今天的樓盤評級是昌平北七家的和悅華璽，開發商是首開+保利+金地三家聯合開發，由保利操盤。亦莊還有一個“和悅”系的新盤叫-和悅華錦，也一樣是由這三家公司合作開發的。和悅華璽和北七家的另外一個樓盤項目-華潤理想國緊緊相鄰，而且同為限競價房項目，地理位置和限價幾乎一樣，可以說是北七家的“雙子樓盤”了。
和悅華璽項目總建築面積67960平方米, 佔地面積30891平方米, 綠化率30%，比華潤理想國規模略小一些。住宅共9棟, 10-17層, 一梯兩戶, 主力戶型是89的三居和129㎡的4居，總計房源大約650套，住宅總面積大約5.7萬平米。另外項目有一棟自持，未來會作為長租公寓，產權40年。據銷售介紹說，項目還有少量60平米的一居和80平米的兩居戶型，60平米戶型大約30套，據說是建在頂層，但是具體戶型尚未最終確定。
項目預計下半年首次開盤500套，限價49877元/平米。目前和悅華璽尚未拿到住建委的預售證，還處於意向登記階段。
和悅華璽評級：
地理位置 ★ ★ ☆
區域規劃 ★ ★ ☆
項目本身 ★ ★ ★
商業設施 ★ ★ ☆
學區教育 ★ ★ ★
醫療配套 ★ ★ ★
環境綠化 ★ ★ ☆
房價指數 ★ ★ ★
綜合得分 ★ ★ ☆
（注：每項滿分為五顆星★ ★ ★ ★ ★ ）
後臺有人留言問和悅華璽和華潤理想國之間怎麼選擇，文末會給出購買建議。
下面是單項詳細評級。
地理位置 ★ ★ ☆
項目位於位於立湯路與北清路交叉點向東800米北清路南側，北五環至六環之間，天通苑的北側4公里左右。距離未來科技城大概4-5公里，這大概是這個位置最大的優勢了。
和悅華璽的最大缺點就是交通，距離5號線和17號線均有不近的距離，距離5號線天通苑北站車程3.2公里；至17號線未來科技城南站車程4.7公里，而且5號線天通苑北站上下班高峰極為擁擠，通勤進城的話，乘坐地鐵比較困難。如果開車，立湯路，定泗路，北清路和京承高速上下班高峰期都非常擁堵，立湯路是個死結，畢竟要穿越數十萬人居住的天通苑地區，交通可想而知。銷售吹噓的31號線和5號線北延，基本上可能性微乎其微。
現在比較可靠的消息是，31號線被北部聯絡線取代。北部聯絡線連接回龍觀與天通苑，預計是5站，天通苑東-天通苑-回龍觀-西二旗-馬連窪，每一站都是換乘站，這個縮短版的聯絡線，不僅打通兩個最大的住宅區域，還能連接中關村科技城和未來科技城，符合北京市三城一區的規劃。目前全國都在緊縮財政，全中國已經半年沒有批准新的軌道項目了，未來精簡軌道建設，降低債務是個大的趨勢。從這個角度來看，北部聯絡線可信度較高，而31號線和5號線北延，則很可能遙遙無期了。另外，北清路未來會拓寬，這算是個好消息了。
5號線天通苑北站早高峰進站的情景
區域規劃 ★ ★ ☆
近三年昌平區在北七家大量拍賣了土地，絕大部分都是住宅項目，因此未來幾年北七家地區的住宅供應量會非常充足。由於住宅項目多，功能單一，配套跟不上，因此也為很多人詬病，昌平區也認識到了這些問題，近期針對北七家，增加了不少商業類的規劃調整，同時也保障了教育用地的規劃，總的來說，北七家未來的生活，應該比較便利。
北七家距離未來科技城比較近，可以說，這一帶的住宅都可以算作是昌平未來科技城的配套，因此北七家的區域規劃和長期發展主要依託於未來科技城。總的來說，昌平對北七家的支持力度還算可以，畢竟“三城一區”是北京市的重要方向，只是由於能力所限，推進較慢，尤其是交通方面。
筆者並不太看好未來科技城的發展。北京市對於未來科學城的期望是-搞活。“搞活”是在官方文件裡的關鍵詞，這說明現在未來科技城是半死不活的狀態的，為什麼會這樣呢？主要是因為進駐未來科技城的都是央企國企的研究部門，而且基本都是傳統行業的企業，比如中國神華，中國電信，中海油，國家電網，鞍鋼，武鋼，中國鋁業，中國建築等等。這些單位，自然是死不了的，但是也沒什麼活力。因此，要搞活未來科技城，可真不容易。
但另外一方面，由於進駐的都是重量級的單位，將來未來科技城的基本配套，比如商業和教育資源，應該還是問題不大的。
關於未來科技城和北七家的規劃，我們以後會單獨寫一篇文章。
項目本身 ★ ★ ★
與華潤理想國不同，和悅華璽是一個純住宅部分，規模略小。 除了一棟樓自持作為長租公寓之外，其餘都是限競價商品房。
住宅共9棟, 10-17層, 一梯兩戶, 主力戶型是89的三居和129㎡的4居，總計房源大約650套。
項目是毛坯交房，容積率2.2，樓間距35-60米，綠化率30%，車位配比為1：1.02，共669個。和悅華璽的密度與華潤理想國幾乎一樣。
官方宣稱交房時間是2020年12月份，估計真正交房要到2021年了。如果1年以後拿到房本，限價房鎖定5年，那麼可以上市買賣的時間就是2027年了。這一點還是要注意的。
和悅華璽的主力戶型是89的三居和129㎡的4居 ，兩種戶型基本都是全明戶型，南北通透，戶型設計不錯，不足之處是略有浪費的空間。而華潤理想國的主力戶型也是90平米的三居，120平米和140平米的4居，兩個樓盤幾乎在每一個方面都是直接競爭的局面。
商業設施 ★ ★ ☆
目前北七家一帶沒有成熟的商業體，還是一篇城鄉結合部的情景，四周有大片荒蕪的土地。往南5～8公里左右，有天通苑地區的華聯和龍德廣場等等商業。
項目對面的萬科翡翠公園，將來會建成一個8萬㎡商業綜合體，距離大約2公里左右，預計2020年建成。另外，保利有計劃在未來科技城建一個更大的商業綜合體保利大都匯，距離大約6公里左右。
學區教育 ★ ★ ★
和悅華璽的教育主要依賴於北七家和未來科技城的教育配套規劃。
去年北七家鎮首師大附小附中分校規劃已經出爐，學校的位置位於定泗路北側。
而今年初，昌平區發佈了《昌平區北七家鎮CP07-0203-0001地塊控制性詳細規劃》，該地塊位於昌平區北七家鎮海鶄落村，立湯路東側，規劃用地面積約5.49公頃，建築面積約5.52萬平方米。未來會建設小學和初中一體的九年一貫制學校。
同時未來科技城規劃了7所北師大公立學校，雖然項目距離未來科技城有些距離，但未來也可能受益於劃片。
因此未來幾年，北七家的教育資源會逐漸跟上。
醫療配套 ★ ★ ★
環境綠化 ★ ★ ☆
小區本身的容積率較高，因此未來的綠化面積有限。而現在周邊的環境則完全一派城鄉結合部的景象，談不上有什麼綠化。等以後北七家地區開發完畢，也許整體環境會有所改善。附近也沒有什麼大型的郊野公園，半截塔郊野公園則在立湯路西側，不是很方便。倒是未來科技城的濱水公園，目前建設得不錯。
房價指數 ★ ★ ★
和悅華璽的限價是均價不超過49877元/平米，旁邊的華潤理想國限價是49520元/平方米。
理想國北側的萬科翡翠公園，是高檔改善樓盤了，以疊拼和疊墅為主，均價60000/平米，單價僅高出約1萬元。
如果與附近的二手房價格比較：
名佳花園，鏈家上的二手房均價是4.5萬/平米，小戶型接近5萬/平米左右，大戶型大約3.5萬/平米；
美樹假日嘉園，2004年的樓盤，4層小樓的上下疊墅，目前的價格在4.1萬/平米。
名流花園，年代稍早，目前均價3.5萬/平米。
總的來說，和悅華璽相對周邊二手房溢價率較高，而相對競爭的新盤並無明顯優勢。
購房建議：
項目優點：戶型不錯，將來附近也會有九年制學校，距離未來科技城較近。
項目缺點：交通是最大的硬傷，限價房至少8年無法上市流通，價格無論相對二手房還是附近的新盤並無優勢，商業配套較弱。
我們認為，以北七家的配套和規劃水平來講，北七家的幾個限競價房項目的定價偏高，所以基本沒有變成共產房的風險。
和悅華璽的限價49877元/平米，旁邊的華潤理想國本來限價更低—49520元/平方米。但是，此前根據銷售的介紹，由於捆綁精裝修，華潤理想國的價格實際上會提高了好幾千元/平米。這兩個項目是最直接的競爭對手，和悅華璽一個優勢優勢就是毛坯交房，也就是不會捆綁銷售。後臺有網友留言說，華潤理想國已經改了口風，說是49520元/平米的均價包含精裝修，如果華潤真的是讓利大酬賓，那麼精裝修反而就成了一個優勢了，雖然可想而知，對裝修的質量不能有太高的期望。當然，由於這兩個項目都沒有開盤，具體的銷售細節還得等開盤才能確定。
從各個方面來講，這兩個樓盤基本沒什麼大的區別，二選一的話，選擇誰呢？
我們的建議是，誰便宜就選誰。因此華潤理想國到底是加價捆綁精裝修還是送精裝修，就很關鍵了，到時候開盤見吧。
同華潤理想國類似，和悅華璽的定位還是剛需盤，雖然看似主力戶型都是3居和4居，但無論是密度還是品質都無法成為真正的改善盤。我們的觀點是和悅華璽僅比較適合未來科技城工作的人群。北七家，霍營，平西府，回龍觀一帶的樓盤不少，建議多看多比較。
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