从1987年中国房地产进入商业化市场开始到今天，全国房价已经翻了好几倍了，每次都是一二三四线城市一波接一波地轮次上涨。但是在2018年，中国房地产市场发生了两个根本性的变化，一个是城市分化趋势加剧，即使在同一个城市核心和郊区房价也是天差地别，二是房住不炒长效机制的落地，真可谓是风云多变，这不又要开始定向降准了，我们今天就来具体看看到底是怎么回事吧；
在看本月央行出台定向降准前，我们先看几个概念：
定向：一般指转向指定的方向，包括事物的方向性、动物主动调整其身体或身体某部分的空间位置的行为等方面。在金融行业中这个就是指定某一个金融领域或金融行业；
降准：央行货币政策之一。降低存款准备金率，表明流动性已开始步入逐步释放过程；
定向降准：就是针对某金融领域或金融行业进行的一次央行货币政策调整，目的是降低存款准备金率；
一、首先还是来看看定向降准的具体内容
4月17日，央行网站发布消息称，为引导金融机构加大对小微企业的支持力度，增加银行体系资金的稳定性，优化流动性结构，中国人民银行决定，从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点；同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利（MLF）；
二、看看央行专家对此次降准作何解答
长篇大论一向都没有什么可读之处，我们来划下重点：
中国人民银行决定，从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点；
在降准当日，持有未到期MLF的银行，各自按照“先借先还”的顺序，用降准释放的资金偿还其所借央行的MLF，降准释放的资金略多于需要偿还的MLF；
此次降准释放的资金大部分用于偿还中期借贷便利，属于两种流动性调节工具的替代，而余下的小部分资金则与4月中下旬的税期形成对冲，因此，在优化流动性结构的同时，银行体系流动性的总量基本没有变化，保持中性；
1、此次通过降准置换中期借贷便利将如何操作？
答：此次对部分金融机构降准以及置换中期借贷便利（MLF）的操作，主要涉及大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行，这几类银行目前存款准备金率的基准档次为相对较高的17%或15%，借用MLF的机构也都在这几类银行之中。其他存款准备金率已经处在较低水平的金融机构不在此次操作范围。具体操作分两步：第一步，从2018年4月25日起，下调上述几类银行人民币存款准备金率1个百分点；第二步，在降准当日，持有未到期MLF的银行，各自按照“先借先还”的顺序，用降准释放的资金偿还其所借央行的MLF，降准释放的资金略多于需要偿还的MLF。以2018年一季度末数据估算，操作当日偿还MLF约9000亿元，同时释放增量资金约4000亿元，大部分增量资金释放给了城商行和非县域农商行；
2、此次通过降准置换中期借贷便利的主要考虑是什么？
答：当前，我国小微企业仍面临融资难、融资贵的问题。为了加大对小微企业的支持力度，可以通过适当降低法定存款准备金率置换一部分央行借贷资金，进一步增加银行体系资金的稳定性，优化流动性结构，同时适当释放增量资金。具体来看：一是可以增加长期资金供应，银行资金成本将有所降低。置换MLF使商业银行付息成本有所减少，有利于降低企业融资成本。二是释放4000亿元增量资金，增加了小微企业贷款的低成本资金来源。人民银行将要求相关金融机构把新增资金主要用于小微企业贷款投放，并适当降低小微企业融资成本，改善对小微企业的金融服务，上述要求将纳入宏观审慎评估（MPA）考核；
3、降准是否意味着货币政策取向发生改变？
答：稳健中性的货币政策取向保持不变。此次降准释放的资金大部分用于偿还中期借贷便利，属于两种流动性调节工具的替代，而余下的小部分资金则与4月中下旬的税期形成对冲，因此，在优化流动性结构的同时，银行体系流动性的总量基本没有变化，保持中性。同时，还要看到，中国是发展中国家，为了防范金融风险，仍需保持相对较高的存款准备金率。中国人民银行将继续实施稳健中性的货币政策，保持流动性合理稳定，引导货币信贷和社会融资规模平稳适度增长，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境；
三、回顾历年定向降准
据了解，央行定向降准已不是第一次，历来次数还不少，甚至一年几次的都大有存在，不过每次定向降准都意在加强金融对“某某”发展的支持，拓展资金来源，引导加大涉“某某”资金投放，进一步提升金融服务的能力和水平；
看看这张图，是不是就不太陌生，历年降准次数也是频频，但是任何一次降准也好，降息也好，大家关注较多的就是对A股有什么影响，对房地产有什么影响，对生活有什么影响，我们不防继续放下看；
四、定向降准对房地产的影响
从今年房地产市场的角度看，当前也开始面临了一些资金面收紧的风险，尤其是银行贷款等方面确实是收紧了。所以类似的政策显然能够缓解房地产资金面不足的风险。考虑到近期国家统计局的数据，本身来说是略显悲观，但此次央行降准政策，有助于实现更为宽松的房贷环境；
对于此类环境来说，也需要看到，
“房住不炒”依然是红线，这一点是不会突破的，但是对于部分开发商来说，将可以获取更低成本的资金，这有利于今年房地产开发投资等数据的上升。而对于购房者来说，可能银行此前相对苛刻的贷款政策也会有所改观，这是有较为积极的作用的。但必须看到，资金宽裕是创造一个公平的环境，而不是说鼓励各类违规资金进入楼市，这和过去的宽松化的货币环境是有本质区别的；但是不管怎么说，对于楼市，周期性降准意味着宽松、放水，必然是房价上涨，基本不会有例外。因为每一次连续降息、降准，就是希望基建、房地产救市，你说涨不涨？
但这一次，可能真不一样，毕竟才面临中美贸易战（参见：中美贸易战对楼市的影响#0676），所以本次降准，面对的是微小企业，从目前来看只有降准不代表没有加息，其次也许降准不会没有节制，当然了，具体还要缓一个星期才知道，毕竟4月25日才开始；
五、定向降准对生活又会有什么影响呢
从央行昨日发出的公告来看，影响也不多：
此次降准直接释放了4000亿元的增量资金，使银行的可支配资金增多；
降准可以增加长期资金供应，置换MLF使商业银行付息成本有所减少，这都有助于银行资金成本降低；
此次降准对贷款买房者是一个利好消息，因银行资本供应增加，资金量充足，一贷难求的局面会有所缓解；
此次降准央行释放出来的信息主要是为了降低小微企业的融资成本，以便于其更好的得到发展，对于小微经营贷款者影响是积极有效的；
但结合实际，我们可以这样理解：
“央妈”原来锁在“柜子”里的钱是有规定的，需要多少的比例要留存于“柜子”里面，可是现在规定改了，可以拿出更多的钱到市场中来了，所以呢？市场中的钱就多了；
市场的钱多了有什么好处？比如你买房子，你买车，你做生意，你投资，任何需要钱的地方都可以得到应用；
原来你买房子，跑过去贷款，而贷款的人说再等等，其实大概率没有钱贷给你了，而现在呢，总量上来了，就有钱贷给你了；
做生意也是这般，钱多了，就能够更好的运转，能够更好的投资；
也许直接关系能够感受到的只有金融机构，而对于我们日常生活存在很间接的影响，主要是各大企业面，生产柴迷油盐酱醋茶的企业，只有他们稳定了，他们的价格、质量等也都稳定；
还有一个星期就落实了，你也不用太着急，不管怎么样，小微企业也好，房地产投资也好，早作打算才是明智之举；
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