在上海，有一個群體被稱作張江男，他們群體特徵是IT男，工作在張江高科技園區，日常以一條2號線穿梭於這座城市。已經確立要加快建設具有全球影響力的科技創新中心的上海，早已不再僅有張江男這一群專注於科創領域的群體。
在紫竹工業園上班的IT男李曉沒有想到，原本只是打算過來租房的老婆，下定決心“去中心化”，要賣掉市區的房子，在閔行購置改善房。李曉經常加班，等下班折騰回家，常常是凌晨一兩點。上個月，急著想要寶寶的老婆決定在他單位附近租個房子，沒想到被中介小哥帶著實地看了看，發現這一帶早已經不是印象中的郊縣+開發區。
中心城區不斷擴大
李曉夫婦是典型的新上海人，第一套房買在莘莊。親眼目睹了這塊地方從“下只角”慢慢成長為城市副中心。工作日最難的事情是突破莘莊地鐵站這個瓶頸，千軍萬馬匯聚於一點，大家都要乘一號線往北去上班；雙休日最難的是在好吃的館子佔到座兒，趕到飯點兒，排號排到上百位之後是常事兒。
所以，看到5號線劍川路旁建起龍湖圍擋，聽中介說這裡將建起一座包括了絕大多數城市功能的龍湖閔行中心商業綜合體時，這小倆口開始萌發要在附近看房的想法。
造城運動2.0：從借勢到造勢
這對小夫婦可能想不到，帶給他們這份從容的，是房地產企業經營思路的一場大變革。造城運動1.0時代，房企與政府分工明確，房價兩三年翻一番，房地產開發商只顧拿地建房，根本來不及考慮小區業主們如何出行，到哪裡去買身衣服、吃飽肚子、看個電影等等基本需求。除了居住之外的一切基本生活需求都交給政府解決，政府“經營城市”，提高地價的內容十分廣泛，包括規劃地鐵、公交，安排學校。
在這種模式下，地產企業的盈利模式很簡單，就是一個原則“地段地段還是地段。”和君諮詢合夥人黨曉剛分析說，城市的繁榮、城市中心土地的增值，本來是每個市民共同努力的結果，地產商追求地段，爭奪地王，本質上是想獨佔發展成果。拆遷糾紛，規劃和招拍掛暗箱操作，多少罪惡由此而生。那麼，到底有沒有一種模式，能夠讓誰開發誰受益，誰增值誰收穫呢？據黨曉剛介紹，龍湖在上海大虹橋、閔行和徐匯華涇佈局，就是一種從借勢政府規劃到自我造勢的變革。
龍湖將龍湖閔行中心佈局在滬閔路活力服務軸與紫竹創新創業發展軸的交匯點、地鐵5號線劍川路站點旁，業態佈局圍繞服務閔行南部科創中心打造展開，從空間打造上滿足科創企業產、學、研的需求，以此同時園區內的物業服務，項目內的商業、文化、租住服務都能滿足區域內人才的吃住行娛。
此外，龍湖還在閔行馬橋打造星悅薈社區商業綜合體，與聯排花園辦公、大平層辦公、長租公寓一起，形成綜合空間服務能力，提升周邊住宅物業的宜居性。助力閔行區2035年升級為上海主城區。
在上海，對於複合功能空間組合、多重服務內容提供的探索，龍湖在多年前已開始。在如今最為著名的虹橋商務區，在寶山顧村輻射40萬居住的居住片區，TOD模式的天街綜合體已經給區域帶來不一樣的服務體驗。龍湖虹橋天街是龍湖在上海的第一個天街，目前是整個大虹橋商務區最大的購物中心，25萬方的超大體量讓龍湖在空間上玩出了更多可能：NASA國內首展、迪士尼影業星球大戰、索尼影業emoji等多個知名IP展覽，以及“簡24”無人超市、超級物種、3D打印體驗中心等多個創新體驗業態；7座5A甲級寫字樓為品牌企業提供商務服務，情景商業街與購物中心互補，聯合辦公品牌一展空間給微創企業帶來開放自如的辦公環境，此外，上海第二座英迪格酒店開業在即，給周邊居民和辦公人群的生活方式帶來全新服務體驗。
房住不炒新階段：“空間即服務”
龍湖在上海新城區陸續打造的TOD模式商業綜合體，有一個共同的特徵，那就是自持業態越來越成為項目核心服務內容。
比如今年3月簽約的徐匯華涇項目，總建築面積8萬平方米中，商業約佔4.2萬平方米，冠寓長租公寓約1萬平方米。為了貫徹“房住不炒”，龍湖除了提高經營性的商業體和長租公寓比例，還將產品開發的重心放在滿足居民的衣食住行、工作、生活、娛樂等基本需求上。向新項目輸入成熟的商業運營、租賃服務、物業服務、聯合辦公、數據互聯等業務，形成多維、立體、便捷的服務體系，滿足更多居民的美好生活需求。徹底扭轉了“以空間換財富”的舊模式，開始踐行“空間即服務”戰略。
“空間即服務”戰略的提出，與龍湖所秉持的“善待你一生”的經營理念一脈相承，強調企業將關注與人密切相關的各類場景。除了深耕地產、商業、長租公寓和物業，試水聯合辦公，還將進入產城、養老等領域。龍湖將深度參與城市空間和服務的重構；不斷升級空間運營解決方案，在產品和服務層面持續創新。此外，龍湖還要全面擁抱大數據，提升數字化競爭力。利用互聯網實現業務的線上轉換，基於數據分析和挖掘技術，構建用戶的行為模型，進而為其提供更為精準的服務和優質體驗。
如何看待這次造城運動從1.0到2.0的升級迭代？如何評判地產企業不再僅僅作為空間的銷售者，主動提出深度參與城市空間和服務的重構；升級空間運營解決方案，持續創新產品與服務？德勤諮詢公司地產行業分析總監林榮華認為，這標誌著在房住不炒政策的指引下，房地產企業開始順應大勢，主動調整價值分享模式，從過去被動分享城市土地升值，轉變為主動創造空間價值。“以精益求精的建築產品服務公眾，以系統服務增值城市空間，這才是房地產企業該走的正道。”
林榮華認為，房住不炒，實際上指明瞭房地產行業未來發展的方向，那就是，今後誰向市場提供用來“住”而不是用來“炒”的房產，誰關心業主住的舒心，住的方便，誰就能長盛不衰。從這意義上來講，“空間即服務”是房住不炒政策最好的落地實施方案。
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