近日，一則關於碧桂園200億元額度公司債發行“中止”的消息快速發酵。
事實上，今年5月以來，機構在大量拋售地產債。
面對投資者的“用腳投票”和輿論質疑，碧桂園回應：中止原因是募投項目調整。公司經營狀況良好，不會違約。
房企融資再遇“寒流”
東方園林10億元債券發行“遇冷門”剛過去不久，債市又現波瀾。
5月28日上交所信息披露顯示，房地產龍頭企業碧桂園擬發行的“碧桂園控股有限公司2016年公開發行公司債券”狀態變為“中止”。2月7日，該公司債項目就曾被更改為“中止”。
募集說明書顯示，公司本次公開發行債券擬募集資金總額不超過200 億元(含本數)，扣除發行費用後，150億元投向於長租項目，剩餘資金用於償還公司借款。
無獨有偶，5月30日，合生創展2018年非公開發行公司債券遭“中止”，這筆債券擬發行額度為31億元。
屋漏又逢連夜雨。今天(5月30日)，一則“碧桂園的中票違約”的消息又在朋友圈流傳。
對此，碧桂園回應稱：截至2017年末，公司現金及銀行存款約1484億元，達上市以來最高水平；另有2485.1億元銀行貸款額度尚未使用；實現淨經營性現金流240.8億元，繼2016年後再度為正；加權平均融資成本下降44個基點至5.22%，創歷史新低。重點是，2017年，公司在規模高速擴張的情況下第二年實現正的淨經營性現金流。
房企負債創近年新高
前兩年房地產市場一片大火之際，房企迅速擴大規模。去年中國商品房銷售面積、銷售額雙雙刷新歷史紀錄，碧桂園、萬科、恆 大的銷售規模均突破5000億元。在銷售創新高的同時，上市房企的負債率也不斷上行，達到了近年來的最高點。
Wind數據顯示，2017年A股128家上市房企負債合計達到6.51萬億，平均資產負債率64.56%，其中63家房企負債超過百億，34家房企資產負債率已經超過80%。今年一季度，A股128家上市房企負債合計達到6.86萬億，平均資產負債率64.13%，負債超過百億的房企增加到67家，資產負債率超過80%的房企數量35家。
碧桂園等港股上市房企負債同樣處於高位，碧桂園、中國恆 大、融創去年總負債分別為9330.57億元、15195.44億元、5624.44億元，資產負債率分別為88.89%、86.25%、90.27%。
在負債高企的同時，房企的現金流卻不容樂觀。Wind數據顯示，A股128家上市房企中，一季度現金及現金等價物淨增加額為負的房企達到72家，佔比超過一半，萬科A為-803.64億元、華夏幸福為-197.15億元、綠地控股為-129.47億元。
另一個不容忽視的問題是房企即將到來的天量到期債務。
據天風證券統計數據顯示，包含公司債、企業債、中期票據以及定向工具的地產業債務，2018年全年的到期量將達1949億元，其中主要集中在三四季度，分別高達932億元、698億元，2019年和2020年到期量更加龐大，每年的增量都在1000億元以上。
針對房企債務出現的到期潮，機構的態度也非常明確：拋！
今年五月份，交易機構規模性拋售地產債。5月9日地產債成交量72.79億元；緊接著5月10日地產債拋售量攀升至84.54億元，而此前日均僅35億元。這樣集中性拋售交易此前並不多見，可見機構投資者持有地產債的信心正在逐漸下降。
ABS融資成救命稻草
華南某資深房地產人士表示，“資金回籠是房企的命根子，在銀行貸款收緊，發債形勢嚴峻的情況下，房企一方面提高回款率，加快資金回籠。某知名房企此前就下發文件要求提高週轉速度。另一方面，房企也轉而通過ABS融資殺出一條血路，尤其是類REITs產品。”
中國房地產業協會、上海易居(博客)房地產研究院中國房地產測評中心近期發佈的《2018中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，隨著樓市調控的深入，房地產行業的信貸環境也持續收緊，2017年房企融資結構開始發生顯著變化。去年上市房企公司債佔比急速下滑，境外融資、股權融資以及資產證券化等佔比則大大增加，房企的融資方式也越來越多元化，房地產私募基金、ABS、REITs、永續債等創新融資方式不斷湧現，2017年多家房企成功發行資產證券化產品，融資金額達492億元，同比大幅增長86%。
今年以來，房企ABS融資熱度不減。
華創證券統計顯示，截止到今年4月底，國內已成功發行商業地產資產證券化產品共計56單，總髮行規模約1509億元，產品類型包括類REITs、CMBS、CMBN。其中，類REITs 發行規模687 億，CMBS 發行規模667 億，CMBN 發行規模144億。發行利率方面，CMBS發行利率普遍低於類REITs。2017年以來，商業地產資產證券化發行利率均有上調，CMBS上調幅度更為明顯。
近期，碧桂園聯合中聯基金設立的百億儲架租賃住房REITs產品“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號”第一期資產支持專項計劃在深圳證券交易所正式掛牌流通，這是租賃住房領域首個百億級資產證券化項目。
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