文｜孙不熟
有一个朋友总嚷嚷着要去东京买房，他的理由如下：
日本是世界一流发达国家，东京是全球一线城市，500企业总部吊打纽伦港，只比伟大首都北京少那么一滴滴，但人家的500强都是横扫全球的跨国公司，含金量高得多。更重要的是——便宜，早在5年前，我们北上深的房价已经秒了东京，到今天更是甩出它一个身位了。
“大家不是说，便宜就是正义吗，东京那么牛那么便宜，为什么不能买？”
日本东京夜景（图片来自视觉中国）
我说，灰常有道理，再免费送你三个购买的理由：
1、东京房价不仅便宜，而且租售比极高，一般能到5%，也就是说买一套房子，仅靠租金20年就能回本，比起北上深的100年，实在是良心资产。
2、东京仍在变大，增量机遇多。日本虽然早已完成城市化，但这不代表着人口就不流动了，大东京都会区仍在持续不断地抽吸其他地区的人口，目前大约占据全国人口的1/3，未来占到1/2也不奇怪。中国人对房价的认知是“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，这说明东京房价还能涨。
3、东京房屋的质量好、品质高。日本在制造业领域的工匠精神，同样灌输到建筑业，不仅建筑工艺可靠，房屋保养的水平也堪称极致，五六十年楼龄的老房子，看上去不比中国10多年楼龄的房子差。1980年，日本就提出了百年建筑的目标，一栋房子的建筑结构可以使用100年，未来还有望延长到200年。
但是，我反问朋友：如此低的房价、如此高的租售比、如此高品质的房子，为什么就没有到投射房价上去呢？
别忘了，东京房价几乎20年没涨！如果你去东京炒房，就是一个笑话。
数据来自美国《财富》杂志2017世界500强榜单
论经济实力，东京远超北上广深港，可与纽约伦敦比肩，但论房价，东京立马败下阵来，可谓一流城市、二流房价。
为什么呢？为什么呢？
中国人没有吃过房价的亏，体会不到日本人历史深处的痛。1990年代，日本资产泡沫达到巅峰，股价与楼价齐飞，江湖传言东京一个城市的地价抵得上整个美国。但很快，日本资产泡沫崩盘了，东京房价一泻千里，然后20年不涨不跌，只到今天也不到巅峰时期的1/2，而香港房价早已收复巅峰时期的河山。
不过，最近几年，到东京买房的中国人越来越多，似乎有一种重燃东京房价的势头。
今天我们找到一个旅居日本的中国女生，想通过她的视角了解一下东京的房价。她叫杨晨，毕业于日本早稻田大学，是一名自由撰稿人兼摄影师，业余还搞搞民宿。最近，她在东京买了一套小房字，55平米，单价4万，软妹币。哦对了，55平米是室内使用面积，折合成国内标准的话， 大约69平米，单价3.2万。就是这么便宜。
这是杨晨，自由撰稿人、摄影师，毕业于日本早稻田大学社会学专业，旅居东京5年，出版了个人第一本书籍《把东京装进美术馆》，工号为“早安晨小姐”（misschenzhimei）。1个月前，她在东京拥有了自己的第一套房子，55平米的两室一厅，购买价220万元（RMB）。
Q＝成成
A＝杨晨
1、220万可买东京市中心70㎡
Q：现在东京中心区的普通住宅大概多少钱一平？
A：东京中心地区的高层公寓价格是6-15万RMB之间（较新的房子，目前来说2000年建筑以后的房子是这个市场价，年代久的会低于这个价格），这与北上深看上去差不多，但考虑到日本房价计算的是实际使用面积，折合成同样标准的话，即便不考虑两国工资水平的差异，东京房价也比北上深便宜。
我的一个感受是，日本楼房维护非常好，我目前的房子是1989年建，按理说印象中应该非常旧了，但无论是外部还是内部的维护，都让我觉得和国内2000年建的房子没差别。我的房子在东京市中心的浅草地区（一个热门旅游观光区，距离银座乘电车15分钟），55平米，约4万多一平米（低于市场价的重要原因是房子年代久）。
55平米是室内使用面积，折合成国内标准的话， 大约69平米，单价3.2万元左右。
杨晨的房子（入住前）
除了高层住宅，东京还有独立户，这个在日本被称为“一户建”（下面我都用“一户建”说法代替，高层住宅用“公寓”代替。）
购买一户建需要支付土地和建筑物两部分费用 ，有两种买法：一是自己买地，根据个人审美喜好找建筑公司盖楼，完全自主设计，日本人很喜欢这种方式，从市面的书籍就能发现，针对普通人的房屋住宅建筑设计杂志书籍层出不穷，这是我个人的感受。二是直接买盖好的一户建，就是土地和建筑一起买下，比较省心。这个算法实在不好说均价多少。
2、不对外国人限购
Q：日本对外国人购房有限购吗？中国人到东京购房，需要提供什么材料？
A：没有限购。开一个国内住所的公证书和印章公证书（日本合同签约一定要有印章）即可，这是一个很简单的手续，几乎没有门槛。
窗外的景色
3、一般没有“小区”概念
Q：比较产品层面，比如建筑设计、户型设计、容积率等方面，你觉得东京和北上广深的房子，有哪些优点和不足？
A：日本公寓建筑平日里的修缮工作让公寓就算几十年也会很新。每个月交给管理人的修缮费（相当于国内的物业费吧）全部用来更新公寓建筑维修。无论是外观还是卫生角度，都维护得非常好。缺点就是物业费确实比较高，比如我的房子比较老，需要交的钱就多，一个月需要2000rmb左右，但这些钱毕竟都用在维护自己的住所上，也就非常心甘情愿掏钱了。
东京土地规划得很细致，都是独立的一栋楼这样，楼和楼之间没有国内所谓“小区”这样的概念。实用性会高，一般房屋使用面积为80%-90%。而且都是精装修（内部设施完善，品质过关），在成本上东京的更有优势。而且东京购房没限制。
4、日本年轻人买得起房，但普遍不买
Q：东京年轻人为什么普遍不买房？是因为普遍买不起，还是他们追求更好的生活方式？
A：首先日本公司和政府的福利待遇真不错。无论是租房还是买房，公司都会根据工作时间和工作性质有很多补贴，越好的企业待遇越好，很多企业都会提供社员寮（就是公司宿舍，和国内印象中的公司宿舍不太相同，就是我们租房的公寓楼，只是公司自己管理会便宜，条件和在外自己租房几乎无区别）。
一个中国朋友在东京的商社工作，住在公司宿舍，每个月只要交2万日元（1100rmb左右）租房费用。如果不住公司宿舍，自己租房，根据工作年数和收入，每个公司在租房上也有补助。
不能说年轻人买不起房，只要是正规职员，在日本买房贷款非常划算，甚至可以零首付，正常收入的职员想贷款买房一点也不难。
还有种说法，日本年轻人觉得买房是一种负债。我生活在这里，和周围不同年龄层的日本人接触下来，“买房”这个话题这件事似乎很少被当作“一件大事”被提及。不能说日本年轻人完全没有结婚要买房这种概念，但和国内比起来，这件事实在不是什么必须。
5、东京职住分离也很普遍
Q：在东京，职住分离的现象多吗？就是住在郊区、市中心上班的年轻人多吗？
A：非常多。但有个不容忽视的条件：东京远郊到达中心区的交通非常便利，远郊的房租和房价又比中心区低很多。
比如很多人选择居住在横滨（不属于东京，属神奈川县，是一个非常舒适宜人的海边城市），而从横滨乘坐急行电车到达东京的涩谷站，只需要30分钟。这个时间和距离并没有很夸张。
东京的地铁交通线路密集又便利，这个原因考虑，住在离中心远的地方并不会感到烦恼。而且离开了东京中心，房价低，远离了密集人口，很适合家庭住买一户建，生活便利程度丝毫不差，自然环境也相对好。
6、每月2000元物业费 ，交易时增值税可达39%
Q：东京房产的持有成本是怎样的？
A：持有成本与交易成本都挺高。
公寓的话，每年要交固定资产税（评价额的1.5%，但是这个评价额是政府给出的评估，所以还是具体事例具体分析），以及每个月的修缮金管理金（物业费），每月费用1000-2000多rmb不等。
一户建的话， 一般买的时候是地加房子都有了，所以购买以后只要交固定资产税就可以。
房子购买后转卖的话5年之内会有一个增值税，收益部分的39%交税，5年之后是29%交税，原则上是这样，但听说中国中介可以有办法帮忙规避一些。
7、到日本买房应找中国中介
Q：中国人如果去东京买房，你有什么建议？比如地段，产品类型，如何找中介等等？
A：我在当初买房的时候，有经验的朋友让我最先明确的一点是：是投资还是自用。毕竟是在国外，如果做投资，那就直奔找回报率高的房子。如果自己住，那就根据需求找自己舒适满意的房子。
如果投资用，交通和位置一定是首位，当然越中心的位置越好，但这个也根据预算和投资目的有所不同。投资目的的话，投资一个公寓可能会比一户建风险更小，当然一户建的土地是值钱的，但一户建的所有修缮管理都要个人承担，而日本的人工费相比国内贵很多。公寓虽然每个月要交管理修缮费，但保值率更高。
中介方面，建议不要通过国内中介再找到日本中介，因为这中间费用一定又多了一层。在东京的正规中国中介公司特别多，而且日本的房子都是公开，没有日本人的中介就比中国人中介房源多这一说。哪怕我会日语，这些年看房找房也都是找了中国中介，优点是中国人灵活好沟通。建议如果国内的人来买房，可以直接找东京当地的中国人中介。或者找我，哈哈（杨晨工号“misschenzhimei”）。
8、日本人做事很认真
Q：在东京买房，装修方面和国内有什么不同？
A：日本公寓都是精装修，没有毛坯房这种，基础设施（比如热水器，温水马桶，浴缸，洗碗机等等设施都会配备）做得非常好，细节很到位，加上日本人做事认真，设施质量过关，每一处用了什么品牌的材料，甚至在墙体内做了什么改动，都会留下照片和说明给我，这点很让人省心。
在交房的时候，装修人员给了我一个非常厚的装修过程说明书，里面从每一处用了什么品牌设备，到我看不到的热水系统线路都是如何装置，在装之前他们都有留下照片，来向我说明：我们都是这样做的。
9、新CBD比老城区更贵
Q：东京是老城区房价高，还是新的CBD区域房价高？
A：这个和伦敦不同，CBD房价更高，因为CBD地区多是新开发的楼盘，高级公寓居多，环境设施都属最先进。而老城区新建筑较少，房价没有那边高。
还有一种说法，因为2020年东京奥运，很多建筑公司和人员都集中在建设奥运设施，近些年东京的新楼建筑没有以往多，但奥运之后也会有变化。
10、“不会一直住东京”
Q：你会一直住在东京吗，有考虑过以后回国吗？
A：不会一直在，也不会完全离开。我在东京生活五年，有了固定住所，也习惯了这里的生活，工作原因也不会脱离这个环境。但并没因此就把自己框在一定要留下来定居的想法中，也没有规定自己未来一定要回国定居。
哪里舒适就在哪里，目前这里很舒适，就算生活工作原因回国，东京对我来说也像个老家一样，总要常回来嘛。而且现在签证有了三年五年多次往返这种选择，非常方便。
Q：感谢杨晨，谢谢你的精彩分享。
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