白雲首個“三舊改造”試點、永泰村茶山莊舊廠房地塊的舊村微改造項目近日宣告落成。這一建築面積有30萬平米的巨型綜合商業體，佔地面積達95公頃，堪稱商業巨無霸。這一改造項目的建成，標誌著白雲大道北、黃邊板塊的商業空白得以彌補，為該區域內時代玫瑰園、金碧雅苑、雲山詩意等大型小區居住的幾十萬居民帶來便利。
據瞭解，該項目由茶山莊舊廠房地塊升級改造、舊村安全隱患整治和綜合整治三部分構成，2015年4月，永泰經濟聯社選定了合作企業，並於同年6月項目開工建設，投資共計20億元。廣州市城市更新局認為，此改造既解決了舊村環境問題，也為區域帶來新的活力。
永泰茶山莊地塊位置圖
白雲舊改新版圖：4宗地+2條改整裝待發
眾所周知，白雲區政府近年來大量推行舊改項目，並釋放多宗宅地。
僅僅是2017年，該區政府就推進了78宗城市更新項目。同時，白雲區也在去年包攬了廣州173個重大建設項目數量的四分之一。而在今年廣州市政府發佈的《廣州市2018年城市更新年度計劃（第一批）》中，白雲區又包攬了共計15個城市更新項目。
根據克而瑞數據顯示，近兩年來（2016年4月至今），白雲區共成交了7塊宗地，建築面積合計70多萬平米，其中4宗為“舊改”用地，該4宗地目前仍處於未開工狀態。其中1宗位於白雲大道、非舊改地塊之上的龍湖.天奕，已於去年以
10萬+/平米的價格對外開售。預計幾宗舊改項目入市時價格不會便宜。
（近兩年已成交的宅地；紅色標註地塊為“舊改”用地）
除了舊廠、舊城之外，白雲區的城中村改造也在如火如荼進行。
2017年正式進入拆遷的同德圍田心村，由萬科地產承建、改造，預計3年之後有物業對外出售；此外，定位華南設計之都的鶴龍街黃邊片區成片連片舊廠房改造也提上議事日程。據官方報道，這一地塊的改造，將有
14.84萬平方米的建築面積的土地會交由政府收儲。據2014年白雲區區長在會議上透露，白雲區的三舊用地可以標圖建庫的佔到白雲區全部建設用地的50%，總佔地面積達到132平方公里。可見白雲區大力推進三舊改造的背後是土地供給的急迫需求。
舊改地塊超過50%建成豪宅項目
而在2014年到2016年間，白雲區已有5個新盤由舊改地塊建成。它們分別是：沙太路梅花園20號地塊上的佳兆業天御；棠槎路穗花水泥廠上的保利華潤紫雲；華南快速路紅雲塗料化工廠越秀星匯雲城；沙太南路白雲配件廠地塊恆大御府及同寶路的佳兆業天墅。
其中，佳兆業兩個項目及恆大御府皆定位豪宅，均價均突破
6萬/平。佳兆業天墅去年開售價更去到7萬/平米。而保利紫雲和越秀星匯雲城的單價則在3.7萬到4.5萬之間。可見，白雲區這幾個舊改項目中超過50%是豪宅。
那這幾個項目的銷售情況怎樣呢？克而瑞數據顯示，在2018年第一季度，項目榜10強上，有6個項目來自舊改，其中就有
佳兆業天御、保利紫雲、越秀星匯雲城位列榜上。其中，佳兆業天御成績最佳，在去年年底就已售罄，並在3月30日交房，1季度項目成交金額達6.4億元，進入季度金額榜前10。成交均價方面，除了恆大御府今年一季度的價格同比下降了245元以外，其他幾個樓盤的價格仍在攀升，上升了4625-6409元不等，其中上升幅度最高的是同和板塊的越秀星匯雲城，同比2017年一季度，其均價現上漲了6409元，漲幅為18%。
而在4月份的克而瑞白雲區住宅成交榜單中，這幾個項目同樣上榜。
由此看來，幾個舊改項目儘管價格比較高，但還是受到市場高度認可的。
舊改項目入市解白雲供不應求之局
其實，除了2014年，白雲區樓市在近5年來一直處於供不應求的狀態。15、16兩年供求差距更是巨大，16年的供應不及成交的1/3。從去年起，由於新政的出現，供求關係才逐漸趨於平衡。而頻頻推出的“舊改”項目，也對白雲住宅需求短缺的現狀起到緩解作用。截至目前，該區在2018年供應的一手住宅套數為715套，而已成交的套數為583套。
而價格方面，根據克而瑞數據，因宅地稀缺，白雲區近5年來一手住宅的成交均價幾乎呈現直線攀升的狀態，漲幅最大是在2015至2016年間，均價上漲了6383元，漲幅為26%。
白雲舊改成效待檢驗
白雲區三舊用地數量多、佔地面積大，隨著產業升級及城市基礎設施改造，白雲區的城市面貌預期會出現局部的改變，而這裡將會是未來中心區最為炙手可熱的熱門板塊。未來幾年，這些舊改項目將帶動白雲樓價整體上漲。而政府部門對於三舊改造項目寄予厚望，他們希望這些項目不僅增加市場供應，還能整體改造周邊的環境。而最終能不能要到他們想要的結果，我們拭目以待。
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