日本房泡破灭的前世今生
——之一概述
日本的房地产泡沫在1991年开始破灭，一直持续到今天。截止到2017年，日本全国平均房价累计从1991年的高点跌幅67%，六大都市（日本六大都市指的是：东京、名古屋、大阪、神户、横滨和京都）的跌幅为75%。本系列文章，我们回顾日本的房泡破灭前后的经历，以史为鉴。
图 日本地价指数
日本的房地产市场产生过严重的泡沫，是我们重点研究的对象，美国在新千年之交的房地产市场泡沫相比于日本的泡沫可谓是小巫见大巫。相比于美国，日本的国土面积狭小，人口密度高，一个岛国对于土地的渴望程度，大陆国家自然无法比拟。而二十世纪的三大因素对全球房地产的影响相同，而对日本的影响力度更大。毕竟日本的战争破坏程度比美国惨烈得多，战后的住房建设任务也比美国难度要大。而由于战争导致的城市化进程终止和人口下降，在战后都集中爆发出来。这些都注定了，日本房地产市场投机更为严重的先天性因素。
图 日本真实地价指数、真实租金指数、住房拥有率和套户比
根据相关的统计数据，我们整理绘制了上图，由于日本官方统计未公布房屋价格，而只是公布的地价。故我们在分析日本的房地产市场时，全部使用地价数据来代替房价（OECD也是这样做的）。我们在前文中讨论过地价与房价的关系，我们认为这两者本质上相同，故也无必要进行严格区分。
我们发现，与美国较为相似之处是，套户比、住宅拥有率这样的指标也同样无法解释日本地价的长期波动。人口作为我们从第一印象出发的影响因素也无法解释日本的房地产波动。
图 日本人口与地价
1953年，日本的套户比为0.9，在日本住房大幅的建设下，至1968年套户比上升到了1.01，总体上住宅市场供求达到了平衡。但是，房价在1968年并未止步，真实土地价格一直上涨到了1991年，相比1968年103%，名义土地价格涨了578%。套户比在1968年也一路攀升，直至最近的2013（普查年份）公布的数据为1.15。这与常理是不符的，如果我们把房地产作为商品来看的话，供求关系决定价格，在供过于求的情况下，按照供求模型的预测结果是：价格的涨幅至多不能超过通货膨胀率。但是，事实却不是这样的，而且不单单在一个样本发现这样的结果，我们覆盖的数据期限长达100年，美国、日本出现了这样的情况。故而，这样的结果通过供求模型是解释不了的。
我们再看套户比对租金指数的影响，1968年套户比上升至1以后，真实租金指数在1972年见顶，在1972年—2014年长达40多年的时间里，真实租金指数并未出现过上涨，而是一直保持稳定。相比于房地产价格，租金是个很好的商品属性（市场上转租的行为相对较少，即对租金的投机较少），故而供求模型可以预测租金的走势。租金为我们提供了衡量住房价格是否产生泡沫的一个尺度。
以此，不同于大多数经济学者对于日本房地产发展史的分段方法，我们通过套户比与地价的变化，我们将日本的房地产市场划分为4个阶段，1945—1955年为战后经济恢复期，套户比下降，价格上升，此阶段的日本主要解决的是吃饭问题；1955年—1970年前后，套户比上升，价格也上升。为日本房地产建设期，在此期间日本解决了住房问题；而从1970年前后—1991年，套户比达到1之后，价格还在上升，是日本房地产在供需平衡之后价格还在上涨，为日本房地产泡沫期；1991年—2015年为日本逝去的三十年，套户比上升，房价一路下跌，截至2015年，日本的真实地价指数相比1991年的跌幅为67.7%，名义地价指数跌幅为65.8%。
表格 日本房地产市场不同阶段的特征
（未完待续）
本文主要参考材料是《中国的房地产业向何处去》一书，本书是国内第一本放眼全球房地产业，通过研究美国、日本和德国长达百年的房地产历史，总结房价运行规律，最后落脚到中国房价的书。本书逻辑严谨、数据详实，是难得的讲透房价的好书。作者是查理·芒格的忠实信徒，经济学功底扎实，通过社会学、历史学、经济学和心理学各个跨学科的角度去审视房价，全书透过160余张图表，为读者揭示了一个客观的房地产世界。
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