採寫：盧韻如
攝像：胡可、聶俊傑
歷史上的每一個時間點，都像是十字路口，只有回頭看過去，才知道自己當時站在哪裡。
那些年輕時所謂的選擇，如今回頭看，多半是被命運明裡暗裡推到轉角處，然後義無反顧地上了路。只有極少數，經過了閱歷、性格和價值觀的反覆比對。
40年前的那個十月，香港天氣和高企的生活成本一樣，壓得人透不過氣來。29歲的施永青，越來越清楚地意識到，想讓收入配得上自己對公司的貢獻，必須創業，想做自己認為對且有效的事情，也必須創業。
推動施永青創業的兩大動力，在之後的40年裡，也時時提醒他，最終沉澱成中原“無為而治”的企業文化，“讓每個員工有合理的收入，也要給到他們思考和判斷的空間。”
2018年，中原地產40歲，或旁觀，或參與，從頭至尾見證了中國改革開放40年，而施永青本人，更像是一部微笑的地產史，記錄下香港、深圳，乃至中國房地產中介行業，在大時代背景下的路徑選擇。
6月6日下午，看得出來，他疲倦極了。生於1949年的施永青，前一天剛和家人從摩洛哥旅遊回來，開了一上午的會後，又連續接受了4個小時的採訪，談及這40年來，他的4次重要選擇。
創業 | 1978年—1992年
如果時間再往前兩年。
1976年，施永青在工人夜校當老師的第8個年頭。雖然很喜歡，可是他知道老師的路走到頭了。8年裡，工資從每月210塊漲到350塊，在香港活得捉襟見肘。
那也是香港經濟大起大落的幾年。1973年3月9日恆生指數高見於1774.96點，1974年12月10日便跌落至150.11，21個月跌去了91.54%。
“跌到1000點的時候，周圍還有很多人抄底，最後一路跌到150點。可是，香港除了股市不行，出口、航運、玩具、輕工業都還做的不錯，底子還在，所以從1975年底開始，整個市場開始慢慢復甦，樓市也跟著好起來。”施永青回憶，那時香港房子尺價200港幣，換算成人民幣大約2000元/平方米。
幾個月的奔波後，施永青進了一家地產公司，月薪700，Title 是辦公室主任，主要工作是複印。入職不到3個月，公司有房要開盤，複印價格表的時候，施永青印多了一張，拿出去做市場調查，然後發現，價格明顯定低了。漏夜上書公司高層，公司提價，多賺了大大的一筆，但他的收益僅僅是工資漲了400塊。
合抱之木，始於毫末。兩年的地產經歷，構建起施永青對樓市最初的理解。伴隨著地鐵修計劃啟動，香港房價隨著土地價值的提升節節攀升，香港人很快捕捉到房產天然的投資屬性，而他，捕捉到了市場。
1978年10月，施永青拉上高中同學王文彥，各自拿出5000塊，在香港中環的舊萬宜大廈裡，擺上一張桌，又招募了3個員工，創建了中原地產。
一起步就順風順水，第二個月就掙到錢。“當時這個行業裡，沒有太多專業的人，我和拍檔起碼都在開發商做過，我們對行業的認識比一些其他行家更專業，所以很快就脫穎而出。”三年後，中原在北角和富中心附近開設第一間分行，開啟地鋪經營模式。香港代理行業喜歡把同行稱作行家，喜歡把買家稱作用家，這個習慣一路傳入深圳。
六年後，中原確立了“三三三”的報酬制度，即三成利潤給員工，三成利潤給股東，三成利潤留給公司發展，把員工、股東、公司放在同等重要的位置。
1978年，對於整個中國來說，也是里程碑式的年份。
61歲的袁庚先生，從香港招商局涉海而來，選址蛇口，準備在這塊2.14平方公里的土地上，為中國孵化市場經濟和制度的種子。“時間就是金錢，效率就是生命”的路牌在深圳立了起來，市場、開放、現代、制度這些新鮮的詞，率先融入深圳基因，進而推動中國走上迄今長達40年改革開放之路。
出港 | 1993年—1997年
施永青說，他是個被動的人。可命運中那些看似偶然的背後，誰知道，是什麼在悄悄作用，閱歷、性格亦或是價值觀？
從香港出發，進入內地市場，現在回頭看，無疑是中原至關重要的一步。
在施永青已經略微有些模糊的記憶裡，和家人從上海到香港定居時，他已經在上海讀到小學二年級，馬克思主義、社會主義的信仰，已然埋下種子。
“那時候，最要緊的是，我看到了中國的改革開放。如果沒有改革開放，過去有房產的，就是地主，會被都怕鬥臭，只有肯定了物權，才有物權的交易，才有市場經濟，也才有中介可以扮演的角色。”施永青隱隱覺得，中國正在發生變化。
“1992年，有個朋友打電話給我，說施永青你多久沒去內地了？我說有兩、三年了。他說，你知不知道中國發生了很大的變化。他對上海的情況很瞭解，和一些官員也很熟悉，如果我過去，他替我介紹一些朋友。”
施永青現在回憶，那一次去到上海之後，朋友介紹了三家機構，他們也看中了中原在香港的成績，願意合作。第二年，中原在上海成立合資公司，古北店開業，把香港一、二手聯動的中介代理模式帶過去。在後來數次樓市低谷期，這種模式都成為中原過冬的利器。
一年後，中原進入廣州和北京。
就在施永青規劃進入上海的時候，21歲的左暉從北京化工大學計算機應用專業畢業，放棄了分配，去中關村一家軟件公司做銷售。大學期間，他和兩個兄弟約定，“25歲的時候出來單幹”。
“深圳本來離香港最近，應該先進，但我是相對隨緣，最早的城市，都是有人找，我才進的，深圳是四大一線城市裡最後進駐，實際上是我們做的最好的一個。”1997年，隨著港式品牌房企東海地產深圳項目的發售，中原順勢入深，這一次打包帶來的，還有“公開資訊、公平交易、不炒樓、不吃差價”的理念。轉眼間，深圳滿大街都是貼著“不炒樓、不食價”的港味地鋪。
到1994年，深圳註冊中介達到186家。但“多頭審批、只批不管”的做法，導致行業發展混亂，吃差價、炒房、甚至洗錢的事情時有發生。最嚴重的一次，有業務員拿了客戶200萬港幣樓款後潛逃。
隨後，深圳中介行業協會成立，發起人英聯地產董事長郭建波任副秘書長。1996年7月28日，深圳第一批中介通過考試，拿到了《房地產經紀人資格證書》。
1995年，左暉虛歲25。他約上兩個大學好友去先農壇體育場去看足球甲 A，北京國安對陣廣東宏遠。散場後，仨人想起25歲單幹的戲言，一人拿出5萬塊錢，辭職創業，代理保險。2000年撤出保險行業時，收益百倍，那是左暉人生的第一桶金，他也覺得，是時候在北京買個房了。
應戰 | 1998年—2017年
1998年，深圳人老丁，看上了南山區桃源公寓一套58平方米的房子，手上有12萬，又從農業銀行做了5年期6萬元的貸款，老丁說，“當時家裡人特別焦慮，擔心萬一還不上怎麼辦。”
那會兒，深圳有些樓體上還掛著“0首付，月租抵月供”的巨大條幅。大部分深圳人還算賬，房子以後的折舊該怎麼算，物管費該怎麼攤薄在成本里。
但也有一小部分人，懶得想這麼遠，或者是真的算清了賬。深圳第一代投資客老林回憶，除了自己買下的那些房，還有些房看中之後，會通過得力的經紀人，找到下家，最瘋狂的一個下午，他在一家地鋪的兩個房間裡，同時簽下同一個物業買和賣的兩份合同，差價落袋為安，經紀人也分得大大一杯羹。
遠在北京的左暉，租房14年，換了10個房，踩坑無數，買房的時候又被種種套路所困擾。困擾之外，他還看到了無數個和自己一樣的人，共同的需求構成一個龐大的市場。2001年11月，北京鏈家房地產經紀有限公司成立，第一家門店甜水園店開業。
當房子的屬性是消費還是投資的爭論開始時，房價就開始不安分了。2005年，深圳市商品住宅均價7040.1元/平方米，同比漲幅17.38%，深圳人第一次見到兩位數的房價漲幅。深圳市房地產研究中心主任王鋒，在他的《房價與調控》一書中，2005年第一次使用“價格快速上漲，市場初見過熱”的定論。
如果按照業內慣用的標準，當一個城市二手住宅與新建住宅交易面積達到1:1的時候，會被認為，這個城市的樓市開始“熟了”。2005年，恰是深圳樓市成熟的前夜，二手住宅與新建住宅交易面積比例為0.66:1。次年，這一比例達到1.05:1，房價飆升至9230.35元/平方米，同比上漲31.17%，深圳也迎來了第一次針對房價的調控。
2006，中原內地員工1萬人，分公司22家，店鋪數500家，完成全國佈局。
跌宕起伏的樓市就此拉開序幕。2005到2015的十年間，中國城市化率從42.99%升至56.1%，購房需求日漸旺盛，包括深圳在內，中國一線城市房價的暴漲與調控，如影隨形。身在其中時，也會面臨門可羅雀，怎麼降價也賣不出去的困境，但是如今回頭看，仍不失為中國樓市一路狂奔的黃金時代。
大風始於青萍之末。2013年，中原佣金首次破100億元。變化從2014年開始，而且來得又快又急。創業咖啡館裡，坐滿了熱情澎湃的青年，O2O橫掃各個行業，打車、吃飯、看病、買菜，每一個微小變化的背後，都被期待是個天量的市場，移動互聯網以前所未有的速度，滲入並改變著人們的生活。
據中國產業信息網估算，到2020年，新房代理市場佣金約800億，二手房經紀佣金1200億，租賃佣金約450億，綜合是一個規模將近2500億的市場。如此龐大，卻還未曾被新技術徹底顛覆過，實在是既危險又誘人。
有意思的是，之前，世華曾經參與中介聯盟，抵制過搜房和電商，其中一個重要理由就是電商會導致經紀人越過公司自行成交。而之後，2015年8月25日，鏈家通過與中聯股權置換進入深圳。
首次在深亮相的深圳鏈家總經理張海明帶著1500子弟兵空降深圳，表示要開出1000家地鋪，斷言“明年中介行業一定會有大的變化。”這一年，中原銷售額近萬億，創下新高。
在鏈家征戰全國的路上，中原也是罕有的對手。永遠帶著微笑的施永青，意外地表現強硬，不是為了反對而反對，因為他從骨子裡認為鏈家模式的不可持續，“原因有兩個，一個是獨立經紀人平臺模式在中國不可行，一個是燒錢擴張的方法不可行。 ”
施永青此番受訪時再次解釋，貝殼引進自由經紀人加盟，採用盤口共享機制，美國、加拿大已經在用，但國外相應法律體系完善，而且普遍佣金收費5%-6%，目前香港和內地城市，提供同樣的服務，佣金只需要2%-3%，對於客戶來說，效率相同成本更低，為了改變模式增加交易成本沒有意義。他強調，他在創建中原的時候，也曾經比較過兩種路徑，他還是選擇在公司內部做業務的打通平臺，更易於管理，對客戶也更有保障。
對於融資擴張施永青也頗有微詞。“如果把換股的成本算進來，鏈家起碼動用了300億來做地產中介，放眼中國乃至全世界，以前是沒有見過的。第一個判斷是，我不是沒有把握去募集300億，而是沒有把握這300億投下去，會有合理的回報。我們知道一些行家和資本會有對賭合同，我沒有把握能給投資者交代，所以我不敢。”
中鏈之戰，頗有君子之風。模式上的不贊同，也並不影響施永青把鏈家列入他最欣賞的二手房經紀公司，“他的願景宏偉，打破了這個行業很多人原來的想象，他們不單單做一個城市，而是有計劃、有部署地，從全國的角度去看這個行業，另外，鏈家在推動行業互聯網使用方面，做出了很大貢獻。”
新房代理中，施永青最欣賞的是世聯行，他認為交鋒中，能看到對方的專業。
2018年，隨著4月23日貝殼找房APP上線，戰局再升級，去鏈家化的房地產平臺，正是左暉多年夙願。6月12日，58集團、安居客、中原地產、21世紀不動產中國、萬科物業樸鄰、龍湖冠寓等房地產服務企業，在北京發起“雙核保真·以誓築勢”全行業真房源誓約大會，唯獨沒有鏈家。
“中鏈之戰”，說到底是移動互聯網浪潮下的模式之戰，誰也說不準，會不會也像購物中心和電商，在不斷的交手中，看出彼岸的絢爛。
交棒 | 2017年11月—
吳曉波在《十年二十人》對格力電器董事長董明珠的採訪中，只有一個問題沒有答案——如果你離開格力，三年、五年後你創造的制度和文化還在嗎？
一向快人快語的董小姐說，這個問題我不太好回答你。
交棒，是企業家的終極挑戰。做百年老店，本來就是接力跑，這個動作完成之前，跑得再快，也沒人敢輕言功成。
施永青曾經三次交棒，其中兩次交給黎明楷，這次是交給兒子施俊嶸。
第一次是2008年2月，很快金融危機來襲，施永青重新站出來，帶領中原走出困境。
第二次是2011年1月，執掌內地市場16年的集團副主席黎明楷接棒，直到2015年鏈家殺到深圳，要動中原盤子裡最大的一塊奶酪，施永青逐漸迴歸公眾視野，代表中原發聲。
信奉無為而治的底層邏輯，是施永青認為，自組織比他組織擁有更強的生命力，這一點和《失控》的作者凱文.凱利不謀而合。他們都喜歡把組織看做有機體，都認為生命的變化是應對環境的自然結果，沒有誰能規劃它的未來，都認為組織把決策的自主權交給一線，可能會犧牲部分效率，但卻能不斷優化判斷，最終讓組織得以自然生長。
兩年前，施永青曾把中原比喻成蜥蜴，是一個品種而非個體，通過意志和自組織突破個體存活的短暫壽命。這一次，他再度把理想中的中原稱為生命體，“將來能活多久，看這個組織的求生意志和繁殖意志，有了這兩個意志，它才會演變，才會去想辦法探索，去適應客觀環境。”
去年11月，施永青對外表示，公司各管理層的日常工作決策會交由他的兒子施俊嶸解決，集團高管所有決策可先與施俊嶸商量，有共識可以無需再找他。子施俊嶸，現任中原數據科技董事，接棒後將成為主席助理。
當被問及，未來如何應對互聯網時代時，施永青首先坦承之前有落後，未來要追上去，“因為之前比較順利的時候，沒有動力去做一些新的東西，所以未來第一要在技術上拉進距離，另外要改善一些同事的思維，讓他們逐漸習慣用數據驅動管理，要了解現在客人經常都在手機上，不能單靠線下的店鋪，也可以在線上增加和客戶的互動。”
從這樣的大背景下，施俊嶸也是極佳人選。2011年，畢業於英國倫敦政治和經濟大學，房地產經濟學碩士學位，2015年進入中原，先在集團旗下利嘉閣從事銷售，一年後，任職中原集團資訊服務總監，全面管理集團 IT 科技工作。2017年，在香港組建中原數據科技公司，通過數據化、科技化進一步提升中原企業價值。
採訪當天他也來到現場，這位生於1988年的清瘦青年，從頭至尾端坐在攝影旁的暗處，認真聽。
“有些人死讀書，只是學到一些理論知識，他的應用能力還比較強，可以把理論和實際結合起來。我看他表達想法的時候，思路還是挺清晰的，講話也比較穩重，對問題有自己的看法，基本上我認為他這種人不容易犯大錯誤，犯錯不多就比經常犯錯的會做的好一點。”
當施永青眯起眼睛，發現施俊嶸也在現場時，又很快補了一句，“不過他成長比較順利，不像我做中原之前，除了教書之外，在工廠裡也打過工，做過搬運，在玩具店裡替洋娃娃梳頭，還做餐具廠，做過打磨工，沒有這種經歷，受苦的能力應該沒有我們這一代強。”
為他驕傲，又怕他驕傲，那一刻，父親的模樣，再生動也不過。
以下是樂居與施永青先生的對話
| 關於城市
我是上海人，最看好深圳，最喜歡香港畢業還能相見
樂居：生於上海，幼年赴港，最終深圳成為中原主戰場，你眼裡這三個城市各有什麼特色？
施永青：其實我大部分的日子在香港。香港我覺得法制比較好，就是一幫人都專注法律，法律對人民的保障程度比較高，在商業上也使得合約可以充分履行，對生意人有保障。而且，香港有一個公平的競爭環境，這是我留在香港的一個原因。
上海是中國傳統中比較早發展的城市，上海人在做生意方面比較老練成熟，受的教養也相對比較好，也是我出生的地方，我也算上海人。
深圳是一個移民城市，所以他的動力比較高，來自五湖四海的人，都想要做一番事業。排他性比較低，所以很多新的企業，都是在深圳崛起的，比如地產的萬科，物流的順豐，科技的大疆、華為、騰訊，都是在深圳。如果說，發展的速度，深圳的增長率比上海還要高。
樂居：在香港，你會有移民的感覺嗎？
施永青：剛去的時候，有一點，因為我連廣東話也不會講。但是我主要的教育、大部分的工作時間、人物關係都是在香港，而且我在香港也參與不少和跟政府相關的工作，所以如果說我和城市的關係，反倒香港最緊密，也是我參與最多，影響最大的城市。
董建華、梁振英年代，我在廉政公署醫管局、消費者委員會、房屋委員會、地產辦理監管等不同的層面，都做過他們的顧問委員會。金融海嘯之後，政府在民間找了大概10個人左右，組成機遇委員會，看看香港還有什麼機遇，我也是成員之一。
| 關於鏈家
用超過1000字來回答，中原會不會進駐貝殼
樂居：中原會進駐貝殼找房嗎？
施永青：我們也有APP，也很好用。我可以講一個房地產中介的模式，也是剛開始就做的選擇。其實現在中國的中介，去學美國引進自由經紀人加盟，我在香港做這一行的時候，已經看過這個問題，我的選擇就是，做一個公司內部的共享平臺。
現在貝殼想做一個行業的平臺，就是盤口共享機制。美國、加拿大、澳大利亞很多地方都是自由經紀人模式，不學的原因呢，就是用這種方法，社會成本比公司內部有一定管理的模式要高。
為什麼高？外國收五個到六個點，我在香港收兩個點已經可以生產，已經可以為社會提供同樣的服務。為什麼他們要收五個六個呢？因為他們用的很多都是業餘經紀人，市場好的時候就來做，市場不好可能去做其他的，平時兼職做的。這樣的情況下，他們如果收的點數低的話，根本養不活自己。
而且外國是沒有管理的，他只是獨立經紀人，上面沒有什麼主任、經理，他什麼都沒有的，所以他們有時候努力一點，賺了錢，開了單，他有可能休息兩三個月，這種效率比較低，所以成本比較高，對社會來說成本也比較高，所以我覺得這個沒有競爭性。
他們也有一些是上市公司，我也看過他們的盈利能力，我們的盈利能力比美國、加拿大的都要高。所以，我把這種模式拿到中國來。其實現在中國的大部分中介，是用中原的模式，就是有自己的盤源系統，內部自己管。
但是後來，鏈家、愛屋吉屋、平安、房多多互聯網公司來了之後就請了大量的員工，開了大量的分行，產能過剩，整個行業的開單率就下降，平均收入都下降。本來我們這個行業，平均收入沒有這麼差。
另外整個行業的工齡都下降，很多人都一年沒做到。就連鏈家他說自己的培訓這麼好，品牌這麼好，大量員工都是首年的，就是做不下去，要不停地招聘，不斷地培訓，平均收入都不高。這種情況下，你說行業質素怎麼提升？行業的專業度，受尊重的程度都不容易提升的。
這個行業的產能過剩，是因為進入資金太多，如果沒有這個情況，我們這個模式，是其實社會付出的代價不用太高。北京鏈家最低也要付2.7%的佣金，他們的收費也是相對高的。
平臺制未來對於自由經紀人會沒有管理，國外給經紀人的報酬越付越高，最高的提成到95%。越來越高的結果就是，公司可以放在管理上面的收入和工作都會減少，這是不健康的，所以我沒有采用。所以，這個發展是不是對行業一定好呢，我覺得還要觀察。
樂居：房地產行業，除了中原之外，你想提名的兩個人是誰？
施永青：一手房方面世聯行我覺得比較好，專業度高。我們在很多城市跟他碰頭的機會比較多，覺得他們的水平不差的。而且從他們上市公司的業績上也看得出，他們對市場的變化，敏感度很高，很快去追求新的模式。
二手房方面，鏈家是做的比較好。一個他願景比較宏偉，打破了這個行業很多人原來的想象，他們是從全國的角度去看行業，不是單是做一個城市，他們是有計劃，有部署的，另外他們在推動這個行業怎麼樣利用IT，利用互聯網方面做出了很大的貢獻。
| 關於市場
完美的市場，落入民間的土地要更多一點
樂居：如果房地產行業過去十年是黃金時代，未來是白銀時代嗎？
施永青：解放之後的前30年房子很少，所以拼命建，建出來就是有用的，對社會、民生、企業都有幫助，所以這個黃金時代是以前沒建的後果。現在已經建很多了，所以我認為開發量2017年已經見頂了，總開發量會下降。但是，這段時間大的開發商還是能增長，集中度會提高。
樂居：中介行業集中度也會提高嗎？
施永青：中介這行業集中度也在提高，因為只有大家還是願意投，集中度是會提高的。我自己認為，可能過一段時間之後，有些大的反而會生存不下去的，比如那些雖然大，但是競爭力不強的，可能會在未來會淘汰，或是拿著人家的資金，靠燒錢生存的，也未必可以活下來。相反，小中介倒是可以活下來。
樂居：你心目，完美的房地產市場是什麼樣？
施永青：其實這個社會沒有完美的市場。完美的市場，其實我認為，落入民間的土地要多一點，那民間就可以按照市場的需要，去開發、去停止，但是現在大部分新的土地都在政府手裡，地方政府每年都需要有收入。
結果導致，有些地方每年都想要賣地，但是有些地方其實不應該賣，因為他人口都沒有這麼多。所以，政府不要依賴房地產是最好，但現在做不到，做不到便成為了政府收入的一部分。
| 關於中原
最困難的日子已經過去，最近在內部反貪
樂居：前些日子，你在公司內部講話中有說，中原最困難的時候已經過去了，未來只會更好。你覺得最困難的是什麼時候？
施永青：將來可能還會有新來的人，起碼目前主要對手是鏈家，他的發展已經到了一個階段。之前還拼命擴張，深圳打算要開一千家門店，現在開了五百家，好像停下來了，而且改變策略做貝殼。以前鏈家集中做二手，現在也開始做新房，所以我們覺得在跟他的比拼上，不會再像前兩年，每年都增加一大批人，還要被挖角，現在壓力會小一點了。
樂居：可不可以理解，鏈家對中原而言，你覺得線下壓力更大一些？
施永青：當然線下的壓力大。因為規模在消費者心裡會很快產生影響的。比如我本來在這個區，3個店就夠了，但是他一下開10個店圍著我，小區裡的人會覺得這個公司開這麼多店應該做的最好，至少是有實力的。另外，店多了，促成的交易也會多，樓上的是這家公司成交的，旁邊又是這家公司成交的，業主放盤的時候，自然會在他那。
不過，我們在很多地方，人均鋪均收入還是比他高，如果以深圳公司來說，我們也比他高的。當然在北京，他們二手市場的佔有率比較高，但是在深圳，連這方面也沒有超越我們。
樂居：徵集了一些問題，其中一個來自中原員工。他問，無為而治之下，中原中層固化，一線員工收入很低，你怎麼看？
施永青：我無為而治，但是社會、消費者、政府都不會完全無為的。在香港，有政府、法律、房地產監管局、ICC、商業罪案科在管，這個是來自政府方面的管，另外消費者有選擇的，行家有競爭的，所以這些都是在監控公司的經營。
但是，內地沒有ICC，有些事情你去報公安，公安說這個是你公司的事情，他不管，所以這方面是管的比較松。
另外，我也發現民間一些習慣作風，就是專業操守的標準比較低。公司裡面的人，看到可以撿便宜，大家都在撿，不撿白不撿，所以我發現中原內地貪汙問題比香港嚴重。所以我們最近在反貪，組建了自己的檢查組，遇到有人投訴，現在是比較查嚴，要求更高。
以前有一段時間，我們對於一些做得不夠好的同事太寬容，變得無為而治，這方面我們未來會要求高一點。
（以上對話內容僅代表嘉賓觀點）
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