一、二手房市場數據分析
1.武漢二手房數據分析
據房天下武漢二手房數據中心數據顯示，2018年5月武漢二手房掛牌均價元18690元/平米。相比4月掛牌均價18664元/平米，5月武漢二手房價格整體平穩，環比微漲0.14%。
圖1 全市掛牌均價走勢
圖2區縣掛牌均價
5月武漢11個區縣二手房掛牌均價均不同程度下跌，5個區縣二手房掛牌均價微漲。
從區縣二手房整體掛牌價來看，武昌區二手房以22329元/平米均價繼續領跑，相比4月，5月掛牌均價下跌3.35%。江岸區21484元/平米、江漢區19703元/平米，分別位列第二和第三，環比分別下跌1.56%和3.73%。洪山區本月二手房掛牌均價19402元/平，環比上漲0.44%，位列第四位。東湖高新區5月價格也環比下跌0.89%，以18665元/平位列第五。
5月二手房掛牌均價上漲的區縣有，洪山，均價19402元/平，環比上漲0.44%；東西湖，均價14332元/平，環比上漲0.30%；黃陂，均價10383元/平，環比上漲0.64%；江夏，均價12607元/平，環比上漲0.50%；新洲，均價7236元/平，環比上漲4.02%。整體開都是微漲，屬價格波動的正常範圍內。
跌幅較明顯的有，武昌區，環比下跌3.35%；江漢區，環比下跌3.73%；漢陽區，環比下跌2.87%；蔡甸，環比下跌2.62%。其餘區縣如江岸，礄口，沌口，青山，漢南，已鄂州為代表的武漢周邊，也都微跌。主城區二手房限購的原因，加之目前二手房價格也已上漲到一個比較穩定區域，二手房成交不太樂觀，導致掛牌的二手房均價會出現微跌，反應出市場供需關係。蔡甸、漢南等邊遠區縣雖然不限購，但是新房供應相對來說較多，新房二手房倒掛也比較明顯，二手房掛牌價格微跌也是順應市場需求，傳說中是限售等政策也可能會影響房東的心理，導致原本就是投資族的會考慮適時降價出手。
二、網友關注度數據分析
1.區縣關注度分析
5月份，武漢受關注區縣排行榜上，武昌區以16.24%的被搜索比佔領榜首。相比上月，江岸區同樣穩居第二，搜索佔比13.47%。東湖高新區位列第三，被搜索比率達12.58%。主城區二手房關注度較高，一方面是二手房佔據了較好的位置，周邊配套齊全，相對醫療教育等資源更豐富，生活更便利，也有更多的工作機會；一方面，主城區新房有限，購買難度大，二手房的關注度比較高。
洪山、漢陽、礄口分別位於區縣關注度的第四、五、六名。漢南、武漢周邊、新洲，分別位於區縣關注度的最後三位。漢南、以葛店為代表的武漢周邊、新洲等區縣，一方面是二手房存量相較主城區少，同時年代老舊，周邊規劃和配套跟不上；另一方面是這些區縣新房購買難度相對較小，在新房二手房價格倒掛明顯的情況下，購房者會優先選擇新房。
圖3 區縣關注度
2、商圈關注度
5月全市最受關注的前20商圈分別是關山、徐東、後湖、盤龍城、白沙洲、古田、四新、光谷、民族大道、金銀湖、王家灣、南湖花園、街道口、積玉橋、黃埔惠濟、百步亭、體育中心、後官知音湖、中南丁字橋、紅旗渠常青路。
圖4 商圈關注度
5月最受網友關注的商圈是東湖高新區的關山商圈，東湖高新還有光谷和民族大道商圈也都入榜最受關注的前20商圈。東湖高新商圈新房資源有限，二手房建築年代也都比較近，加之就業機會相對較多，吸引了一批來漢定居者，因此二手房關注度比較高。
武昌區的徐東、南湖花園、中南丁字橋商圈本月入圍商圈關注度前20榜單。武昌區作為武漢老城區，論配套和資源都是比較豐厚的，同樣傲嬌的還有房價。
江岸區本月入榜的是後湖、黃埔惠濟和百步亭。
漢陽區本月入榜的商圈有四新、王家灣。這兩個商圈前幾年新樓盤不斷崛起，如今大都進入二手房階段，房源較多，加之配套也不斷完善，關注度也在上升。
同時，在最受關注的20個商圈中也不乏邊遠區縣的商圈，比如盤龍城、體育中心、後官知音湖等，有的商圈是因為不限購，還有的是因為價格相對便宜，對於一些後來武漢的剛需族，可以選擇的區縣和商圈也的確有限。
3.樓盤關注度分析
5月武漢二手房網友關注度前十樓盤，依次保利公園九里、保利心語、錦繡龍城、保利清能西海岸、萬科紅郡、金地聖愛米倫、保利海上五月花、萬科城市花園、恆大御景灣、保利中央公館。
表1 網友關注前十樓盤
5月最受關注的前十樓盤集中東湖高新區佔了3個，分佈在民族大道、金融港兩個片區，分別是錦繡龍城、保利清能西海岸、萬科城市花園。東湖高新區眾多高科技含量企業入駐，吸引了大批外來人才，加上新房供應有限，片區內的二手房樓齡也都較新，導致附近配套好、質量不錯的樓盤關注度一直很高。
江夏有2個樓盤入榜，分別是保利清能西海岸、保利海上五月花，二手房參考價親民。
武昌有3個樓盤入榜。保利中央公館、保利公園九里、金地聖愛米倫，三個樓盤周邊都有在建地鐵，相對配套成熟，小區體量較大，品牌口碑也不錯，關注度也很高。
洪山的保利心語是地鐵沿線樓盤，整體配套都很不錯，關注度常年都很高。
漢陽的恆大御景灣，位於地鐵6號線和楊泗港快速通道交匯處，交通比較便利，加上離長江也不遠，江景視野也比較加分，在漢陽是最受關注的樓盤。
4.地鐵線路關注度分析
5月，受關注度最高的地鐵線路是2號線，關注度是48.05%，其次是4號線、1號線、3號線、6號線、陽邏線、8號線，關注度分別是10.48%、10.35%、9.73%、8.31%、6.99%、6.08%。
表2 地鐵線路關注排名
2號線跨越大漢口和大武昌，北到天河機場、盤龍城，南到光谷廣場，跨越區域廣闊，範湖、循禮門、洪山廣場、中南路、光谷廣場等站點都是客流量超大的站點，跨越範圍大，關注度高。
4號線西起黃金口，東至武漢火車站，中間王家灣、鍾家村、武昌火車站、洪山廣場、武漢火車站等站點也都是關注度較高的站點，人流密集。
1號線西起東吳大道，東到漢口北，宗關、循禮門、大智路等站點關注度較高。
3號線連接漢口、漢陽和沌口，又可以與6號線、4號線、1號線、2號線等線路換乘，在出行中扮演重要角色。
6號線再次連接了沌口、漢陽和漢口，便利了漢陽、漢口濱江區域的交通，同時對四新片區交通也是很大的改善。
8號線一期起於金潭路，終於梨園，連接東西湖、江漢、江岸、武昌，對於緩解過江壓力，更緊密聯繫大漢口和大武昌作用明顯。陽邏線起於後湖大道，終於金臺，連接漢口和陽邏，橫穿長江新城，既方便交通，又對區域的發展有帶動作用。
5.價格、面積、戶型關注度分析
5月，受網友關注度最高的二手房價格區間是0-80萬元，佔比25%，其次是100-150萬元，佔比23%。80-100萬佔比19%，150-200萬佔比17%。200-300萬佔比11%，300-500萬佔比5%。整體看來，網友比較關注的還是總價150萬以下的區間，反映出二手房市場仍以剛需為主。0-80萬元的基本上是主城區的1室戶型和邊遠區縣的2室戶型。關注度上升，不排除是畢業季將近，一批畢業生的過渡選擇。80-100萬，150-200萬，這兩個價格區間的關注度也一直比較高比較穩，按照武漢目前房價來看，基本上是2房和3房，反應出了剛需的二手房選擇。
圖5 價格區間關注度
最受網友關注的面積區間是70-90平，其次是90-110平、144-200平、110-144平米，分別佔比31%、26%、16%、15%。從面積關注度來看，二手房市場上剛需族佔比絕對，受關注的面積段涵蓋了兩房和三房戶型，屬於剛需和剛改。50-70平的關注度佔比7%，50-100平關注度5%，所佔比例均接近。小戶型住宅一方面較少，也同樣佔用了購房名額，比較適合過渡人群。
圖6 面積區間關注度
5月， 3居關注度佔比40%，2居佔比33%。二手房市場需求仍以兩房和三房為主。1居佔比15%，四居佔比8%， 5居及5居以上均佔比2%。2居、3居關注度佔絕對比重，二手房市場購房群體仍以剛需群體為主，2房基本能滿足一家三口居住，3房則是二孩家庭或者有老人一起居住的必須戶型。3居關注度佔比最高，說明5月份二手房市場改善需求的網友比較多。1居比重佔15%，則反映出過渡購房需求，或者是投資客主要用於出租房源。5居以及5居以上戶型則反映少數豪宅以及別墅等購房需求。
圖7 戶型區間關注度
三、政策案例解讀及展望
武漢：6月起武漢剛需優先選房比例提升至60%!
武漢市規劃建設14個長江青年城、青年苑，用作留漢大學生安居房。據武漢市委組織部副部長、市招才局常務副局長孫志軍介紹，總規劃用地面積超過9000畝，總建築面積超800萬平方米。
解讀：現階段，武漢市執行的“剛需家庭優先選房”政策從房源上來看，武漢市預售備案價格在18000元/平方米以下的新建項目中，低於120平方米的住房，應按照不少於40%(含40%)的房源比例，納入優先選房範圍，努力滿足我市首套剛需購房需求。從優先選房適用對象上來看，凡在我市無自有住房、符合限購政策規定、購房之日起3年內無住房交易記錄的家庭，可以優先選購一套新建商品住宅。而6月份開始這個比例擴大到60%，據瞭解，目前剛需購房人群中，留漢大學畢業生購房佔比約為70%。進一步擴大剛需房源比例，對於吸引人才留漢是個有力的舉措，剛需家庭購房權益也得到進一步的保障。同時，對於新房市場的亂象，也有一定的遏制作用。
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