這一兩年，三四線城市房價的上漲讓人摸不著頭腦，很多人開始抱怨，房價又上漲了，我這片區域誰誰誰又過萬了，層層渲染之下，剛需族更加焦慮，現在不下手，以後連首付都交不起了！
那麼三四線城市房價真的進入買買買模式了嗎？我們都知道，分析房價未來潛力，短期是看政策，中期看土地，長期看人口。
一、政策
政策當然可以調控房價，比如增加土地供應、降低首付比例，首付利率，放開限購限貸等。2016年10月本輪房地產調控以來，一二線城市購房政策總體收緊，而三四線城市則偏寬鬆，比如房貸利率水平仍然偏低、購房套數沒有限制、首付比例等都較為靈活，但是17年以來，激活三四線城市房價上漲的因素主要不是來自於這些，而是棚改。
2015年7月，國家提出改造城市危房、城中村在內的1800萬套棚戶區住房計劃（2015年－2017年），今年5月份國家再次提出1500萬套的棚戶區的3年改造計劃（2018年－2020年），你回老家相信也看到了，不少的城市都在拆遷，比如老區、高鐵旁等不可謂不熱鬧。棚改原本是危房改造的過程，但為何能刺激房價上漲呢？
其實主要是棚改過程中的貨幣化改造，簡單地說把這些老房拆了，給拆遷戶資金補償讓他們去買新房子，我看過一份研報，2015年－2017年，棚改貨幣化安置率可能分別達到29.9%、48.5%、53.9%，貨幣化安置率上升的速度確實夠快，不少的城市甚至還提出貨幣化安置比例分別不得低於50%、60%，部分庫存較大的三四線城市更加明顯，鄂爾多斯房管局數據顯示，該市2016年棚戶區改造開工15392套，其中貨幣化安置14542戶，佔比達94.5%。
說到這裡我們可以做一個測算，如果按照計劃的三年改造1500萬套棚戶區，50%的貨幣化安置，那麼3年時間就可以創造了750萬套的住房需求，而且貨幣化安置主要以三四線為主，那麼如此三四線城市房價會不會上漲？
很多人都好奇了，當地動不動就過萬的房價，當地政府哪來的那麼多錢補貼？主要是來自於一個叫PSL的東西，全名是抵押補充貸款，簡單地說就是央行給三大政策性銀行（中國國家開發銀行、中國進出口銀行、中國農業發展銀行）借錢，然後政策性銀行用這些錢來給地方政府貸款，PSL釋放出的資金主要是用來提供地方政府棚改的資金。
2017年，PSL全年投放額是6350億，這些錢只是基礎貨幣，如果按照目前5.3倍的貨幣乘數，那麼起碼可以創造出6350億×5.3倍＝3.36萬億的貨幣。有意思的是截至5月24日，今年新增的PSL資金已經達到了4371億，按照目前的速度，今年的PSL資金肯定會超過去年，地方政府新增的資金當然有助於提振樓市，你可能會說，地方政府借那麼多錢以後怎麼還？其實房價的上漲獲得的財政收入完全可以把它對沖掉。
國家提出2018年－2020年三年的新棚改計劃，依據上面的分析，那麼在此區間內三四線城市房價應該能得有效提振，但是在短期沒有憂慮的情況下，我們必需得正視長期的幾個問題：
1、PSL是創造廣義貨幣M2的重要方式，在國家目前對貨幣供應進行總量控制的情況下，持續不斷的增量PSL會不會成為貨幣創造的新途徑進而影響M2增速？
2、隨著棚改的不斷推出，三四線城市去庫存其實已經取得很大成效，易居研究院監測數據顯示：4月份，三四線城市新建商品住宅存銷比是10.4個月。2010年以來月度最低值，即最近9年中三四線城市的去化週期達到了新低。也就是說要不到一年，這些城市的房子就要買光了，這樣會不會意味著去庫存快進入了尾聲？
3、人口流失越來越大的三四線城市能否支持房價持續上漲？這就是我們需要探討的下面一個話題。
二、人口
有的人說，三四線城市房價的上漲是由於人口迴流以及一二資金溢出而導致的。這些情況或許存在，在大城市住相信不少人會抱怨，這裡的高房價、高消費，於是選擇返鄉就業。仔細一看，這種情況存在，但終歸是少數。
下面是2010年－2014年各省年均人口流動情況
下面是2014年－2016年各省年均人口流動情況
2010年－2014年以三四線城市為主的河南、四川、廣西、江西、貴州、江西、湖南等省份人口呈現淨流出，而到了2014－2016年這些省份雖然有部分人口呈現了淨流入，但相當多的省份人口還在流出，相應地廣東等人口流入大省人口還在增加。
於是我們得出這樣一個結論：2010年－2014年這些省會人口呈現大面積流出，而到了2014－2016年人口還在流出，只不過流出的速度放慢了而已。
現在我們再來討論一個問題，2014－2016年有些省份出現了人口淨流入，是不是意味著這些省份的三四線城市機會來了？不不不！我們現來看下面這張表!
下面是14年－16年河南各地級市人口流動情況
我們可以發現，在不同的城市人口流動情況是不同的，一般而言，競爭力比較大的城市人口容易流入，反之則流出。
中國的人口流動（城鎮化）一直都呈現這樣一個特點：農村－小城市(縣城）－大城市－特大城市。中國目前的城鎮化率是58.52%，未來還有上升空間，未來10年中國城鎮化的方向不會發生改變，變的只是流動的速度而已。
1、對一二線城市來說，主要有戶籍的城鎮化+人口的城鎮化，你們看到了今年很多城市都以引進人才為名放鬆了入戶限制，不要以為戶籍的城鎮化對房價沒有影響，在這些城市拿到了戶籍相當於拿到了房票，很簡單你都入戶了難道不想買房嗎？其次有了戶籍之後是不是更有保障了，是不是更樂於消費？
2、對三四線城市來說，主要是人口的城鎮化，咦,怎麼沒有了戶籍的城鎮化？你傻呀，在這些城市拿個戶口不難。戶籍的城鎮化是不存在的，而取決於人，這城市的人口是多了還是少了，而按照世界城市發展規律，長期人口肯定是流失的，房價也是如此？當然短期不一定會存在，因為短期棚改的需求還在。
至於要不要買房？這得取決於自己的需求，比如你是投資的，還是用來住的？我能說的是，未來一兩年這些城市應該還有空間，但長期則不好說。三四線城市的房子，
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