置補償協議最低一式二份，其中就有你一份（4）看清協議內容是否違約責任條款。

四、你所要知道的

農村集體土地上房屋拆遷補償

補償方式：產權置換、貨幣補償、產權置換+貨幣補償相結合。

（1）產權置換：原地回遷不得低於1:1；

（2）貨幣補償：建築重置成本補償，宅基地徵收按當地規定的徵地標準補償（指城市規劃區以外的農村）。

徵地拆遷律師團隊崔鵬提醒大家，中國地大物博，因此法律適用於全國各地，根本不能規定拆遷補償數額，但拆遷補償是有原則規定的。

法律鏈條：

國務院辦公廳《關於進一步嚴格徵地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》第二款規定，徵地涉及拆遷農民住房的，必須先安置後拆遷，妥善解決好被徵地農戶的居住問題，切實做到被徵地拆遷農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。重大工程項目建設涉及徵地拆遷的，要帶頭嚴格執行規定程序和補償標準。

第三款規定，城鎮房屋拆遷，必須嚴格依法規範進行，必須充分尊重被拆遷人選擇產權調換、貨幣補償等方面的意願。

中共中央紀委辦公廳、監察部辦公廳《關於加強監督檢查進一步規範徵地拆遷行為的通知》第一款規定，加強監督檢查。取消行政強制拆遷，申請司法強制執行；先補償後搬遷，禁止採取暴力威脅迫使搬遷。

第二款規定，推動完善政策，切實維護被徵地拆遷農民的合法權益。房屋拆遷要按照建築重置成本補償，宅基地徵收按當地規定的徵地標準補償，被徵地拆遷農戶所得拆遷補償以及政府補貼，能夠保障其選購合理居住水平的房屋。

第三款規定，強化責任落實，督促地方政府和有關部門依法履行職責。要對有關地方政府履行徵地拆遷主體責任情況進行監督檢查，督促嚴格審批徵地拆遷項目，認真履行公告、告知、聽證等程序，加強管理監督，依法依規進行徵地拆遷。

第四款規定，嚴肅查辦案件，嚴格追究有關責任人的責任。加大查辦違法違規強制徵地拆遷案件的力度，重點查處採取中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使搬遷行為，採取暴力、威脅手段或突擊、“株連”等方式強制徵地拆遷行為。

徵地拆遷律師團隊崔鵬

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拆遷補償根據不同的依據可分為不同的種類，如根據土地性質可分國有土地上房屋拆遷補償和集體經濟組織土地上房屋拆遷補償；根據房屋用途又可分為住宅房屋拆遷補償和非住宅房屋拆遷補償；因依據不同，補償分類也有異同。這裡就以土地性質分為農村拆遷補償和城市拆遷補償來進行說明，其中已囊括住宅非住宅等等。

一、農村拆遷補償標準

1.企業拆遷補償：拆遷補償分為幾部分，一是對地的補償，二是地上附著物的補償，最低是建築成本價，三是因拆遷造成的停產停業損失補償，四是合理的搬遷費用。

2.商鋪拆遷補償：正規的商務用途的房屋，按商鋪補償。住宅改為非住宅（住改非），有營業執照的，可以高於住宅，但一般不會和商鋪一樣高。如果是租用的商鋪、門面，需要看是否在租賃期內，首先要看租賃合同中是否有關於拆遷補償的明確約定，如果有，則按照合同約定來進行，如果沒有則只能按照法律的規定來進行，按照法律規定，承租人是有權利獲得拆遷補償的。

3.住宅拆遷補償：農村的房子拆遷有三種補償方式：①有條件的，優先採取宅基地遷建安置，另補償房屋重建成本價；②純貨幣補償，就是房屋重建成本價+宅基地地價；③房屋置換，相同地段按面積最低1：1。

4.養殖場（魚塘、豬場、鴨場、牛場）、工廠、冷庫：拆遷補償分為幾部分，一是對地的補償，二是地上附著物的補償，最低是建築成本價，三是因拆遷造成的停產停業損失補償，四是合理的搬遷費用。

5.耕地：耕地補償包括土地補償費、人員安置費、地上附著物和青苗費。徵收耕地的土地補償費，前三年平均年產值的6至10倍；安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算標準，前三年平均年產值的4至6倍。但是，每公頃被徵收耕地的安置補助費，最高不得超過被徵收前三年平均年產值的15倍。其中土地補償費和人員安置費的總和，不得超過土地被徵收前三年平均年產值的30倍。

6.開荒地：經過批准的合法開荒地，開荒者享有承包權，依法按照《土地管理法》第四十七條規定補償。如果私自開荒，補償限於青苗和開荒投入成本。

7.林地：林木、果樹等地上物需要根據樹齡、是否在盛果期等因素來估算。菜地、大棚要看年產值，大棚還要補償地上物的建築重置成本。

8.宅基地：宅基地徵收按當地規定的徵地標準補償，《國土資源部關於進一步做好徵地管理工作的通知》。有的地方制定了區位補償價，可以以此為依據，結合當地經濟水平，要求給予合理補償。

9.地上附著物：需要根據所在地區標準結合市價與果樹生長期來確定，以下標準僅供參考

①蘋果樹： 培育期（1-5年）平均每株補償5-90元；初果期（6-8年）平均每株補償90-210元；盛果期（9-25年）平均每株補償210-1200元；衰果期26年以上平均每株補償600元。

②梨樹：培育期（1-5年）平均每株補償5-45元； 初果期（6-8年）平均每株補償45-144元；盛果期（9-25年）平均每株補償144-1200元；衰果期26年以上平均每株補償600元。

③桃樹：培育期（1-3年）平均每株補償5-45元； 初果期（4-8年）平均每株補償45-144元； 盛果期（9-20年）平均每株補償144-360元；衰果期21年以上平均每株補償180元。

④葡萄樹：培育期（1-2年）平均每株補償5-10元； 初果期（3-5年）平均每株補償10-90元；盛果期（6-11年）平均每株補償90-180元；衰果期12年以上平均每株補償80元。

⑤棗樹： 培育期（1-3年）平均每株補償5-10元；初果期（4-8年）平均每株補償10-80元；盛果期（9-30年）平均每株補償80-650元； 衰果期31年以上平均每株補償320元。

⑥板栗：培育期（1-4年）平均每株補償5-10元；初果期（5-7年）平均每株補償10-180元；盛果期（8-35年）平均每株補償180-900元； 衰果期36年以上平均每株補償450元。

⑦雜果樹： 培育期（1-3年）平均每株補償5-10元； 初果期（4-10年）平均每株補償10-30元；盛果期（11-25年）平均每株補償30-80元；衰果期26年以上平均每株補償40元。