買房最重要的三大選擇是什麼？——時機、板塊、樓盤
如果給這三個選擇排位的話，正確順序應該是：
時機＞板塊＞樓盤
時機，首當其衝，排在NO.1的位置。如果抓住了時機、踩對了點，閉著眼睛買都沒有問題。
而倘若這一步沒有走好，選對板塊也能變得so easy！
在365淘房私享會|路勁太陽城專場活動現場，天津365淘房網&《購房指南》主編徐志平道出了板塊升值的背後邏輯，並給出了板塊潛力股名單。
以下為分享內容整理，部分有刪減
怎麼判斷一個板塊的好壞？最簡單的方法就是對比。
眾所周知，天津上一輪行情是從2015年下半年起來的，所以我們把板塊內代表樓盤2015年8月的價格與現在價格作了個對比。
通過對比，我們發現——沒有無緣無故的愛，同樣也沒有無緣無故的漲價。
注：1.文中價格以高層產品為主；2.“現在”價格大多指的是二手房成交價。
市區板塊漲跌分析
1、和平區
和平區，巴掌大的地，已經沒有板塊之分，歷來是天津房價的天花板。
同時，這又是一個極度缺糧的區域。貴and少，在它的身上演繹得淋漓盡致。
在斷供29個月後，和平區終於於去年12月供應了512套房，即和平翰林公館開盤。但隨後又進入了“零供應”模式。
通過對比發現，府上和平漲幅最高。2015年8月，售價3萬7，而現在成交漲到了9萬5，漲幅高達156%，主要原因就是實驗小學學區房。
再看一個例子，公館1882和大都會smart同為公寓，但漲幅卻是天壤之別，公館1882漲幅為17.8%，大都會smart漲幅為67.5%，差異之所以如此大，是因為大都會smart能上萬全二小。
所以，學區是和平最大的影響因素。
比如目前在售的和平翰林公館就是已定的學區房，而融創星河和平印一個公寓項目之所以賣到7萬，很大部分也是因為學區溢價。
2、河西區
河西區漲幅最高的是新梅江板塊，其次為新八大里板塊 。這兩個板塊的共同點是：都是新板塊，有土地出讓、項目扎堆，有持續的話題，曝光率高，這些都是板塊增值的動力。而且新板塊起點低，漲幅相對就高。
最重要的一點，市區的新板塊不比郊區，郊區新板塊有可能會熄火，而市區完全不用擔心。在起步階段就應該大膽入市。
另外，還有一個特別有意思的現象——房價梯度越來越小。
河西目前在售樓盤，從中心到外環邊上，除了新梅江錦秀裡之外價格全在4萬以上。這也說明，板塊成熟後，房價梯度會越來越小。
從中我們可以得出這樣一個置業秘訣——如果同一區域價格差距很大，隨著區域發展越來越成熟，區域房價梯度會變小，選擇價格低的項目增值幅度反而更大。
3、南開區
南開區，赫赫有名的地王窩。
尤其是近五年內，造地王的頻率無人能及。不誇張的說，南開區幾乎成了地王的代名詞。
遠的不說，天房迎水道地塊、南開1911、正榮制本廠地塊等都是轟動一時的地王，連地王之王金地雙峰道地塊也出自南開，且至今無人超越。
據說這個項目要打造金地最高端的“峰匯系”，價格劍指10萬+。
這裡選取了
天拖、老城廂、奧體板塊的三個代表樓盤。紫熙薹和奧城都近乎翻倍，紫熙薹靠的是中營小學，而奧城小區房齡已經十多年了，但房價漲幅卻是排在靠前，這是水上公園板塊的價值體現。
可見，自然資源是影響市區房價的第二因素。
4、河東區
河東區價格梯度較大。在售新房有2字頭的路勁太陽城，也有報價6萬的海河金茂府和均價6-9萬的中海城市廣場。
而高價項目普遍位於海河沿線，可見海河這一個自然資源的價值已經得到認可，且它的定價可以跨越區域。
另外，從上圖河東板塊漲幅對比，可以看出，漲幅最高的為東亞風尚國際，這個項目的特點就是小戶型，50-60平米，跟最近的落戶政策不無原因。
5、河北區
河北區漲幅都在60%以上。
仁恆河濱花園是河北區的明星樓盤，但漲幅卻不是最大的，這就很有意思了。
漲幅最高的中山路板塊的新興中山八號。這是因為這個板塊周邊有不少新項目、新地塊，比如天房中山路、富賈花園、天房北寧公元、中國鐵建國際城，而且中鐵建拿下的萬柳村地塊即西派國印也相距不遠，樓面價就超3萬。
6、紅橋區
紅橋區完美上演了一幕逆襲。
原來屬於市內六區的末班生，如今卻也身價暴漲。如果北岸中心高層賣完的話，紅橋新房將全面步入4萬+時代。
從圖上看出，紅橋漲幅最高的是惠靈頓——79.5%，6月2日項目加推了二期高層，均價4萬2-4萬8。
而瞰海品築之所以墊底，是因為這個小區只有一棟樓，這也是小盤的弊端，買房要注意這一點。
總體來看，市區的特點是：
同一區域梯度變小
學區和自然資源是溢價最大動力
海河沿線定價跨區域
市區豪宅化趨勢、次新房惜售
新板塊、有集中土地出讓漲幅大
未來市區潛力股
（暫且不算鴨梨變土豆區域，這個區域發展還要晚一些，要等環內板塊都起來之後。）
然後再結合前面我們提到的這幾點結論來看：
01、學區和自然資源是溢價最大動力
由於新房大多是期房，所以學區是不確定的。但自然資源是看得見、摸得著的，像河流和公園。
河景資源對周邊住宅的拉昇幅度在11%-26%，同一社區內的樓盤，對於河流景觀的佔有不同造成的價格差可以達到10%-40%。
海河是重中之重。如今的海河已經自成一板塊，它的定價跨越了區域的限制。政府曾砸了200個億提升改造海河，而這200億元的基礎建設投入最後都體現在房價裡了。像海河金茂府，看的見海河的戶型要比看不見的高出將近一萬。
海河板塊房價已經不親民了，北運河、南運河、新開河、子牙河……還是可以挖到寶的。
02、新板塊、有集中土地出讓漲幅大
天津老城區的土地面積僅僅173平方公里，佔天津總面積不到1%的大前提下，未來主城區肯定要擴張。
而首當其衝的就是外環以內，哪裡有空，填哪裡。也就是說，外環線以內是要做填空題。這些區域肯定會起來，不用擔心，只是時間問題。
而我們買房人要做的是，找到這些空，在它發展初期就進入佈局。
重點關注——侯臺、李七莊、新梅江、天鋼柳林、津濱大道、鐵東北路朝陽路、北運河、南運河。
比如侯臺板塊。
侯臺溼地公園國慶節要開了，面積比水上公園還大一倍，這就是重要的自然資源。更重要的是，這裡還有大規劃，粗略計算有20塊住宅用地，除掉目前現有的這些小區，新建住宅約150萬平米，按平均100平米/套計算就是15000套住宅，體量相當大。
而規劃已久的城市副中心天鋼柳林板塊也動了。
雄霸著海河這個自然資源，還規劃了10、11、Z1三條地鐵線路，以及中學、小學、幼兒園、商場、菜市場、公園……樣樣齊全，僅住宅用地就多達39宗，絕對是場大戲兼好戲！
環城做選擇題
天津不像北京一樣“攤大餅”，頂多在外環線以內攤一下，至於外環線以外則沒有那個實力了，所以外環以外則是沿著14條射線做選擇題。
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