“五聯單”（《配套商品房供應單》）上“產權人”的名字是被動遷家庭協商一致確定的將來的房屋所有權人。基於此，很多人在簽了動遷協議和五聯單之後（取得房產證之前，在房屋可以上市交易之前）就與買房人簽訂房屋買賣合同把房子賣給了買房人。但是，在辦房產證的時候，產證不一定辦在賣房人（五聯單上的“產權人”）名下。這就涉及到如何認定房屋所有權人，是否存在無權處分，合同能否繼續履行（過戶等）等問題。
一、無權處分不會導致合同無效
【《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。”】由此可知，無權處分不會導致合同無效。
二、無權處分會對房屋所有權的轉移產生影響
（一）如果房屋尚未過戶，且賣房人沒有取得所有權或處分權（如代理權等），則買房人無法取得房屋所有權。
（二）如果房屋已經過戶，則：
1、如果買房人符合物權法關於善意取得的規定，則買房人可以取得房屋所有權。
【《物權法》第一百零六條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。”】
在買房人（受讓人）是善意的，支付了合理的對價，且房子已經過戶到買房人名下的情況下，買房人就可以取得標的房屋的所有權。
這其中最關鍵的就是“善意”的證明。
（1）“善意”的舉證責任承擔主體：（原）房屋真實權利人承擔買房人不構成善意的舉證責任
a.符合“誰主張、誰舉證”的基本法理
【《民事訴訟法》第六十四條規定：“當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。當事人及其訴訟代理人因客觀原因不能自行收集的證據，或者人民法院認為審理案件需要的證據，人民法院應當調查收集。人民法院應當按照法定程序，全面地、客觀地審查核實證據。”】
【《民訴法解釋》第九十條規定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果。” 】
【《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第二條規定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。”】
在房子已經過戶到買房人名下的前提下，買房人或者無權處分人一般都不會主張受讓人不是善意購買人，司法實踐中一般是（原）房屋真實權利人主張買房人不是善意買房人。這樣，就需要（原）房屋真實權利人舉證證明受讓人非善意。
b.符合《物權法解釋一》的規定
【《物權法解釋一》第十五條規定：“受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的，應當承擔舉證證明責任。”】
需要注意的是，舉證責任雖然在（原）房屋真實權利人，但是受讓人也可以提供對自己有利的證據證明自己不知道且不應當知道轉讓人無權處分且自己無重大過失。
(2)（原）房屋真實權利人需要證明的事項：受讓人知道、應當知道、有重大過失
所謂“善意”就是不知道並且不應當知道出售人無權處分，反之，不構成善意就是知道或者應當知道。此外，根據《物權法解釋一》第十五條的規定，如果受讓人有重大過失，也認定買受人不構成善意。
c.“重大過失”的證明
【《物權法解釋一》第十七條規定：“受讓人受讓動產時，交易的對象、場所或者時機等不符合交易習慣的，應當認定受讓人具有重大過失。”】
在房屋買賣中，如果受讓人沒有實地看房，沒有通過中介進行買賣，甚至沒有查看房產證等，可以認定為受讓人有重大過失。
2、如果能夠證明受讓人非善意購買人，則受讓人不構成善意取得。房屋所有權的變動無效，受讓人應當返還房屋。
無權處分者（賣房人）明知自己沒有處分權，還處分他人的房屋，應當認定其有惡意。如果買房人也是惡意的，則可以適用《合同法》第52條第二項的規定，以惡意串通損害第三人利益為由認定合同無效。再依據《合同法》第58條的規定，（原）房屋所有權人要求返還原物。
三、可否依據“五聯單”（《配套商品房供應單》）認定房屋所有權人？
由於房產確權對權利人或利害關係人具有重大影響，且物權具有對世功效，因此，在可以認定“五聯單”（《配套商品房供應單》）上的“所有權人”是房屋所有權人或者有處分權時，法院才可以判決繼續履行合同（過戶等），否則就不可以做出此種判決。
由於“五聯單”（《配套商品房供應單》）上“產權人”的名字是被動遷家庭協商一致確定的將來的房屋所有權人。而被動遷的房屋的權利主體就在被動遷的家庭成員之間（全部或部分）。既然五聯單上的權利人是所有權利人協商一致的結果，考慮到私權利可以放棄和處分，就應當認定五聯單上的權利人就是房屋所有權人，至少應當認定五聯單上的權利人有權利處分此動遷房屋。由此，在滿足其他條件的前提下，法院就可以據此判決合同繼續履行。
閱讀更多 朱儁凱律師 的文章
