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2018的上半年已經結束，密集的房產政策或在下半年更顯功效。

今年兩會上熱度最高的話題——房地產稅，冷落一段時間後，被不動產登記全國聯網的新聞再次蕩起。

民眾再次心底起疑：不動產登記全國聯網後，房地產稅開始倒計時？

這一猜測雖然一再被相關部門否認，但是不動產登記全國聯網為房地產稅提供基礎數據這一事實，難以再遮掩。

換句話說，不動產統一登記的作用之一是摸清全國住房的家底，為後續政策的出臺提供數據支撐，比如房地產稅。

而在這“摸清家底”的過程中，針對同樣一個問題，在香港和內地某省都出臺了相應的政策。但政策反差之大，讓大嘴十分驚奇。

驚奇之餘，也對他們各自的出發點產生了極大的興趣，今天特意拿出來對比分析，和各位看官一同瞭解，其背後的深意。

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內地某省，就是在今年6月2日公佈了《物業服務收費管理辦法》的人口大省——山東省。

前天（7月1日），山東省政府印發的《山東省物業服務收費管理辦法》開始施行。

按新規普通住宅交付後空置六個月以上的，其前期物業公共服務費應當減收，減收比例不得低於40%。

就在6月28日，香港特別行政區行政長官林鄭月娥在介紹香港最新的房屋政策措施時表示，將對空置6個月以上、並未作居住或出租用途的一手私人住宅單位徵收“額外差餉”，相當於該單位應課差餉租值的200%，即相當於兩年的租金，且大約相等於樓價的5%。

同樣是空置半年以上，山東省要減收物業費，香港要徵收“額外差餉”。鬧哪樣？

同樣是房子，為什麼會有這麼大的政策差距呢？

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交付後，空置半年以上的普通住宅，物業費減半？這不是變相支持投資者炒房嗎？

很多並不太瞭解真相的群眾，看到山東這條新聞後，首先產生的是上述疑問。

山東省省政府法制辦公室的一位工作人員說出了政策的初衷。

當前，山東省業主自治組織還不完善，全省近90%的居民小區還未建立業主委員會，物業服務收費無法完全依靠市場進行有效調節，

《山東省物業服務收費管理辦法》堅持立法為民、惠及民生，明確界定物業服務收費、物業公共服務費、機動車停放費、其他服務收費四個基本概念，明確了定價機制和收費辦法。

例如，《辦法》規定，配套物業設施不到位的減收物業公共服務費、普通住宅前期物業空置房屋物業費減免比例不得低於40%，車位未停放機動車的免收停車服務費，為業主免費配置必要的出入證，等等，

可是，群眾們又有疑問了：對於空置房屋為啥還要交物業費呢？為啥不能乾脆免收物業費呢？

山東省物價局的一位副局長給出了詳細的解釋。

他說，關於這個問題一直眾說紛紜，意見主要有四類：

一是，業主不入住，沒有享受物業服務，不應當收費。

二是，部分業主雖然沒有入住，但綠化、保潔、秩序維護、照明、電梯運行等物業服務工作需要正常進行，不應當減收物業服務費。

三是，房屋是用來住不是用來炒的，長期空置的房屋絕大多數屬投資性質，是推高房價的一個因素，應當加收物業服務費。

四是，應當減收，但減收多少以及多長時間不住才算空置大家意見又不一致。

最後《辦法》最後採納的意見是：普通住宅交付後空置六個月以上的，其前期物業公共服務費應當減收。

辦理空置的程序和具體減收比例由設區的市縣人民政府價格主管部門會同物業主管部門規定，但收取的費用最高不得超過百分之六十。

也就是說普通住宅前期物業空置的減收比例不得低於40%。

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香港呢？香港為啥要加收兩年的租金呢？

據香港地產觀察者分析，香港本次空置稅徵收對象主要為地產開發商所新開發的一手空置房，意在打擊開放商捂盤不售的現象。

香港差餉物業估價署公佈的數據顯示，香港私人住宅售價指數已經連續上升25個月，並連續18個月刷新最高紀錄。

美國諮詢公司Demographia研究發現，在2018年1月份香港繼續成為全球房價最高的城市，這已經是香港連續8年蟬聯全球購房難度最高的城市了。

在香港樓價飆升之際，開放商“捂盤”現象突出。

大多數在港開發商捂盤，他們除了希望等著房價高漲後再賣出，以獲高利益，同時也可無需多交房屋銷售所得稅。

這樣一來，市場供應減少，造成樓市供應不足，以至於房價持續高漲。

針對如何鑑別什麼是空置房的問題，香港特區政府做出了回應，要求佔用許可證達十二個月或以上的一手私人住宅單位的業主，主要是開發商，每年都要向政府申報單位的使用情況。

如果在申報裡面發現，在過去的十二個小月裡面，有超過6個月時間未作居住或出租，那麼相關業主要繳付“額外差餉”（空置稅）。

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搞清楚香港和山東省截然不同的態度後，大嘴“博覽”了網上的各種觀察和評論。

果不其然，理解香港的多，曲解山東的也多。

對於香港的高房價、高漲幅，徵收空置稅以打擊投機行為，增加房屋的使用率，尤其是打擊開發商層面的捂盤惜售現象大有裨益。

觀察家和分析師們擔心：內地是否會借鑑空置稅的辦法治理國內城市的高空置率。

畢竟國內幾大一線城市的空置率均高國際上認定的危險區間（10%-20%）。

縱觀國內房產政策的趨緊，對於這樣的擔心，我覺得再正常不過了。但山東省的物業減免政策實在容易讓人誤解。

有媒體針對山東省物業減收政策提出警示，避免為炒房者提供漏洞。甚至有激進者直接指責，這是在變相鼓勵炒房。

對此，山東省物價局的那位副局長也給出瞭解釋。

一，《辦法》的立法目的在於規範住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益。

打擊投機買房、調控房地產價格不是住宅物業服務收費政策所承擔的職責，不應當通過加收物業服務費的方式打擊炒房。

二、部分物業空置，物業服務企業仍要正常運轉，不交物業服務費不能保證物業企業的合法權益，但業主不入住，就不產生垃圾，不使用電梯，物業服務工作量有所減少，可以減收部分物業服務費。

三、減收比例應當視情況而定，比如，熱門地段的房屋，入住率高，減收比例略高對物業企業影響也不大，而一些度假型小區，業主多屬“候鳥型”，房屋空置率很高，如果物業費減免比例過高的話，物業公司無法正常經營。

對於其他物業交付後空置的，其物業公共服務費是否減收、減收多少由業主和物業服務企業約定。

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說實話，副局長那句，打擊投機買房不應當通過物業服務費的方式來進行的解釋，深深觸動了我。

一個省的物業服務標準事關全省的居民群眾。也許，住在小區裡需要繳物業費群眾可能不到50%，但這個數字肯定比投資炒房的群體要大。

為了不讓投資炒房者獲利就以犧牲全部居民利益的方式來打擊，多少有些玉石俱焚的意思。打擊投機炒房的手段很多，不差這一個。

但能讓數千萬城市居民，享受到優惠政策帶來的更優質的物業服務，可能僅此一個。孰輕孰重？

當前，樓市調控已經到了非常重要的時刻，也進入到利益博弈的最關鍵階段，任何一項政策的出臺，都不能給開發商和炒房者以新的期待和希望，而是應當關關收緊、步步從嚴、著著不讓。

只有這樣，房地產調控的效率才會越來越好，房地產市場也才能越來越穩定。即便房價再次出現上漲，也不會像過去那樣無序，而是會嚴格按照某種規律運行。

減收空置房物業費的政策，有合理的一面，也有其不合理的一面，相關政策仍有進一步完善的空間。

接下來，如果其他地方想要效仿山東的做法，應當在山東政策的基礎上，充分考慮到炒房留下的空置房問題，不搞“一刀切”。

國內各大城市空置率過高的事實，早就擺在了明面上。即使，打擊投資者炒房成了全民共識，也不能因噎廢食，漠視更容易兌現給人民群眾的利益。

也許我們會選擇效仿香港，實施空置稅，但水到渠成前總需要先動手挖渠吧。

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