【核心觀點】
1、為什麼中國出現高房價的情況？一個最根本的原因是地價太高，地價太高原因是供應不夠，供應不夠的原因是土地一級市場的壟斷，沒有市場化。
2、深圳市政府在主體供應層面佔的比重超過了60%，是對以前的市場化可能要往回拉。我覺得20%由政府來保障就已經相當不錯，80%仍然還要靠市場解決。
3、中國13億人口城鎮化解決住房問題，學新加坡學不來。
4、深圳的意見稿，第一可能誤導中國住房制度改革的方向，未來我們堅持市場化的方向，還是回到福利分房？第二在制度改革層面突破太少。第三深圳要站在粵港澳大灣區共同發展的格局來思考深圳住房制度改革的問題。
歡迎收看《財經觀察家》，我是馬光遠。今天我們關注的話題是：深圳剛推出的住房制度改革。
【新聞背景】
近日，深圳市發佈《關於深化住房制度改革 加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉 的住房供應與保障體系的意見》徵求意見稿，發展以下幾類住房：
1、市場商品住房，佔住房供應總量的40%左右，以普通商品住房為主。
2、人才住房，佔住房供應總量的20%左右，重點面向符合條件的企事業經營管理、專業技術、高技能、社會工作、黨政等各方面人才供應，建築面積以小於 90 平方米為主，租金、售價分別為屆時同地段市場商品住 房租金、售價的 60%左右。
3、安居型商品房，佔住房供應總量20%左右，建築面積以小於 70 平方米為主，租金、 售價分別為屆時同地段市場商品住房租金、售價的 50%左右。
4、公共租賃住房，佔住房供應總量的20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體供應，建築面積 以 30—60 平方米為主，只租不售，租金為屆時同地段市場商品住房租金的 30%左右，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金為公共租賃住房租金的10%。
當天意見出臺以後引起了大家廣泛的關注，我們從這四類住房本身來看的話，大家可以算一下，純粹的市場商品住房的比重是40%，剩下的人才住房、安居型商品房，包括公共租賃住房都帶有保障性質，人才住房的價格是市場價的60%，安居型商品房是50%，公共租賃住房的租金按照市場租金30%來收。也就是說，我們看到在這四類住房裡邊，三類保障性住房的比重達到了60%。
這樣的一個比例結構透露出一種什麼樣的信號？深圳在過去中國40多年的改革過程中，它一直是領頭羊，它一直是突擊隊，在中國的重大制度改革層面，它一直起著什麼？先鋒隊的這麼一個作用，所以我特別期待什麼？就是我們的這麼一個改革意見，真的在制度層面有更重大的體現。現在如果我們對這個意見進行剖析的話，我講的比如說土地制度層面有沒有突破。
我們看了一下真的突破特別少，特別是大家都知道，深圳這個城市是非常特殊的，有很多城中村，有很多非國有的土地，在整個城市裡邊，怎麼樣把這些土地盤活，怎麼樣給這些土地本身提供一個擴大供應的空間？我們看到具體的制度層面，這個措施比較少。
中國目前整個來講，在整個住房保障層次層面，保障的不足體現在什麼地方？應該說體現在全方位。比如說在具體架構層面，是缺乏的。你比如說上到住房保障部，下到每一個地方的住建委或者住建局，其實大家去看的話，它的內部的結構功能是非常複雜的，住房保障僅僅佔很小的一部分。
但是我們如果看美國，看日本的話，你會發現他們專管住房的主體就是住房保障部門，他們的主要工作就是住房保障，其他都不管的。第二個在住房保障的金融層面，我們也沒有看到突破。第三個是在住房保障的具體立法層面也沒有看到。
當然這一次我們看到，在整個住房保障層面價格是體現出來了，比如說人才的保障價格打六折，安居型的保障打五折，公共租賃住房打三折，這裡特別我覺得應該值得表揚的是什麼？
深圳在公共租賃住房的價格層面，應該說迴歸到為低層次人提供住房保障的這麼一個基本內涵。我們現在很多地方的公共租賃住房租金太高了，資金的定價機制是什麼？叫保本微利。
第一個要保本，第二個還要賺錢。如果一個城市住房的結構最後變成40%靠市場，60%靠保障的話，這意味著什麼？意味著我們的住房逐漸的由一個市場為主導的結構，變成一個以政府為主導的結構，以一個市場來提供、多主體供應的結構變成以政府保障為主題的供應結構。
有些人這樣說，我們叫過度市場化，我覺得我們今天一定要把高房價跟市場化，這兩個事情要搞清楚。高房價是什麼導致的？是各種各樣原因導致的，其中有一個非常重要的原因，就是我們在土地層面沒有市場化。
你比如說北京假定有兩個主體，一個政府供應，一個集體供應，如果有這兩個供應的話，北京住房的地一定是不缺的。為什麼現在出現高房價的情況？一個最根本的原因是地價太高，地價太高的原因是什麼？是供應不夠，供應不夠的原因是什麼？就是一級市場的壟斷，沒有市場化。
過度市場化大家看到的，中國在哪一個行業，如果市場化很徹底的話，價格是往上走的？我從來沒有見過。我們為什麼往上走？因為我們在土地領域沒有市場化，這個是我們非常非常激烈的。
第二個就是說，為什麼老百姓老是抱怨？因為我們的保障沒有做起來，也就是政府在保障層面缺位非常厲害。你比如說政府這幾年搞了很多保障性住房，什麼經濟適用房，什麼各種各樣的限價房，還有廉租房，公共租賃房等等，搞了很多的名堂，都是體現不了保障性質的。
你比如說以前的經濟適用房，有很多人開著寶馬住在經濟適用房裡邊，包括我們看到北京很多部委拿著經濟適用房的指標，給員工蓋房子。也就等於什麼？應該保障部分的人的保障指標，被這些人侵佔了，被不應該保障的人侵佔了，這是主要的問題，跟我們的市場化沒有關係。
我們很重要的一部分，土地沒有市場化，這是導致我們目前出現高房價，出現資源錯配，出現很多問題的關鍵。
其中二次房改的關鍵在什麼地方？是回到以前的福利分房，還是說把我們以前沒有市場化的部分再大膽的市場化？我覺得這是一個路線問題。但是從目前整個深圳這個房改意見，給我反饋出的信息是什麼？政府在整個主體供應層面佔的比重超過了60%。
這是我覺得我們唯一能得出的結論是什麼？我們現在要做的可能要對我們以前的市場化可能要往回拉，就是很多人期待的說，我們是不是會回到一個福利分房的年代？
40%的人去買那些高價的商品房，剩下的人才包括黨政人才，有六折房，還有一部分安居型的人有五折房，還有收入最低的還有三折的租金，剩下的40%的人，才在市場上來解決，這個能不能解決好？我可以在這裡下一個武斷：這是不可能解決好的。
你比如說六折的房人才房，我覺得人才房是深圳房改裡邊，包括深圳長期以來我覺得不是一個亮點，是最大的炒點。如果你真的是人才的話，我不認為。你比如說，一度馬化騰都拿著深圳的人才住房的保障金，這是很滑稽的很荒唐的。你再比如說在人才房裡邊把黨政人才他是算在裡邊的，這裡邊很容易產生腐敗的。
【新聞背景】
深圳市提出了住房發展的主要目標：統籌解決各類居民的住房問題，構建相對完備的住房供應與保障體系，確保戶籍特困人員、低保及低保邊緣家庭應保盡保，各類人才和中等偏下收入居民以及為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等 7 群體的住房困難得到有效解決 ，有能力通過市場解決住房 的需求得到較好滿足。
到 2035 年，新增建設籌集各類住房共 170 萬套， 其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於 100 萬套，商品房為70萬套。
假如說講二次房改的話，我覺得有幾個要點必須關注：第一個是二次房改，改革的方向仍然是要堅持市場化的方向，政府要做的是基本保障問題。基本保障是什麼？就是中低收入階層的這些人的要麼是買房子的問題，要麼是租房子的問題。
這個比例應該怎麼分？我覺得20%如果能由政府來保障就已經相當不錯，80%仍然還是要靠市場解決。一些中低收入階層，我們可以在金融層面、土地層面、其他層面可以提供一系列的這種保障，而不僅僅是在價格層面。所以我覺得市場化的方向非常重要。
第二個叫住房制度改革，重在制度。制度層面的進步，遠遠落後於房地產市場的發展，
在整個房地產市場發展的過程中，制度長期缺失。比如說，我們加快集體土地入市的這麼一個步伐，同權入市的步伐，讓集體土地能夠跟國有土地同樣的成為土地來源的主體。我覺得土地短缺問題能夠大大的解決。政府下決心要收房產稅，但是你70年的問題不解決的話，房產稅是很難收的。我們能不能把土地的年限，比如說放到100年，150年，190年，把它放長一點。放長一點以後，房子的期限到了以後，土地期限沒到，土地期限沒到的話，土地仍然可以拿出來交易的。
第二個金融制度。我們怎麼樣構建一個為大家住房服務的專門的住房金融體系？比如說我過去提出，要把中國的公積金轉變成住房銀行，要參照美國的兩房制度，構建中國的住房金融保障體系，到今天為止，這個工作我們還沒有去做。
我們要做到對低收入人群的保障的話，我的最大建議是我們現在的住房保障部門從事專門的住房保障的人實在是太少了，這個架構要進行改變，把我們在制度建設層面滯後的帳給補上。
新加坡僅僅是一個城市，那個城市的面積特別小特別小，然後人口，全國的人口不到600萬，它主要不是靠房地產，它主要靠金融，靠其他產業，靠航運等等這些東西。600萬的人一個城市，我一直想給大家講，如果中國只有一個城市，只有一個600萬的城市的話，我可以吹個牛，中國人搞的一定不比新加坡差。
我們把一個城市的經驗跟一個13億人口城鎮化過程中解決住房問題，然後放到一塊相提並論的話，這本身就有問題。
13億人口城鎮化最後解決住房問題，學新加坡學不來。
大家都知道新加坡是世界上人口密度最多國家之一，決定了它目前的，所以它的80%是祖屋，80%的價格也非常低價位。比如說租金，租金差不多是市場租金的10%左右，比如說價格的話，如果你買的話，你買的價格是市場價的20~30%，非常便宜。
但這僅僅是一個城市。大家想一想，在中國，如果每個城市按照新加坡的模式去搞的話，你可以想象，第一個是政府沒有動力，第二個是如果這麼去搞，如果大家都賺不到錢的話，比如說開發商賺不到錢，政府賣地賣不到錢的話，它是沒有動力做的。
深圳的意見稿，我個人對它的評價，第一個是可能誤導中國住房制度改革的一個方向，也就是未來我們是堅持市場化的方向，還是回到福利分房？第二個就在制度改革層面突破太少。第三個我覺得深圳這麼一個城市目前它的位置是什麼？它目前的位置是處在我們整個粵港澳大灣區的一箇中心城市的位置。粵港澳大灣區的建設是中國城鎮化建設過程中，我覺得一個里程碑的這麼一個節點。
所以我覺得，深圳住房制度的解決更多的第一個要站在市場化的方向，第二個要站在粵港澳大灣區共同發展的這麼一個格局，應該是站在一個大的區域層面來思考深圳住房制度改革的問題。
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