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对于关注重庆楼市的人来说，最近，这座城市不断释放利好消息。
比如，前几天，一纸供地计划就把2018年住宅用地缩减了近1/3，直接减少9000亩。
于此同时，重庆南部核心区，洋人街市场搬迁一下腾出1000多亩建设用地。
部分即将待出让的宅地，初始楼面价近7000元/平米，飙升30%以上。
还有近期无房可买的新盘市场，和
“见风就长”的二手房交易。由此，我们可以说，重庆房价的主升浪来了。
房价格局接近临界点
我们来看看，现在4月份了，重庆的二手房价格走势到底如何？
首先，价格明显加速攀升。由2017年10月的1.175W均价，一路缓慢上行，到了春节之后，也就是2018年3月底之后，线条陡直上升，涨幅进入新的通道。
第二，议价空间显著缩减，曲线双双上行。也就是说，最后的成交价越来越接近当初的报价，议价空间快速消失，房东其实在偷偷变相涨价。
第三，跌涨格局彻底反转，上涨大势已经形成。上周刚刚涨价房源数首次超过降价数，实现反转。涨价726套，降价657 套，且涨价幅度大于降价幅度。
一般，对于二手房市场来说，一波大的完整的涨幅要经历以下阶段：
1、蓄势阶段。现象：刚开始时，低价盘被不断吃掉，成交量放大，房价小幅上扬，急于出手的卖房者趁机出货。涨价盘的数量还不及降价盘，但房价已经在上行了。
2
、主升浪阶段。现象：涨价消息开始扩散传递，卖房者观望情绪浓厚，降价数量减少， 涨价盘数量超过降价盘，房子的议价空间减少，房价快速拉升。直到第三个阶段。3、疯狂阶段。现象：各种怪相乱出，比如谈价越谈越高，成交价居然大于挂牌价。去年3月份的北京，4月份的重庆和9月份的成都就处于这个阶段。
4、尾声阶段。现象：贤者时间，高潮后的宁静，成交量缩减。尾声可长达数年，也可短至几个月。进入下一波蓄势阶段。
3月初直到现在，重庆房价又来一波，所以，我们说目前重庆楼市进入第二个阶段，主升浪到了……
供地的历史性转折
2018年4月4日，重庆市宣布
计划供应宅地29000亩。而2017年，重庆市计划供应的宅地为38000亩。
二者相比，今年，重庆入市宅地将一下缩减23%，少了9000亩。
业内分析，重庆土地供应历史性转折来了。
对于土地供应“大幅度”减少的真相，大致是：主城没变，甚至还可能略微增加，而周边区县大幅度减少！
原因很简单，区县供大于求，主城目前供小于求。
至于更深层次理由，最近多看看重庆新闻，就会明白。重庆要做实做靓“
内陆开放高地”和“山清水秀美丽之地”，把重庆好山好水保护好，把江城山城建设好，成为享誉国内外的山清水秀美丽之地。重庆土地供应已经迎来拐点，不能再“浪费”了。
第二个事，一季度，重庆主城一共出让了28块地，其中内环以内，只有3块，约占10%
，事实告诉我们，成熟区几乎已经没有规模性土地了！再结合4月10日官方举办的2018主城区土地推介会，又一个明确的信号：重庆主城的城市边界将再一次被拓宽，未来，重点土地已然集中去了水土、龙兴、空港、鹿角界石南彭、麻柳等可谓主城区南北的“端头”之地。
可想而知，未来重庆楼市的格局，将随着市中心土地的减少而进一步演变，就是，供求的不平衡造成市中心二手房售价持续上升。
地价跳涨36%
在市场已然启动的时间节点，一直具有风向标意义的土地市场，也开始煽风点火。
重庆核心地块即将闪亮登场，极大带动了市场预期。
这块地位于重庆南CBD弹子石板块，占地面积近10000平米，建筑面积近3.5W平米，起始楼面价达到6800元/平米，将在5月4日进行拍卖出让。
我们再来看之前这里土拍情况。
2017年6月13日，金地以7.6亿元竞得重庆南CBD弹子石一宗宅地，楼面价9973.75元/平方米，溢价率99.48%。
该地块东临中海国际社区，西临近内环高速。规划为二类居住用地，占地面积2.54
万平方米，容积率为3.0，可建体量达7.62万平方米，起始总价3.81亿元，起始楼面均价5000元/平方米。就是说，过了10个月，同板块内的土拍价由5000元/平米涨到了6800元/平米，跳涨了36%。
而在重庆南更加偏远的片区，已经出让的地块，其最终楼面价远远超出预期。
财信来了，8219元/㎡！
北大资源来了，8264元/㎡！
首创也来了，8623元/㎡！
中铁二十局也来了，8845元/㎡！
这次弹子石CBD的地块位置更加优越，起拍价更高，最后成交的楼面价，是10000+还是15000+……请自行想象。
重庆南区茶园板块
重庆买房的5个维度
重庆由于多江和山地，因此区别于绝大多数城市，买房也要会“因地制宜”。
重庆主城被两条江“割裂”形成了“四岸”，又被四匹大山“割裂”形成了21个组团。
重庆主城区
重庆城区版图与组团
因为特殊的地形，重庆的出行成本其实非常高。在重庆买房，务必要先把生活成本计算到房价里面！
生活成本的最大头，就是“时间”。
假设你年收入20万，一年上班245天，每天8小时，你的时薪就是102块，如果你每天堵路上3小时，那么一年就浪费掉7万5，你收入的37.5%，就被“割裂”的重庆交通给吞噬掉了！
此外，重庆由于此前天量土地供应，版图的外扩，新区新城也特别多，因此是赌新区的“涨”还是守城区的“稳”，也要有所考量。
回到居住的原点去思考，对于核心区价值与新区价值，我们的评判维度是：
①区域板块被“割裂”的程度；
②周边“富裕阶层”所在产业的密集度以及半径；
③自然资源的占有；
④配套资源的占有；
⑤不可复制性。
这五个维度，决定板块的核心价值和未来潜力。
拿这五个维度去套重庆各个板块，也会一目了然。
重庆江北照母山板块
以重庆北区为例。
北面被山水割裂的程度相对最低，被山的影响最小，纵深开阔，便于交通互联，平坦的地势，又利于生产经营。
十来年的一路向北，也就是这么来的。
北区发展的原点，是北滨路，然后依次逐渐往北，新牌坊，照母山，礼嘉，中央公园……
目前的北滨路，基本进入开发的尾声，新房几乎每个盘都只剩下零星的1、2栋。北滨路的二手房也是2017重庆本轮楼市行情启动最快，升幅最大的板块。
成熟区需要的是稳，将入住率坐实，
新区需要的是呈现，让大家更懂他。
对于我们选房选板块，意义也在于此，
买成熟区，价格略高，但区域成熟，变现能力强，胜在“稳”；买新区，价格低，规划新，适合“搏”。- End -
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