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2018的上半年已经结束，密集的房产政策或在下半年更显功效。

今年两会上热度最高的话题——房地产税，冷落一段时间后，被不动产登记全国联网的新闻再次荡起。

民众再次心底起疑：不动产登记全国联网后，房地产税开始倒计时？

这一猜测虽然一再被相关部门否认，但是不动产登记全国联网为房地产税提供基础数据这一事实，难以再遮掩。

换句话说，不动产统一登记的作用之一是摸清全国住房的家底，为后续政策的出台提供数据支撑，比如房地产税。

而在这“摸清家底”的过程中，针对同样一个问题，在香港和内地某省都出台了相应的政策。但政策反差之大，让大嘴十分惊奇。

惊奇之余，也对他们各自的出发点产生了极大的兴趣，今天特意拿出来对比分析，和各位看官一同了解，其背后的深意。

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内地某省，就是在今年6月2日公布了《物业服务收费管理办法》的人口大省——山东省。

前天（7月1日），山东省政府印发的《山东省物业服务收费管理办法》开始施行。

按新规普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收，减收比例不得低于40%。

就在6月28日，香港特别行政区行政长官林郑月娥在介绍香港最新的房屋政策措施时表示，将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，相当于该单位应课差饷租值的200%，即相当于两年的租金，且大约相等于楼价的5%。

同样是空置半年以上，山东省要减收物业费，香港要征收“额外差饷”。闹哪样？

同样是房子，为什么会有这么大的政策差距呢？

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交付后，空置半年以上的普通住宅，物业费减半？这不是变相支持投资者炒房吗？

很多并不太了解真相的群众，看到山东这条新闻后，首先产生的是上述疑问。

山东省省政府法制办公室的一位工作人员说出了政策的初衷。

当前，山东省业主自治组织还不完善，全省近90%的居民小区还未建立业主委员会，物业服务收费无法完全依靠市场进行有效调节，

《山东省物业服务收费管理办法》坚持立法为民、惠及民生，明确界定物业服务收费、物业公共服务费、机动车停放费、其他服务收费四个基本概念，明确了定价机制和收费办法。

例如，《办法》规定，配套物业设施不到位的减收物业公共服务费、普通住宅前期物业空置房屋物业费减免比例不得低于40%，车位未停放机动车的免收停车服务费，为业主免费配置必要的出入证，等等，

可是，群众们又有疑问了：对于空置房屋为啥还要交物业费呢？为啥不能干脆免收物业费呢？

山东省物价局的一位副局长给出了详细的解释。

他说，关于这个问题一直众说纷纭，意见主要有四类：

一是，业主不入住，没有享受物业服务，不应当收费。

二是，部分业主虽然没有入住，但绿化、保洁、秩序维护、照明、电梯运行等物业服务工作需要正常进行，不应当减收物业服务费。

三是，房屋是用来住不是用来炒的，长期空置的房屋绝大多数属投资性质，是推高房价的一个因素，应当加收物业服务费。

四是，应当减收，但减收多少以及多长时间不住才算空置大家意见又不一致。

最后《办法》最后采纳的意见是：普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收。

办理空置的程序和具体减收比例由设区的市县人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。

也就是说普通住宅前期物业空置的减收比例不得低于40%。

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香港呢？香港为啥要加收两年的租金呢？

据香港地产观察者分析，香港本次空置税征收对象主要为地产开发商所新开发的一手空置房，意在打击开放商捂盘不售的现象。

香港差饷物业估价署公布的数据显示，香港私人住宅售价指数已经连续上升25个月，并连续18个月刷新最高纪录。

美国咨询公司Demographia研究发现，在2018年1月份香港继续成为全球房价最高的城市，这已经是香港连续8年蝉联全球购房难度最高的城市了。

在香港楼价飙升之际，开放商“捂盘”现象突出。

大多数在港开发商捂盘，他们除了希望等着房价高涨后再卖出，以获高利益，同时也可无需多交房屋销售所得税。

这样一来，市场供应减少，造成楼市供应不足，以至于房价持续高涨。

针对如何鉴别什么是空置房的问题，香港特区政府做出了回应，要求占用许可证达十二个月或以上的一手私人住宅单位的业主，主要是开发商，每年都要向政府申报单位的使用情况。

如果在申报里面发现，在过去的十二个小月里面，有超过6个月时间未作居住或出租，那么相关业主要缴付“额外差饷”（空置税）。

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搞清楚香港和山东省截然不同的态度后，大嘴“博览”了网上的各种观察和评论。

果不其然，理解香港的多，曲解山东的也多。

对于香港的高房价、高涨幅，征收空置税以打击投机行为，增加房屋的使用率，尤其是打击开发商层面的捂盘惜售现象大有裨益。

观察家和分析师们担心：内地是否会借鉴空置税的办法治理国内城市的高空置率。

毕竟国内几大一线城市的空置率均高国际上认定的危险区间（10%-20%）。

纵观国内房产政策的趋紧，对于这样的担心，我觉得再正常不过了。但山东省的物业减免政策实在容易让人误解。

有媒体针对山东省物业减收政策提出警示，避免为炒房者提供漏洞。甚至有激进者直接指责，这是在变相鼓励炒房。

对此，山东省物价局的那位副局长也给出了解释。

一，《办法》的立法目的在于规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益。

打击投机买房、调控房地产价格不是住宅物业服务收费政策所承担的职责，不应当通过加收物业服务费的方式打击炒房。

二、部分物业空置，物业服务企业仍要正常运转，不交物业服务费不能保证物业企业的合法权益，但业主不入住，就不产生垃圾，不使用电梯，物业服务工作量有所减少，可以减收部分物业服务费。

三、减收比例应当视情况而定，比如，热门地段的房屋，入住率高，减收比例略高对物业企业影响也不大，而一些度假型小区，业主多属“候鸟型”，房屋空置率很高，如果物业费减免比例过高的话，物业公司无法正常经营。

对于其他物业交付后空置的，其物业公共服务费是否减收、减收多少由业主和物业服务企业约定。

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说实话，副局长那句，打击投机买房不应当通过物业服务费的方式来进行的解释，深深触动了我。

一个省的物业服务标准事关全省的居民群众。也许，住在小区里需要缴物业费群众可能不到50%，但这个数字肯定比投资炒房的群体要大。

为了不让投资炒房者获利就以牺牲全部居民利益的方式来打击，多少有些玉石俱焚的意思。打击投机炒房的手段很多，不差这一个。

但能让数千万城市居民，享受到优惠政策带来的更优质的物业服务，可能仅此一个。孰轻孰重？

当前，楼市调控已经到了非常重要的时刻，也进入到利益博弈的最关键阶段，任何一项政策的出台，都不能给开发商和炒房者以新的期待和希望，而是应当关关收紧、步步从严、着着不让。

只有这样，房地产调控的效率才会越来越好，房地产市场也才能越来越稳定。即便房价再次出现上涨，也不会像过去那样无序，而是会严格按照某种规律运行。

减收空置房物业费的政策，有合理的一面，也有其不合理的一面，相关政策仍有进一步完善的空间。

接下来，如果其他地方想要效仿山东的做法，应当在山东政策的基础上，充分考虑到炒房留下的空置房问题，不搞“一刀切”。

国内各大城市空置率过高的事实，早就摆在了明面上。即使，打击投资者炒房成了全民共识，也不能因噎废食，漠视更容易兑现给人民群众的利益。

也许我们会选择效仿香港，实施空置税，但水到渠成前总需要先动手挖渠吧。

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