5月30日，广州官方一口气挂出13宗累计50万㎡商住商服用地，总起拍价达128亿。 起价近127亿！广州一日连挂13宗地 黄埔南沙增城海珠都有！
其中，招商引资热区黄埔将出让多宗人才公寓用地，琶洲西区出让3宗商服用地吸引优质企业总部落户，“广州北”花都、从化出让大体量宅地。
【本轮出让特点分析】
特点一：
总供地量创年内新高
1-5月宅地供应量创近3年同期新高
从年内各月情况来看，经过本轮挂牌后5月已成为2018年至今单月峰值。
广州官方在4-5月陆续公布《2018年供地计划》《供地蓝皮书》后随即提高供地效率，体现了官方供地计划性越来越强。此外，从长远来看持续而充足的供地有望缓解目前一手市场“缺货”现象，为广州房地产市场稳定运行提供必要的基础。
而从近3年情况来看，今年商住用地供应为近3年1-5月之最。
2018年1-5月广州公开挂牌114.95万㎡商住用地，比去年多15%。
与宅地供应大幅增加相比相比，商服用地供应则强调合理性。
今年1-5月广州仅供应10.57万㎡商服用地，为近3年同期最低值；近年商服地出让基本以服务定向引资，以更加合理的方式推出商服地“筑巢引凤”。
年内优质商服地基本以琶洲、金融城、科学城为主要供应源，可体现广州“集中力量推进重点板块发展”的思路。
特点二：
招商热区出让人才公寓用地，“抢人大战”升级
在5月供应的48.4万㎡商住地中，黄埔有3宗累计6.25万㎡人才公寓租赁用地。
而过去两年人才公寓基本只以“竞配建”的方式产生，从侧面可反映出今年通过人才公寓“抢人”的方式升级。
此外，广州中原研究发展部认为本轮挂牌地块中包括琶洲西区117号酒店式公寓租赁地块、南沙万顷沙租赁地块其实际上均带有解决劳动人才居住需求的性质，亦可以视为“人才公寓”的另一种实现形式。
截止目前为止，各区已出现“产城地”“人才公寓租赁用地”等形式，广州中原研究发展部认为，上述“供地花式”基本以服务区域招商引资、引进人才为目标；
特点三：
“回炉”地块降价再推，让更多房企参与竞争
本轮土拍中的花都凤凰路地块、从化江浦果场FA0904022地块以及西宁小学东北侧地块均为早前“因故中止出让”的回炉地块。
其中凤凰路、江浦果场地块于今年3月中止出让，对比之前出让条件，本次变化主要体现在起拍价降低上，如花都凤凰路地块此前起拍楼面价为17250元/㎡，如今地块重新组合，降至15000元/㎡，“降幅”达13%；此外，从化江浦果场地块则从原来的8300元/㎡降至8000元/㎡。
降低起拍价一方面可让更多房企参与竞争；另一方面可减轻地价对一二手楼市的价格刺激，对稳定楼市存在一定意义。
【南沙区】
黄阁镇2018NJY-6地块
地块基本情况分析：
该地块已在《2018年供地蓝皮书》上公布，其位于黄阁镇麒麟新村北侧。占地面积56921㎡，起拍价为10.2亿，折合楼面价8981元/㎡；
该地块采取“限地价+竞配建人才公寓+自持+摇号”的方式出让，最高限价为14.8亿，届时楼面价将达13022元/㎡；最高配建人才公寓计容为22950㎡，到达最高配建时，楼面价为16310元/㎡。
黄阁近期利好不断，与黄阁镇紧密相连的庆盛交通枢纽即将由新鸿基发展综合体项目，南沙中北部商服、生活配套有望迎来高效发展期；
同时在大湾区利好刺激下，庆盛、黄阁作为连接穗莞深港的重要通道以及1号公路过江通道的重要出入口，未来可承接商贸、物流等产业需求；
且黄阁本身具备汽车制造及上下游产业传统优势，故发展前景可观，因此该宅地市场价值较高。
周边楼价分析：
该地块周边有全新项目万科白鹭郡，其目前在售洋房为2.8-3.2万元/㎡，大盘南沙保利城一手价格在2-2.1万元/㎡之间；
黄阁镇二手市场暂未成熟，距离其5公里的小区二手单位价格在1.3-2万元/㎡之间。
南沙区万顷沙2018NJY-7地块
地块基本情况分析：
该地块位于万顷沙，占地面积64147㎡，起拍价为6.06亿，折合楼面价3371元/㎡；该地块要求竞得人需100%自持，且自持时间不低于10年。
该地块采取“限地价+竞配建人才公寓+竞自持年限+摇号”的方式出让，到达最高限价时，楼面价为4888元/㎡；到达最高竞配建62100㎡时，楼面价为7471元/㎡。
广州中原研究发展部认为，由于万顷沙片区目前布局多个产业园、大型制造、运输、航运企业基地，因此未来该项目租赁对象预计基本以周边企业员工为主。
此外，目前万顷沙板块楼市环境尚未成熟，无市场参照项目。
【黄埔区】
科学城KXC-K1-10、KXCD-D1-8地块
地块基本情况分析：
此两宗地块位于黄埔区科学城板块，均直接作为人才公寓之用。此两宗用地均要求竞买人须为广州市黄埔区、广州开发区直属国有全资公司。
KXC-K1-10起拍总价60551万元，KXCD-D1-8起拍总价16514万元。其中KXCD-D1-8地块限高24米。
此外值得一提的是，去年10月黄埔科学城“率先”出让一宗人才公寓租赁用地，最终由科学城投资集团夺得，可见黄埔区在租赁用地出让上比较活跃。
周边楼价分析：
目前地块周边一手项目价格在3.6-3.8万/㎡之间；周边租赁价格在主要可分为两个层级，普通小区住宅租金在26-40元/㎡·月；公寓单位价格在55-60元/㎡·月左右。
长岭居开发区YH-A4-6地块地块
地块基本情况分析：
该宗地块位于长岭居板块， 同样要求竞买人须为广州市黄埔区、广州开发区直属国有全资公司。
广州中原研究发展部认为，官方将人才公寓布点选在长岭居具有一定前瞻性，对于未来长岭居引入相关产业做准备，可满足劳动人才“安居乐业”需求。
【增城区】
石滩镇溪头村A18035
地块基本情况分析：
溪头村位于石滩镇东部，紧邻元美工业区和江龙工业基地，紧临荔三公路（S256）和广惠高速，交通便利，但该地块远离石滩镇中心，位于穗莞交接区域。
虽然该地块地理位置比较偏远，但起拍楼面价已达8003元/㎡，即使以底价成交，未来销售产品价格亦在1.6万元/㎡以上，与目前石滩镇中心一手项目价格属同一水平。
广州中原研究发展部认为，该宗地块出让或将对石滩、仙村、石楼等增城外围板块楼价产生影响。
周边楼价分析：
宗地周边暂未形成成熟一二手市场，而石滩镇中心楼盘以一手市场为主，一手楼市价格在1.4-1.8万元/㎡之间。
荔城街蒋村村、新联村A18064
地块基本情况分析：
地块距离荔城区较近，生活交通出行等方面较为便捷。起拍价137300万元，折合楼面价12401元/㎡。
今年以来荔城板块出让地起拍面价均在1.2万元/㎡以上，且吸引包括华润、保利在内的名企拿地，市场前景可观。
周边楼价分析：
宗地周边楼盘以二手市场为主，一手楼盘较少，二手楼市价格在1.5-2.2万元/㎡之间。
【花都区】
凤凰路HX-HD1420地块
地块基本情况分析：
该地块为原凤凰路二、四期地块重新“回炉”规划后再挂牌地块。其与一期地块相同，保持“商住+商服”的出让模式。
该地块占地6.7万㎡，起拍价为21.7亿，折合楼面价15000元/㎡；该地块采用“限地价+竞自持商住部分+摇号”的方式出让，到达最高限价时，楼面价为17110元/㎡。
需要指出的是，对比《蓝皮书》中二、四期用地13.1万㎡、10.8万㎡的大面积相比， 本次重新整合的地块面积“仅为”6.7万㎡。
面积优化使出让总价降低，对于意向房企的资金准入门槛亦有所降低，预计更多的房企可参与竞拍。
周边楼价分析：
项目周边主要以二手住宅项目为主，一手项目相对缺乏。优质的二手项目价格在1.8-2.1万元/㎡，一手项目均价在2.5-2.6万元/㎡。
【从化区】
江埔果场FA0904022地块
地块基本情况分析：
该地块位于去年12月成交的FA0904023地块西侧，但占地面积小于早前出让地块。
该地块需要配建市政道路、幼儿园等设施，加上023地块配建的九年一贯制学校、公交站，未来江浦果场片区相邻地块项目将形成配套“自给自足”。
周边楼价分析：
该地块周边洋房项目主要以二手为主，价格在1.3-1.6万元/㎡左右；而一手在售为碧桂园御湖城，别墅价格为1.6-1.7万元/㎡，洋房1.4-1.6万元/㎡。
需要指出的是，受2015-2016年供地不足影响，从化截止5月底一手住宅库存量仅44.89万㎡，为所有外围区中最低，因此未来江浦地块项目将填补市场空白。
西宁小学东北侧地块
地块基本情况分析：
该地块曾于2016年11月挂牌，后因故中止出让；本次重新调整后中小学用地面积略微减少。
起拍楼面价由当年的5200元/㎡调整至如今8100元/㎡，与目前从化“标杆价”江浦果场地块8479元/㎡的出让楼面价颇为接近。
该地块采用“限地价+竞自持+摇号”的方式出让，到达最高限价时，其楼面价为8470元/㎡。
该地块位于街口市中心范围，周边生活配套完善，距离从化区府商服区约2公里。
但该地块通勤、居住环境上略显不足，其距离未来14号线街口地铁站约5公里，相对较远；且远离流溪河周边，景观资源相对欠缺。
周边楼价分析：
由于近5年从化出让宅地偏少，因此街口基本以二手项目为主，价格在1.2-1.8万元/㎡左右。
【海珠区】
琶洲西区3宗商服地
地块基本情况分析：
本轮琶洲西区将出让3宗商服用地，总出让面积达1.5万㎡，其中125、126号地块带有定向引资性质，其起拍楼面价为15220元/㎡；
117号地块为酒店式公寓用地，要求竞得者全自持作为租赁用房。
根据《2018年供地蓝皮书》显示，琶洲西区为今年重点商服地出让板块；累计可供应10宗共计5.7万㎡用地，市中心范围内仅次于金融城、天河科技园。
而回顾2017年，琶洲西区累计出让4宗共2.28万㎡，吸引华邦、TCl、中远等名企进驻。
广州中原研究发展部认为，相比起其他重要商服区，目前琶洲进驻企业已涵盖金融、互联网、大型工业企业总部、媒体，可见其定位更具“多样性”。
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