自2016年以来，房地产市场一直是宏观调控中的重中之重。而作为房价居高不下的北京，在一系列调控政策出台实施后，城区主要商品住房的房价均有明显回落。虽然很多开发生已经感受到了紧缩的压力，但是北京楼市的调控大戏还远远没有结束。
北京又要出台新规定
北京市住建委5月7日发布了《关于加强限房价项目销售管理的通知》的征求意见稿。其中最引人注目的一条意见就是：如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比高于85%时，该限房价项目将由开发商直接作为商品房，面向有购房资格的家庭销售。此外，比值不高于设定比例的，由北京市保障房中心收购转化为共有产权住房，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。
同时对于购房资格《通知》也有明确的表述：市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。
新规解读
1.销售限价。周边市场价格评估价若＞85%，等同于商品房，面向所有具备本市购房资格的居民家庭。若周边市场价格评估价≤85%，收购转化为共有产权房，面向具备本市共有产权住房购房资格的家庭。
2.剩余房源。有剩余房源时，建筑面积≤140平方米，面向具备本市购房资格的无房居民家庭。建筑面积＞140平方米，则面向具备本市购房资格的居民家庭。
3关键词——共有产权房。根据北京市关于共有产权住房的相关规定，共有产权住房只能在“代持机构或符合共有产权住房购房资格的购房者之间流转”。也就是说可流转的范围相对集中，只是需要自住用房的家庭范围内，而非投资者这一群体。所以共有产权项目基本上没有投资价值，有效防止投机套利行为，同时也把政策红利相对向无房家庭倾斜。
4.为了实现“限转共”调控目标的三大原则。在限房价项目收购的具体操作上，《通知》规定了三个原则。一是在限房价项目办理施工许可后，即可对该项目可售住房的市场价格进行评估；二是市保障房中心收购限房价项目时应在限期内向开发建设单位付清全部收购款；三是确定收购与否的销售限价与评估价比值，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。
5. 转商品房满五年可上市。按前文所说，开始施工后，限房价项目的比值高于85%这一设定比例，则由开发商面向所有具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房。也就是说，这类住房的销售环节和当前市场上的商品房销售规则相同。按照限房价项目之前规定的政策，要拿到限房价项目或契税完税凭证后满5年方可上市交易。
新规影响
那么这一系列政策如果真正实施，会给北京的房地产市场带来什么新的影响呢？
首先，对于最直观的受益人购房者来讲，今后一段时间内更多中等收入的购房者有希望买入更接近市中心的共有产权房。从北京的城区内的具体区位来看，二环、三环附近的限价房最有可能被转化为共有产权住房。城北的房源转化率可能更高。五环以内的少量限价房项目中，京南由于发展较为滞后，项目单价越线的可能性较小。在经过2017年一年的房价调整期后，北京城北城南相同环线房价差距仍然有20%左右，城北因教育医疗等多方面因素始终保持着城区范围内的房价领先。尤其是学区房在新的入学划片政策的带动下，其价格在整体市场房价下降明显的过程中仍然保持了坚挺。从这一打的形势看，城北的一些开发项目中，未来有望出现转化性质的共有产权房，给购房家庭提供一定选择。
其次，这一政策也将改变北京限价商品房的项目质量。对于限价商品房来说，如果“限价/评估价”大于85%，其本身的评估价估值相对较低，说明开发商在筹建过程中的设施标准相对较低，为了规避这一情况，开发商今后的建设行为会更加规范。另一方向上，如果“限价/评估价”小于85%，就说明评估价较高，市场比较认可产品质量和潜力，这类产品转化共有产权住房，可以整体拉高限价房市场项目质量。
最终，对于开发商来讲，这次的《通知》可能是北京楼市下一阶段持续调控的前奏，也促进了开发商进一步向“理性拿地”的发展模式过渡。可以说这次的转化政策通过土地出让时提前划定区域内住房的上市销售价格范围，缩减了开发企业通过炒地推高房价来盈利的旧有模式。同时对中介机构和一些投资者通过炒房进行获利也有较大的抑制作用。应该说这次的政策后，北京的房产投资空间进一步减小，开发商的新建项目也会更加细致审慎地考虑区位因素给整个楼盘带来的影响。
这次出台的的征求意见稿未来随市场的变化还会进一步调整。《通知》指出：85%的划线是暂定比例，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。这一比例的不断调整，需要兼顾限价房市场的稳定运营和政策调控的根本需求。力度太大可能会使限价房市场出现波动，力度太小则对打压套利空间，为夹心提供优质房源的帮助不大。
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